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廣州圍墻維修資金“黑洞”
2002年6月1廣州市國(guó)土房管局收到了一封以"翠湖山莊小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，名義寫的舉報(bào)信，這封舉報(bào)信反映的是該小區(qū)的物業(yè)管理公司――恒和物業(yè)管理有限公司截留、挪用該小區(qū)巨額專項(xiàng)維修資金的問(wèn)題。廣州市國(guó)土房管局核查后發(fā)現(xiàn)，舉報(bào)內(nèi)容基本屬實(shí)1998年4月至2002年11月15日，恒和物業(yè)共收取翠湖山莊小區(qū)專項(xiàng)維修資金638357480元，其中只有93226738元按規(guī)定存入指定銀行中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北秀支行，其余544686742元被私自截留、挪用。
據(jù)了解，廣州市國(guó)土房管局此后對(duì)恒和物業(yè)多次下達(dá)了整改通知，并聲稱“決定于2004年2月20日前通過(guò)媒體向社會(huì)通報(bào)”，但直到2004年3月9日，恒和物業(yè)尚沒(méi)有按規(guī)定完成整改工作。
2004年3月24日，廣州市國(guó)土房管局對(duì)恒和物業(yè)下發(fā)了行政處罰決定，吊銷廣州市恒和物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。
在廣州，截留、挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的企業(yè)絕非恒和物業(yè)一家。據(jù)廣州媒體報(bào)道，僅2003年，廣州便有上億元小區(qū)物業(yè)維修資金被挪用。廣州全市1200多個(gè)小區(qū)，辦理維修資金賬戶的僅百余個(gè)，如果投足額繳納，賬戶內(nèi)應(yīng)有八九個(gè)億的資金，但據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州全市收取的維修資金只有2個(gè)億，存到銀行的則僅有5000多萬(wàn)，最少有1億多資金被開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司截留挪用，更有幾個(gè)億的應(yīng)繳資金未能到位。廣州維修資金為何會(huì)出現(xiàn)如此之大的“黑洞”
法規(guī)自相矛盾
了解，廣州截至自前頒發(fā)的關(guān)于物業(yè)維修資金征管的條例、規(guī)定和操作細(xì)則有不少，但主要的有三個(gè)。最先出臺(tái)的是1998年10月1日市人大頒布施行的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》該《條例》第32條規(guī)定"業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)管理維修基金。物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)總投資的百分之二，在向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，一次性支付給業(yè)主委員會(huì)，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。"1999年1月，國(guó)家建設(shè)部和財(cái)政部又聯(lián)合發(fā)出《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》。其中第五條規(guī)定"購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2～3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主公共所有。"
國(guó)家與省出臺(tái)的法規(guī)在繳納主體上出現(xiàn)了錯(cuò)位，廣東省人大規(guī)定由"物業(yè)建設(shè)單位"出，而國(guó)務(wù)院兩部則界定該由"購(gòu)房者"交。這是廣州、物業(yè)維修資金難收的主要原因之一。
20O1年3月23日，廣州市人民政府頒布的《廣州市物業(yè)管理辦法》第46條規(guī)定，規(guī)定"商品房預(yù)售許可證在1998年9月30日前核發(fā)的，購(gòu)買商品房的業(yè)主應(yīng)按售房款的2%分期繳交物業(yè)維修基金，商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日后核發(fā)的，建設(shè)單位應(yīng)按物業(yè)總投資的2%繳交物業(yè)維修基金。建設(shè)單位與購(gòu)房人對(duì)物業(yè)維修基金的繳交另有書面協(xié)議的除外。"該《辦法》又留下了一條小尾巴――"建設(shè)單位與購(gòu)房人對(duì)物業(yè)維修基金的繳交另有書面協(xié)議的除外。"不少開(kāi)發(fā)商利用置業(yè)者對(duì)合同細(xì)則不甚明了的情況，引用該條款將繳付之球踢給了小業(yè)主，使其收繳最終不了了之。
那么，如何才能堵住維修資金出現(xiàn)的"黑洞"？
理順管理關(guān)系
據(jù)廣州市國(guó)土房管局有關(guān)人士介紹，理順管理關(guān)系是建立和管好專項(xiàng)維修資金的前提條件。廣州目前雖然委托銀行代存代管，但銀行畢竟是一個(gè)企業(yè)，它不具備行政協(xié)調(diào)能力和協(xié)調(diào)專項(xiàng)維修資金運(yùn)行中的各種矛盾和問(wèn)題。因此，政府管理部門在專項(xiàng)維修資金管理中的組織協(xié)調(diào)作用就顯得十分重要。目前，監(jiān)督物業(yè)建設(shè)單位維修資金的交繳及其物業(yè)交付使用后維修資金的劃轉(zhuǎn)工作，局負(fù)責(zé)監(jiān)督本轄區(qū)物業(yè)業(yè)主的維修資金交繳和匯總工作，代管銀行負(fù)責(zé)維修資金的存收，專項(xiàng)維修資金的歸集和協(xié)調(diào)工作。但由于職責(zé)條塊分割，難以形成整體合力，加上區(qū)局無(wú)專職人員分管，也無(wú)專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)保障，一些工作難以推動(dòng)和落實(shí)。因此，廣州可能要在現(xiàn)有管理體制的基礎(chǔ)上進(jìn)步理順和優(yōu)化，做到層級(jí)管理、職責(zé)明確，即市一級(jí)管理部門負(fù)責(zé)法規(guī)的制定和對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行最終處罰，對(duì)本級(jí)法規(guī)進(jìn)行最終解釋；區(qū)一級(jí)管理部門協(xié)助市級(jí)管理部門的工作。
建立、健全法規(guī)制度
廣州擬出臺(tái)新的政策規(guī)定，對(duì)初期制定的一些標(biāo)準(zhǔn)和操作方法進(jìn)行修訂。首先，是在繳交標(biāo)準(zhǔn)上作進(jìn)一步的明確。將業(yè)主繳交的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一，按住宅、寫字樓、商業(yè)三種類別，分別制定單位面積維修資金的繳交標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主首先確定與自己房屋所屬類別相對(duì)應(yīng)的繳交標(biāo)準(zhǔn)，再按照繳交標(biāo)準(zhǔn)與房屋面積的乘積來(lái)繳交維修資金。若業(yè)主繳交金額低于購(gòu)房款的2%，則由業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定的續(xù)籌方案交納。這種做法將既有利于實(shí)際操作，便于計(jì)算，又避免了按房屋售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)繳交可能造成的不公平結(jié)果。同時(shí)，還對(duì)房改房、回遷房、政府直管公房、代管房等多種物業(yè)制定合理繳交標(biāo)準(zhǔn)。其次，明確繳交對(duì)象。預(yù)售正在1998年10月1日后，購(gòu)房者與建設(shè)單位簽訂買賣合同在2003年8月31日前，且建設(shè)單位與購(gòu)房者為在預(yù)售合同里約定由購(gòu)房者交納的，專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位繳交?？紤]到岸烏葉總投資計(jì)算難于操作，繳交標(biāo)準(zhǔn)可以按上述新的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，即使開(kāi)發(fā)商與業(yè)主另有書面協(xié)議由業(yè)主繳交的，也要明確開(kāi)發(fā)商的歸集責(zé)任。開(kāi)發(fā)商己撤出樓盤的，由管理該樓盤的物業(yè)公司進(jìn)行歸集。
及時(shí)處理違章違法行為
廣州專項(xiàng)維修資金的歸集存在“黑洞”，有一重要的因素是廣州現(xiàn)行的法規(guī)政策對(duì)拒交、欠交、賴交現(xiàn)象和挪用、不規(guī)范使用維修資金的行為缺乏制約力度。因此，廣州將采取強(qiáng)有力的制約措施，及時(shí)處理違章違法行為。一是要在建立方式上進(jìn)行制約。即業(yè)主在辦理房產(chǎn)證、開(kāi)發(fā)商在辦理交易簽證時(shí)必須先辦理維修資金建立手續(xù)，或采取其它方式讓業(yè)主和開(kāi)發(fā)商主動(dòng)建立維修資金。二是要在資質(zhì)核定上進(jìn)行制約。即將物業(yè)管理公司在維修資金歸集上不配合或挪用、不規(guī)范使用維修資金的行為作為資質(zhì)處理的依據(jù)，采取降級(jí)直至取建立、健全法規(guī)制度消資質(zhì)的處理。三是在行政處罰上進(jìn)行制約。即依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)制定的些標(biāo)準(zhǔn)和操作方法進(jìn)行修訂。挪用專項(xiàng)維修資金的，處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。四是運(yùn)用法律手段進(jìn)行制約。即對(duì)拒交、欠交維修資金的業(yè)主或開(kāi)發(fā)上，以及挪用、不規(guī)范使用維修資金的物業(yè)公司，應(yīng)由物業(yè)行政管理部門提請(qǐng)人民法院判決強(qiáng)制執(zhí)行。同時(shí)，在強(qiáng)化制約措施時(shí)，還要采取新聞發(fā)布會(huì)和媒體討論、深入各小區(qū)實(shí)地進(jìn)行宣傳活動(dòng)等形式，宣傳專項(xiàng)維修資金建立的意義、法規(guī)及操作程序等，讓廣大業(yè)主和開(kāi)發(fā)商明確繳交維修資金的意義和責(zé)任，以增強(qiáng)建立維修資金的自覺(jué)性和主動(dòng)性。
假以時(shí)日，相信廣州專項(xiàng)維修資金的“黑洞”將被堵上。