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關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)維修資金的幾點(diǎn)看法
文 / 謝家瑾
在這期雜志上，有不少文章對(duì)物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收取、管理、使用進(jìn)行了討論，文章的作者有地方物業(yè)管理主管部門(mén)的行政管理人員和物業(yè)管理協(xié)會(huì)的工作人員，有物業(yè)管理經(jīng)理人，有業(yè)主委員會(huì)主任，還有律師、大學(xué)教授。而在剛剛閉幕的全國(guó)人民代表大會(huì)上，也有代表就加強(qiáng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理發(fā)表了意見(jiàn)并提交了提案。從社會(huì)各界對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的關(guān)注，足以可見(jiàn)它的重要性?？戳烁鞣矫娴奈恼拢l(fā)現(xiàn)在對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金由誰(shuí)交、誰(shuí)管、誰(shuí)決定使用等方面都存在截然相反的意見(jiàn)。鑒于專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法尚在制定之中，僅借卷首語(yǔ)，談?wù)剛€(gè)人的意見(jiàn)，供大家參改。
一、關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳交主體?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第五十四條明確規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金?！憋@然，繳交主體是業(yè)主而不是有些文章中說(shuō)的開(kāi)發(fā)商，這是由專(zhuān)項(xiàng)維修資金的性質(zhì)決定的?！稐l例》明確了“專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！睒I(yè)主購(gòu)買(mǎi)了房屋在依法擁有房屋所有權(quán)的同時(shí)，也擁有了物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造責(zé)任，這部分資金的支出應(yīng)由購(gòu)房業(yè)主承擔(dān)，而不應(yīng)由已售房屋的開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
二、關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交納時(shí)間。從道理上講，專(zhuān)項(xiàng)維修資金可以采用一次性交納，也可采用隨物業(yè)管理費(fèi)用按月收取專(zhuān)戶儲(chǔ)存，或需要維修、更新、改造時(shí)向業(yè)主隨時(shí)收取的做法，這些做法分別在不同國(guó)家實(shí)行。但考慮到目前我國(guó)法制不夠健全，業(yè)主責(zé)任意識(shí)尚不到位，在一些地方物業(yè)管理收費(fèi)拖欠現(xiàn)象還嚴(yán)重存在等因素，目前我國(guó)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的制度設(shè)計(jì)宜采用主要在購(gòu)房時(shí)一次性交納，待物業(yè)使用到一定年限，維修資金不敷使用時(shí)再向業(yè)主續(xù)籌。
三、關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交納數(shù)量。因?yàn)閷?zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，所以收取時(shí)主要應(yīng)考慮在一般情況下，物業(yè)使用到一定年限內(nèi)所需的資金量，可考慮按購(gòu)房款的2~3%，或物業(yè)單體建安造價(jià)的一定比例。比較來(lái)看，按建安造價(jià)一定比例較為科學(xué)，但鑒于建安造價(jià)基數(shù)較購(gòu)房款小得多，若采用建安造價(jià)為基數(shù)，則應(yīng)適當(dāng)提高交納比例。此外，還可以在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的所得收益主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，以減輕今后續(xù)籌資金的壓力。
四、關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理。專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，管理的主權(quán)應(yīng)歸業(yè)主。但是，一個(gè)物業(yè)區(qū)域由多個(gè)業(yè)主組成，因此，業(yè)主的管理主權(quán)主要體現(xiàn)在對(duì)使用的決策上。《條例》規(guī)定，“專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)”，而對(duì)維修資金的存儲(chǔ)等具體管理，顯然不可以由業(yè)主大會(huì)承擔(dān)。業(yè)主委員會(huì)本身不是法人，加之部分業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作尚不規(guī)范，少數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員濫用權(quán)利、以權(quán)謀私等問(wèn)題的存在，也難以承擔(dān)較大數(shù)額的維修資金專(zhuān)項(xiàng)管理責(zé)任，而物業(yè)管理企業(yè)是按合同內(nèi)向業(yè)主提供服務(wù)，同時(shí)又是維修資金具體使用者，作為受聘一定年限的服務(wù)企業(yè)，也難以承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)維修資金長(zhǎng)期管理任務(wù)。這次有好幾篇文章提到應(yīng)由政府主管部門(mén)實(shí)施管理，包括對(duì)使用申報(bào)、工程決算、施工質(zhì)量認(rèn)定、資金分?jǐn)倢徍思氨匾獣r(shí)的實(shí)地驗(yàn)收等，這樣做顯然有越位和錯(cuò)位之嫌，也不符合政府職能的轉(zhuǎn)變?！稐l例》對(duì)政府主管部門(mén)的定位在對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)管，對(duì)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的處罰等，因此，我比較主張將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)維修資金存儲(chǔ)在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)開(kāi)設(shè)和指定的專(zhuān)戶上，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意使用后，加蓋業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)兩個(gè)圖章，方可使用。政府的監(jiān)管方式是此項(xiàng)工作的難點(diǎn)，還需進(jìn)一步研究。