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物權(quán)法時代物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的八大問題
文 / 陳藹貧 方霞
《物權(quán)法》作為民法典一個重要內(nèi)容，1998年3月起草工作正式啟動，在多次公開全國征求意見基礎(chǔ)上，歷經(jīng)全國人大四次審議，今年將進入五審。從物業(yè)管理行業(yè)的角度看，《物權(quán)法》作為我國調(diào)整財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，無疑是物業(yè)管理法制建設(shè)的又一重大進步，必將對我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生基礎(chǔ)性的、長期性的重要影響。因此，有人斷言“中國物業(yè)管理已進入了物權(quán)法的時代”。面對國家這一重要法律出臺，作為物業(yè)管理人，我們不能不認真思索在即將到來的物權(quán)法時代，物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展必將面臨的若干重大問題，從而未雨綢繆，與業(yè)內(nèi)同仁共同推動我國物業(yè)管理的健康發(fā)展。
問題一：物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)體系的全面整合與完善
通過解讀《物權(quán)法》第四稿可見，《物權(quán)法》作為民法典的一個重要部分，規(guī)制的重點是權(quán)利歸屬及其保護，側(cè)重于對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的保護，首先，其將物業(yè)管理活動的基本概念，以法律形式予以確認，使得物業(yè)管理立法層次得以上升到法律高度；其次，還將《物業(yè)管理條例》確立的業(yè)主大會、業(yè)主公約、專項維修資金等基本制度，上升到法律層面，提高了適用范圍及效力等級。再次，在解決物業(yè)管理中單個業(yè)主利益的分散性與眾多業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性問題上，《物權(quán)法》(草案)明確規(guī)定“少數(shù)服從多數(shù)”的原則。我們相信，《物權(quán)法》的公布與實施，必將使物業(yè)管理活動更加有法可依，從而更好地維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。
在物權(quán)法時代，物業(yè)管理面臨的第一個重大問題就是，凡涉及到建筑物區(qū)分所有權(quán)的國家立法、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方立法、地方規(guī)章，都必須進行清理，凡是違背《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定的，都必須廢除，國家和地方都必須按照物權(quán)法的規(guī)定，制定和修改相關(guān)規(guī)范性文件，最終形成一個協(xié)調(diào)一致、完整呼應(yīng)的物業(yè)管理法律體系。這個任務(wù)是艱巨的，工作量是巨大的，對物業(yè)管理長足發(fā)展的影響也是深刻的和廣泛的。因此，各級政府主管部門、社會各單位以及物業(yè)管理涉及各方認真學習《物權(quán)法》，全面清理現(xiàn)有物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)，積極調(diào)整自身行為，適應(yīng)《物權(quán)法》要求，是擺在我們面前的第一要務(wù)。
問題二:物業(yè)管理商品觀念的明確確立與強化
物業(yè)管理是商品，物業(yè)管理買賣是市場交換行為，有市場必然存在競爭。競爭是市場經(jīng)濟的基本特征，物業(yè)管理行業(yè)必須通過競爭機制提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。
我國的物業(yè)管理從初期的“誰開發(fā)誰管理”，到公開實施物業(yè)管理招投標等，國家和地方一直致力于物業(yè)管理市場機制的建立和培育，致力于物業(yè)管理的法制建設(shè)。但從全國范圍看，我國物業(yè)管理雖然經(jīng)過了二十多年的發(fā)展，人們的消費觀念也有了一些轉(zhuǎn)變，但由于計劃經(jīng)濟和福利分房的長期統(tǒng)治地位，物業(yè)管理法規(guī)的不到位，市場機制的嚴重缺失，使得舊有、傳統(tǒng)的后勤服務(wù)觀念和意識依然根深蒂固。社會各界和業(yè)主對“誰受益，誰付費”、“付多少錢，享受與付費水平質(zhì)價相符的服務(wù)”及“根據(jù)自己的消費水平，選擇相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)”的物業(yè)管理消費意識仍待進一步強化，物業(yè)管理的消費觀念仍待進一步矯正。
審議中的《物權(quán)法》（草案)從法制角度強化了物業(yè)管理商品屬性和競爭規(guī)則，不僅明確了物業(yè)管理商品的概念，規(guī)范了物業(yè)管理交換雙方的行為，還規(guī)定了業(yè)主可以自主選擇物業(yè)管理的模式。
這使得物業(yè)管理市場范圍進一步擴大，由物業(yè)管理行業(yè)的局部范圍擴展到社會各個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，物業(yè)管理服務(wù)的競爭也由行業(yè)內(nèi)的競爭擴展到更多主體參與的全社會、全方位競爭。無疑，這對我國物業(yè)管理行業(yè)的沖擊是前所未有的，也是中國物業(yè)管理行業(yè)和業(yè)內(nèi)人士無法回避的一個史無前例的考驗，《物權(quán)法》的出臺，是中國物業(yè)管理發(fā)展的一個新的里程碑，是我國物業(yè)管理商品經(jīng)濟法制建設(shè)的一次飛躍，無論是政府、社會還是物業(yè)管理交換各方，均應(yīng)重新審視物業(yè)管理，擯棄舊有的和傳統(tǒng)的物業(yè)管理觀念，準確把握物業(yè)管理的商品屬性和市場要求，理清思路、調(diào)整自身、積極參與物業(yè)管理的市場競爭，在《物權(quán)法》和相關(guān)法律的規(guī)制下切實組織和開展物業(yè)管理相關(guān)活動。
問題三：物業(yè)管理基本概念、核心理論的全新詮釋與構(gòu)建
“業(yè)主”、“業(yè)主大會”、“業(yè)主委員會”以及“物業(yè)管理”等均是物業(yè)管理中最基本的概念，物業(yè)管理人大都是耳熟能詳。但隨著《物權(quán)法》的出臺，則有必要重新認識和定義。例如，物業(yè)管理的概念按照《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！睏l例所指的物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)是當然的參與者。而《物權(quán)法》(草案)規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)管理機構(gòu)或者其他管理人管理。再如，《物權(quán)法》(草案)對物業(yè)區(qū)域的公共綠地、道路、物業(yè)管理用房、會所等產(chǎn)權(quán)歸屬也做了原則規(guī)定。《物權(quán)法》(草案)對《物業(yè)管理條例》中規(guī)定的并在實踐中已成為習慣的用語也做了相應(yīng)調(diào)整，如“建筑區(qū)劃”(原來用“物業(yè)管理區(qū)域”)、“管理規(guī)約”(原為“業(yè)主公約”)、“共有部分”(原為“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備”)等。
可見，《物權(quán)法》對物業(yè)管理的基本概念、相關(guān)內(nèi)容、內(nèi)涵、外延以及名稱、界定上均做了較大的調(diào)整，這種調(diào)整并非是局部概念的修訂，而是物業(yè)管理基本概念的全新詮釋和物業(yè)管理理論的重新構(gòu)建。對此，我們必須高度重視，密切關(guān)注《物權(quán)法》立法進程，認真研究其核心要義，準確把握物業(yè)管理相關(guān)基本概念，系統(tǒng)梳理、修正物業(yè)管理理論體系，避免物業(yè)管理理論上、認識上的錯誤，以正確的理論指導實踐，使物業(yè)管理運行始終保持正確的方向，快速前進在健康發(fā)展的軌道上。
問題四：物業(yè)管理主體關(guān)系的切實研究與定位
物業(yè)管理是涉及多方主體的較為復雜的法律關(guān)系，既包括政府主管部門、物業(yè)管理交換雙方，也包括房地產(chǎn)開發(fā)、公共事業(yè)單位以及社會專業(yè)公司等多個主體。
其中，物業(yè)管理商品交換雙方是核心，政府主管部門是指導、監(jiān)督和管理方，建設(shè)單位、專業(yè)公司和公共事業(yè)單位間是重要的參與者。物業(yè)管理行為涉及多個法律關(guān)系，受到多個法律法規(guī)調(diào)整。但長期以來，由于各種因素的綜合作用，物業(yè)管理各主體之間關(guān)系不清、責任不明，越俎代皰、操作越界、矛盾沖突時有發(fā)生，嚴重影響物業(yè)管理的正常運作。
《物權(quán)法》作為上位法，對物業(yè)管理規(guī)制的重點是物業(yè)財產(chǎn)權(quán)利歸屬及其保護，對物業(yè)管理主體間的關(guān)系只作了原則性規(guī)定。例如，《物權(quán)法》(草案)規(guī)定政府主管部門應(yīng)當對設(shè)立業(yè)主會議或者選舉業(yè)主委員會，給予指導和協(xié)助。對業(yè)主的權(quán)利、業(yè)主團體的決策機制以及業(yè)主團體的職責也做出了新的修訂。但是對物業(yè)管理各主體關(guān)系及其相關(guān)權(quán)利義務(wù)并沒有明確界定，這就導致物業(yè)管理肌體的病灶沒有徹底清除，上述問題仍然存在。當然，法律不是萬能的，一部法律的出臺不能解決所有的問題。隨著《物權(quán)法》立法進程的不斷推進，業(yè)內(nèi)應(yīng)著力研究在《物權(quán)法》和相關(guān)法律框架范圍內(nèi)如何進一步明確界定各方權(quán)利義務(wù)和責任，徹底理順物業(yè)管理各方主體間的關(guān)系。否則，貫徹實施《物權(quán)法》，實現(xiàn)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)對接，建立物業(yè)管理良性發(fā)展機制只能是一句空話。
問題五：業(yè)主團體法律地位、決策機制的重新調(diào)整與規(guī)制
業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會是物業(yè)管理活動核心當事人之一，也是物業(yè)管理商品交換的重要一方。如何確立業(yè)主、業(yè)主團體的法律地位，維護業(yè)主合法權(quán)益，建立民主科學的決策機制，穩(wěn)步推進物業(yè)管理活動，既是《物權(quán)法》重要內(nèi)容之一，也是物業(yè)管理界關(guān)注的焦點。上世紀90年代以來，雖然國家制訂了一系列相關(guān)政策法規(guī)，但業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的在物業(yè)管理活動中的法律地位問題并沒有徹底得到解決，這一直是困惑我國物業(yè)管理正常運行的一個重要問題。
《物權(quán)法》(草案)賦予了業(yè)主大會及業(yè)主個人以訴訟地位，擴大了訴訟主體的范圍。同時規(guī)定，物業(yè)管理的一般事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金，修繕、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。將住宅改變?yōu)椴惋?、娛樂等商業(yè)用房的，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。這一規(guī)定從立法上明確了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律地位，是立法中的一個突破。也使業(yè)主團體的決策機制發(fā)生了變化，在一定程度上保護了弱勢者的利益，使立法充滿了人文關(guān)懷。但是這種決策機制也會帶來相應(yīng)的問題，由于業(yè)主大會、業(yè)主委員會決策機制業(yè)主參與表決比例要求更加嚴格，不僅大大提高了業(yè)主在物業(yè)管理事務(wù)中的決策成本，而且增加業(yè)主團體決策的難度。面對這一新變化，如何妥善解決，是擺在政府和物業(yè)管理各方的一個新的矛盾和問題。業(yè)內(nèi)必須認真研究，積極尋找對策，否則勢必使物業(yè)管理運作產(chǎn)生新的困局。
問題六:物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營范圍的科學界定與明晰
物業(yè)管理服務(wù)對象內(nèi)容和范圍是物業(yè)管理操作的重要問題之一，英美法系和大陸法系各國基本以建筑物區(qū)分所有權(quán)理論確立相關(guān)民事立法，我國卻一直沒有規(guī)定此制度。審議中的《物權(quán)法》(草案)采納了建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對區(qū)分所有建筑物專有部分的專有權(quán)，區(qū)分所有建筑物共用部分的共有權(quán)，以及建筑物區(qū)分所有權(quán)人的管理權(quán)，均做了明確規(guī)定。例如，《物權(quán)法》(草案)對綠地、道路以及物業(yè)管理用房的歸屬問題分別進行規(guī)定。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。立法從實際情況出發(fā)，提供健身、娛樂等服務(wù)的會所，絕大多數(shù)是作為獨立的房屋由開發(fā)商出售或者出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主共有，等等。
《物權(quán)法》的這一系列規(guī)定，使得我國物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營范圍從法律層面得到了嚴格的界定，起到了定分止爭的作用。應(yīng)當說，《物權(quán)法》(草案)基本解決了物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)不清引發(fā)的矛盾和問題。但我們也必須清醒地看到，一方面與傳統(tǒng)概念相比較，物業(yè)管理對象、內(nèi)容和范圍發(fā)生了一些變化，我們必須積極調(diào)整和適應(yīng)，另一方面，舊有的問題并未完全解決，例如，會所、車庫是稀有專有資源，建設(shè)單位預先占有，并通過購房合同加以約定，則可能使其變成建設(shè)單位獲取更大商業(yè)利益的一個渠道。由于業(yè)主無法正常地、合理地擁有和諧的居住環(huán)境和應(yīng)有權(quán)利，結(jié)果導致業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)管理多方矛盾的頻發(fā)。因此，我們要充分利用《物權(quán)法》規(guī)范要求，科學界定物業(yè)管理對象、內(nèi)容和范圍，盡可能避免與減少業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)三方之間因服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營范圍不明確、物業(yè)產(chǎn)權(quán)不清帶來的矛盾糾紛。
問題七：物業(yè)管理模式的積極創(chuàng)新與突破
《物權(quán)法》草案第八十四條規(guī)定業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)管理機構(gòu)或者其他管理人管理。物權(quán)法時代物業(yè)管理的模式已由《物業(yè)管理條例》中規(guī)定的單一的物業(yè)管理企業(yè)管理模式，變?yōu)闃I(yè)主自行管理、委托物業(yè)管理機構(gòu)管理與委托其他專業(yè)機構(gòu)管理三種模式并存的局面。物業(yè)管理多元模式打破了我國原有的物業(yè)管理單一格局，突顯了“財產(chǎn)即自由”的立法精神，使業(yè)主有了更多的選擇自由，客觀上推進了物業(yè)管理的市場化進程，加劇了物業(yè)管理市場競爭的廣度和深度。
但我們必須看到，這一變化勢必帶來物業(yè)管理服務(wù)收費依據(jù)、范圍和物業(yè)服務(wù)標準的變化，沖擊現(xiàn)有物業(yè)管理價格體系和相關(guān)管理制度，甚至有可能引發(fā)經(jīng)濟學所稱之的“洼地效應(yīng)”。一旦“洼地效應(yīng)”形成，其必將和其它因素共同作用，引發(fā)物業(yè)管理行業(yè)方方面面的“連鎖反應(yīng)”，乃至整個行業(yè)的重新洗牌。面對物權(quán)法時代物業(yè)管理的多元模式和物業(yè)管理新格局、新情況，物業(yè)管理企業(yè)如何及時調(diào)整、從容應(yīng)對，業(yè)主如何理性維權(quán)、強化自治，政府如何合理引導、科學監(jiān)管，物業(yè)管理行業(yè)如何實現(xiàn)長足發(fā)展，社會各方如何共建和諧社會等等均是擺在我們面前現(xiàn)實而迫切的問題。
問題八:物業(yè)管理糾紛、法律訴訟的不斷增加與變化
審議中的《物權(quán)法》(草案)中規(guī)定，“對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)服務(wù)機構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁，業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁?！薄段餀?quán)法》較為具體地規(guī)定了提起訴訟、申請仲裁的條件，同時增加了業(yè)主個人的訴訟，即不能經(jīng)過達到一定比例的業(yè)主同意時，業(yè)主可以以自己的名義對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)服務(wù)機構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議申請仲裁、提起訴訟。
此項規(guī)定有助于保障物業(yè)所有人的權(quán)益和公共權(quán)益，是公民行使民主權(quán)利和保護業(yè)主私有財產(chǎn)不受侵犯精神的弘揚。但客觀而言，《物權(quán)法》的出臺必將使物業(yè)管理各主體之間以及業(yè)主內(nèi)部等，通過法律途徑依法維權(quán)的幾率大大增加，從而增大了物業(yè)管理訴訟主體的范圍，增加物業(yè)管理訴訟總量，也使物業(yè)管理的糾紛類型更加復雜。例如，《物權(quán)法》(草案)規(guī)定業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力，因為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定是遵從“少數(shù)服從多數(shù)”的原則，少數(shù)人必須放棄自己的主張。但如果個別業(yè)主認為此決議致使自己的利益受損，根據(jù)我國的民法規(guī)定其又可以提起訴訟。因此，物權(quán)法時代物業(yè)管理訴訟類型、訴訟面和訴訟量的增加，將是我們不得不面對的現(xiàn)實。中國物業(yè)管理人要持續(xù)提高自身的專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)，以法律法規(guī)為準繩，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)，積極面對、充分協(xié)調(diào)，不斷解決物業(yè)管理的新矛盾、新問題。
“法律是精彩的，法律是無奈的，法律也是生長的?！薄段餀?quán)法》的制訂和實施是時代的產(chǎn)物，也是中國物業(yè)管理之必需?！段餀?quán)法》可以調(diào)整、規(guī)范中國物業(yè)管理，但不能解決所有的問題。面對即將到來的物權(quán)法時代，只要我們努力學習、認真研究、不懈思索、科學接軌、積極調(diào)整、銳意創(chuàng)新，必將再創(chuàng)中國物業(yè)管理新的輝煌。