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建職業(yè)經(jīng)理人制度 促行業(yè)健康發(fā)展
文/羅渝陵
我國的物業(yè)管理行業(yè)正隨著城市進(jìn)步、技術(shù)創(chuàng)新的步伐，從勞動密集型的簡單服務(wù)領(lǐng)域向技術(shù)密集型的綜合服務(wù)領(lǐng)域擴(kuò)張。就連人們最熟知的、一向被視為簡單勞動的室內(nèi)清潔，當(dāng)建筑裝飾材料進(jìn)步后，擦桌子掃地的方法也得改變己成為不爭的事實(shí)。何況高技術(shù)構(gòu)建的高端物業(yè)，更是必須運(yùn)用專業(yè)技術(shù)才能保障管理績效。物業(yè)管理行業(yè)是一種用較少資產(chǎn)來管理巨大資產(chǎn)的行業(yè)，是以人力資本力量來保持財(cái)富力量的行業(yè)。社會發(fā)展需要合格的物業(yè)管理者，行業(yè)發(fā)展需要合格的從業(yè)人員，但由誰來評價(jià)物業(yè)管理者的能力？用什么標(biāo)準(zhǔn)來衡量物業(yè)管理者的能力？用什么力量來激發(fā)物業(yè)管理者和行業(yè)的內(nèi)動力？我認(rèn)為，呼之欲出的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度是解決困惑，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的良方妙藥。
物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人執(zhí)業(yè)資格制度起源于美國。150年前是美國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的年代，城市化進(jìn)程與建筑技術(shù)革命催生了物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人執(zhí)業(yè)資格制度產(chǎn)生，制度執(zhí)行的有效結(jié)果推動了行業(yè)的健康發(fā)展。經(jīng)過多年的實(shí)踐，業(yè)界大多認(rèn)同物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人是職業(yè)化的管理者，不是一種官銜，而是一種職業(yè)；職業(yè)經(jīng)理人是一種風(fēng)險(xiǎn)性職業(yè)，需要高素質(zhì)、高綜合能力的人才。物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人與其它行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人比較，有共性也有特性。其共性是：職業(yè)經(jīng)理人是職業(yè)化的管理者，有專業(yè)的技能，忠誠于職業(yè)，具有領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的能力；其特性是：物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人必須具有感召業(yè)主的能力（通常戲稱為“民間領(lǐng)袖”）；必須熟知多個(gè)知識領(lǐng)域，執(zhí)掌多項(xiàng)判斷運(yùn)作能力（通常戲稱為“綜合雜”）。綜上之言，可將物業(yè)職業(yè)經(jīng)理人概念描述為：經(jīng)政府認(rèn)證，行業(yè)注冊，具有物業(yè)管理任職資格，能夠全面執(zhí)掌數(shù)個(gè)項(xiàng)目的組織人；有專業(yè)的技能，忠誠于職業(yè)，具有領(lǐng)袖企業(yè)團(tuán)隊(duì)及業(yè)主團(tuán)隊(duì)能力的管理者。
建立職業(yè)經(jīng)理人制度，有利于激發(fā)物業(yè)管理工作者及行業(yè)的內(nèi)動力，推動行業(yè)進(jìn)步，從根本上滿足業(yè)主不斷增長的服務(wù)需要。通過制度，建立激勵機(jī)制，鼓勵職業(yè)經(jīng)理人努力學(xué)習(xí)，提高技能，做好服務(wù)。從國外運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)看，職業(yè)經(jīng)理人認(rèn)證管理過程大致分二個(gè)階段：
1、通過嚴(yán)格考試的職業(yè)資格認(rèn)證階段。在美國、香港、新加坡、澳大利亞，注冊物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人必須經(jīng)過嚴(yán)格考試，決定其任職資格；注冊職業(yè)經(jīng)理人都有較穩(wěn)定的工作，較高的收入。在美國，注冊的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人僅萬人左右，其收入與地產(chǎn)銷售商相當(dāng)。在英國，房屋經(jīng)理人學(xué)會（職業(yè)經(jīng)理人的行業(yè)管理機(jī)構(gòu)）在全世界也僅認(rèn)證了兩萬余名會員，其社會地位較高，經(jīng)常擔(dān)綱政府的公益項(xiàng)目，受到社會普遍的尊重。
2、任職過程的信用管理階段。通過各種監(jiān)控手段，保持其任職能力。任職期間信用管理包括：業(yè)主信任度、任職業(yè)績以及跳槽后的行為控制。在英國就有關(guān)于物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人跳槽后不得傷害原服務(wù)企業(yè)、服務(wù)項(xiàng)目利益的規(guī)定。
建立職業(yè)經(jīng)理人制度，可以從制度上約束物業(yè)管理企業(yè)及行業(yè)的經(jīng)營行為，從根本上保障業(yè)主產(chǎn)業(yè)利益，真正達(dá)到資產(chǎn)保值增值的目的。在我國目前的社會經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理環(huán)境存在許多缺陷，尤其是經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，由于部分業(yè)主的責(zé)任意識、消費(fèi)意識、投資意識缺位，部分物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識、法律意識缺位，確實(shí)存在沒有充足的資金保障管理費(fèi)用或設(shè)備維保費(fèi)用的現(xiàn)狀，或者是企業(yè)為了蠅頭小利不投入資金保障設(shè)備維保，致使幾年后物業(yè)受到嚴(yán)重傷害，連正常使用都困難，談何保值增值。通過職業(yè)經(jīng)理人制度，建立制約機(jī)制，約束職業(yè)經(jīng)理人的非信用行為，讓其在行業(yè)沒有立足之地，造成強(qiáng)烈的職業(yè)危機(jī)，這可從根本上解決人為因素造成的資產(chǎn)故障。通過職業(yè)經(jīng)理人制度，建立物業(yè)管理人才的市場機(jī)制，通過供求調(diào)整，推動業(yè)主意識提升。
建立職業(yè)經(jīng)理人制度，可以從制度上解決物業(yè)管理模式多樣化課題，為業(yè)主提供更適合的服務(wù)。通過職業(yè)經(jīng)理人制度推行，業(yè)主可選擇最適合的管理模式管理自己的物業(yè)，有利于構(gòu)建和諧社會。在香港，有很多管理得很好的單體樓，都是業(yè)主法團(tuán)直接聘請注冊物業(yè)經(jīng)理人統(tǒng)籌管理。運(yùn)用籌金制計(jì)費(fèi)方法，既降低管理成本，又達(dá)到管理效果，何樂而不為。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條明確指出：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書”。幾年來，有關(guān)部門一直致力于建立職業(yè)經(jīng)理人制度，己初見效果，評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、培訓(xùn)教材都己初見成形，關(guān)鍵在于盡快建立認(rèn)證管理體系、培訓(xùn)推廣、掌控效果、持之以恒。在認(rèn)證體系建立和管理問題上，我認(rèn)為還應(yīng)思考以下問題：
1、建立由行業(yè)主管部門領(lǐng)導(dǎo)的全國統(tǒng)一的注冊認(rèn)證機(jī)構(gòu)。目前在物業(yè)管理上崗證實(shí)施過程中，存在政出多門現(xiàn)象，由于教材不統(tǒng)一，考試標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，證書不統(tǒng)一，企業(yè)在使用人才上碰到障礙，不利于行業(yè)健康發(fā)展。根據(jù)國外管理經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)更多地發(fā)揮行業(yè)管理功能，因?yàn)樾袠I(yè)管理部門最了解行業(yè)的需求、標(biāo)準(zhǔn)及發(fā)展趨勢。至今我國己建立了23項(xiàng)執(zhí)業(yè)資格制度，有個(gè)15專業(yè)開始了注冊管理和持證就業(yè)，大都是建立在以行業(yè)或工種劃分，形成的行業(yè)管理模式。
2、在物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、考試標(biāo)準(zhǔn)全國統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，賦予?。ㄊ校⒆灾螀^(qū)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)、推薦、后續(xù)管理的職能，通過國家標(biāo)準(zhǔn)，建立起職業(yè)經(jīng)理人地方（行業(yè)）與國家統(tǒng)籌管理的體系，確保職業(yè)經(jīng)理人制度的健康有效地執(zhí)行。
3、在建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度的設(shè)計(jì)中，應(yīng)充分考慮物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置模式多元化在市場運(yùn)作中的風(fēng)險(xiǎn)控制。物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的推行，實(shí)質(zhì)就是對其執(zhí)業(yè)資格的認(rèn)證及管理。所謂執(zhí)業(yè)資格，是指國家對某些責(zé)任重大，社會通用性強(qiáng)，關(guān)系公共利益的專業(yè)或工種實(shí)行準(zhǔn)入控制。物業(yè)管理行業(yè)是一種用較少資產(chǎn)來管理巨大資產(chǎn)的行業(yè)，如果制度設(shè)計(jì)時(shí)未充分考慮風(fēng)險(xiǎn)控制及控制手段，可能出現(xiàn)由于管理不當(dāng)造成的財(cái)產(chǎn)損失無能力賠付，造成管理模式受到置疑。因此，對合伙制物業(yè)管理事務(wù)所、個(gè)人物業(yè)管理事務(wù)所以及業(yè)主自治管理模式的政府控制手段，制度設(shè)計(jì)的科學(xué)、完整、合理都是十分重要的。
4、在建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度的設(shè)計(jì)中，對物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人個(gè)人執(zhí)業(yè)行為的控制是十分重要的。物業(yè)管理行業(yè)是以人力資本力量來保持財(cái)富力量的行業(yè)，因一個(gè)人的能力體現(xiàn)，可以讓物業(yè)項(xiàng)目成為優(yōu)秀項(xiàng)目；因一個(gè)人的失誤也可使物業(yè)項(xiàng)目成為失敗項(xiàng)目。因此，對執(zhí)業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)的制定，是職業(yè)經(jīng)理人制度建設(shè)的重要內(nèi)容。我們應(yīng)該用開放的思想，前瞻性的設(shè)計(jì)，借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，制定出有前瞻性的、可操作性的執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，真正達(dá)到推動行業(yè)進(jìn)步的目標(biāo)。
二十多年來，我國的物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了艱苦的歷程，在不斷規(guī)范中，專業(yè)化、職業(yè)化程度日漸提高，得到社會廣泛的認(rèn)同。實(shí)施物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度是社會發(fā)展、行業(yè)規(guī)范、物業(yè)管理人才成長的需要。我們期盼它的盡快出臺，祝福它健康地成長。通過物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度建立與執(zhí)行，沿著《物業(yè)管理?xiàng)l例》建造的軌道，推動物業(yè)管理行業(yè)健康快速向前發(fā)展。
作者系重慶大正物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理
文章摘自：《中國物業(yè)管理》