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換個(gè)角度談物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整
文/ 章洪福
一段時(shí)間以來，關(guān)于物業(yè)管理市場(chǎng)的命題主要圍繞以下三個(gè)：一是以擴(kuò)張規(guī)模為主要標(biāo)志的對(duì)外承接和去外地承接物業(yè)管理項(xiàng)目的內(nèi)容；二是以適應(yīng)市場(chǎng)生存發(fā)展能力為主要目標(biāo)的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內(nèi)容；三是以避免市場(chǎng)誤區(qū)為主要內(nèi)容的，比如如何進(jìn)行市場(chǎng)拓展，甚至是否存在物業(yè)管理市場(chǎng)的討論等等。
不可否認(rèn)，以上命題和實(shí)踐，為我國物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，為物業(yè)管理能夠伴隨著我國改革開放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。但是，作為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場(chǎng)，我們的目光只停留在一個(gè)較為狹義的范圍是不夠的。應(yīng)該從較廣義和宏觀的角度對(duì)物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域的較深層次上的實(shí)踐進(jìn)行認(rèn)識(shí)和探討，使物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)發(fā)展能夠更廣泛、更深刻、更完善。
本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合。物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張、專業(yè)化細(xì)分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問題，淺談一下物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。
分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合
是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)容量和供給關(guān)系的重要內(nèi)容。物業(yè)管理市場(chǎng)容量小，供給關(guān)系不順暢是影響物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的一個(gè)重要問題，說供給不足并不是說我們的房屋儲(chǔ)存量小，而是由于城市規(guī)劃建設(shè)的零散性和一些開發(fā)商大而全、小而全的計(jì)劃體制、觀念等方面的原因，造成了物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷膨脹所帶來的。
現(xiàn)實(shí)中，與一些管理規(guī)模大、管理效益好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對(duì)照的是一些零星分散的物業(yè)，以及一些在一定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)分塊建設(shè)并實(shí)行多頭管理的物業(yè)項(xiàng)目。這類物業(yè)原本就缺乏規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢(shì)，再加上多頭管理的高成本，以及相互間的不協(xié)調(diào)，從而一方面影響了服務(wù)質(zhì)量，降低了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甚至帶來一些社會(huì)問題，另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運(yùn)作和產(chǎn)生有效利潤(rùn)，嚴(yán)重地影響到物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。解決這一問題的有效途徑通常為：
(一)政府協(xié)調(diào)
區(qū)分不同情況和類型，一方面對(duì)于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開發(fā)商分別開發(fā)的小區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理，最好由政府出面直接協(xié)調(diào)或由政府牽頭，通過業(yè)主的參與進(jìn)行公開招投標(biāo)。深圳已有成功的經(jīng)驗(yàn)，如對(duì)一個(gè)20萬平方米規(guī)劃完整、但由12個(gè)開發(fā)商建設(shè)和12家管理單位管理的小區(qū)實(shí)行了整合，通過公開招投標(biāo)在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較強(qiáng)的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障，進(jìn)行了環(huán)境整治，統(tǒng)了區(qū)內(nèi)形象，提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標(biāo)準(zhǔn)，理順收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為，受到了業(yè)主的好評(píng)，同時(shí)也降低了這家公司在這個(gè)小區(qū)的管理成本，形成了效益回報(bào)。另一方面，對(duì)于一些原本無統(tǒng)一規(guī)劃、無規(guī)則小區(qū)環(huán)境的老舊小區(qū)，政府可在進(jìn)行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過程中，統(tǒng)一規(guī)劃一定區(qū)域的物業(yè)管理，進(jìn)行物業(yè)管理的規(guī)模整合。
另外，還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制，本著少設(shè)機(jī)構(gòu)、擴(kuò)大規(guī)模、方便管理、提高效益的原則，將區(qū)房管所的管轄區(qū)按照一定的規(guī)?；騾^(qū)域進(jìn)行劃分，形成房管所轉(zhuǎn)制后的高效、低耗、適應(yīng)市場(chǎng)的良性局面。
(二)市場(chǎng)調(diào)整
一方面，使開發(fā)商尤其是一些小開發(fā)商和只有單項(xiàng)開發(fā)權(quán)的開發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理并不一定能成為開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)后的利潤(rùn)來源點(diǎn)。嚴(yán)格說，開發(fā)商如果沒有相應(yīng)的自有物業(yè)留給物業(yè)公司，而物業(yè)公司又沒有其它的經(jīng)營項(xiàng)目和能力的話，單憑某一項(xiàng)目的物業(yè)管理所收取的管理費(fèi)是無法贏利的，按現(xiàn)行規(guī)定，在管理費(fèi)中可提取不超過一定比例的傭金，也只是由管理處一級(jí)上交給物業(yè)公司一級(jí)。而且當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)總額(由于是政府訂價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn))尚不足以完成運(yùn)作成本所需時(shí)，這個(gè)傭金實(shí)際上是空頭的?，F(xiàn)在有的開發(fā)商不交給專業(yè)物業(yè)公司，也不成立物業(yè)公司而是成立個(gè)管理部，實(shí)質(zhì)是統(tǒng)管物業(yè)管理費(fèi)用，使管理費(fèi)該用的用不到位，物業(yè)管理該維護(hù)的維護(hù)不到位，而盡量使管理費(fèi)剩余形成利潤(rùn)，這是嚴(yán)重侵害業(yè)主利益的情況。如果開發(fā)商能明白這種關(guān)系，知曉不能長(zhǎng)期侵占業(yè)主利益，很多小型物業(yè)公司和大量非公司的管理機(jī)構(gòu)就沒有存在的必要而進(jìn)入合并和重組行列。另一方面，使業(yè)主認(rèn)識(shí)到，有的小區(qū)雖然小環(huán)境不錯(cuò)，但由于管理規(guī)模小，管理成本高，必然要使業(yè)主的支出增加，同時(shí)也會(huì)使管理服務(wù)水準(zhǔn)下降。有效的辦法就是通過促進(jìn)與周邊小區(qū)的整合，尤其是在業(yè)主大會(huì)成立后重新聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，要把能否進(jìn)行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)作為主要內(nèi)容來考慮，實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的小區(qū)整合和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。此外，隨著物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)識(shí)的提高，物業(yè)管理企業(yè)最應(yīng)明白的就是規(guī)模、成本和效益的關(guān)系，在目前很多物業(yè)管理企業(yè)還依附在開發(fā)商膝下的時(shí)候，要看到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最主要的特征就是成本的最小化和利潤(rùn)的最大化。開發(fā)商，尤其是小開發(fā)商和單項(xiàng)開發(fā)商是不會(huì)永遠(yuǎn)給業(yè)主補(bǔ)貼的。那么，小型物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其莫測(cè)的生存前景，要有一個(gè)充分的心理準(zhǔn)備，盡早向聯(lián)合、重組或并購的市場(chǎng)化道路上靠攏。
物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張和專業(yè)化細(xì)分
是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)份額和重新劃分市場(chǎng)的必然。時(shí)下，有一種認(rèn)識(shí)認(rèn)為：物業(yè)管理的市場(chǎng)化就是物業(yè)管理企業(yè)能否對(duì)外承接別人的項(xiàng)目或有否到外地去承接項(xiàng)目為標(biāo)志。這是由于人們把物業(yè)管理市場(chǎng)視為以管理面積為主的意識(shí)造成的，認(rèn)為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場(chǎng)的一切。同時(shí)，又在傳統(tǒng)計(jì)劃體制影響下，堅(jiān)守大而全、小而全的做法，似乎要把計(jì)劃體制下的后勤管理改革需要推向社會(huì)的內(nèi)容一古腦地全盤接收，把物業(yè)管理在社會(huì)化變成了物業(yè)管理的小社會(huì)。當(dāng)然，物業(yè)管理發(fā)展過程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定。
我們可以肯定物業(yè)管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問題是――很多個(gè)原屬于物業(yè)管理大市場(chǎng)或相關(guān)市場(chǎng)的新興類型市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)，我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機(jī)遇，在新一輪類型市場(chǎng)劃分中占有一席之地。我們可以從以下途徑進(jìn)行思考和實(shí)踐。
(一)在物業(yè)管理的微觀范圍尋找市場(chǎng)
目前，一些有一定規(guī)模和有某些方面專業(yè)能力特長(zhǎng)的公司己組建了一些獨(dú)立核算的如電梯公司、機(jī)電公司、綠化公司、清潔公司等，這些公司成立的基礎(chǔ)大都是原物業(yè)公司自有業(yè)務(wù)，能滿足專業(yè)公司的基本運(yùn)作，再根據(jù)其經(jīng)驗(yàn)特長(zhǎng)，向社會(huì)承擔(dān)相關(guān)業(yè)務(wù)。這個(gè)途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業(yè)公司。搞了專業(yè)公司不走向市場(chǎng)沒有意義，走向市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)不過別人就更沒有意義，所以搞不了專業(yè)公司的可以請(qǐng)專業(yè)公司來替我們打工。向?qū)I(yè)公司分包具體操作項(xiàng)目，從理論上講，管理成本是會(huì)降低的。同時(shí)由于專業(yè)化公司形成了規(guī)?；蜆?biāo)準(zhǔn)化的管理，管理效果也大大提升，在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能輕易變動(dòng)的情況下，效益應(yīng)該是明顯的。
(二)在物業(yè)管理的中觀范圍尋找市場(chǎng)
在上述物業(yè)管理直接操作的內(nèi)容上再向外圍探尋一下，不難發(fā)現(xiàn)，還有很多商機(jī)存在，我們沒有很好地介入和開辟新市場(chǎng)領(lǐng)域，比如大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營、會(huì)所的經(jīng)營、幼兒園的經(jīng)營等，如果說大型商業(yè)物業(yè)有時(shí)受開發(fā)商出售和直接出租的影響，我們難以介入，幼兒園也都直接租給或交給相關(guān)部門去經(jīng)營的話，會(huì)所可是大都交給了物業(yè)公司經(jīng)營和管理。可現(xiàn)實(shí)是95%―98%以上會(huì)所都不能盈利甚至不能很好地開展活動(dòng)，造成了有效資源的浪費(fèi)。而包括幼兒園、大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營，如果能在我們物業(yè)管理范圍內(nèi)進(jìn)行有效開發(fā)，甚至投資或參股組建專業(yè)物業(yè)經(jīng)營公司，并不是削弱了物業(yè)管理的實(shí)力和縮小了物業(yè)管理的范圍，而恰恰是擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，開發(fā)出新興的物業(yè)管理類型市場(chǎng)。其實(shí)，對(duì)物業(yè)的經(jīng)營原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的主要組成部分，物業(yè)管理企業(yè)最有條件成為這一市場(chǎng)類型細(xì)分的主力軍。
(三)從物業(yè)管理的宏觀范圍尋找市場(chǎng)
物業(yè)管理能不能參與高科技領(lǐng)域，能不能進(jìn)入城市管理的市政領(lǐng)域，答案應(yīng)該是肯定的。在深圳，除了早已有了專門為物業(yè)管理開發(fā)電腦軟件的高科技公司，也有物業(yè)管理企業(yè)開辦高科技實(shí)物產(chǎn)品――外墻清洗劑的專業(yè)化公司，最近更有高科技上市公司參股物業(yè)管理公司的事例。如果說物業(yè)管理介入高科技領(lǐng)域存在高、難、遠(yuǎn)的問題，那么物業(yè)管理發(fā)展到今天已經(jīng)成了城市管理的重要組成部分。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻(圍墻)之隔，一線(紅線)相連，其很多市政管理如馬路清潔、市政設(shè)施的維護(hù)，市政綠化的管理等，都可以通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式介入政府撥款管理的領(lǐng)域。而從市政管理的角度看，通過市場(chǎng)選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。但是，如果說城管體制改革亦需過程的話，那么，物業(yè)管理利用自我優(yōu)勢(shì)和物業(yè)的便利，介入餐飲、娛樂業(yè)領(lǐng)域則早已有了成功的嘗試。
當(dāng)我們看到香港的物業(yè)管理只用很少的人，而大部分業(yè)務(wù)都通過專業(yè)分包，把管理責(zé)任轉(zhuǎn)移到社會(huì)上去，美國的一個(gè)20多萬平方米的小區(qū)只有一名管理人員而驚嘆不已的時(shí)候，我們所能反映出來的一個(gè)主要問題就是真正的社會(huì)化不是把后勤體制的內(nèi)容轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理企業(yè)，真正的專業(yè)化也不是在物業(yè)公司內(nèi)部擁有多少個(gè)職稱的專業(yè)人才，真正的規(guī)?；皇遣挥?jì)成本和效益的無限擴(kuò)大，而真正的市場(chǎng)化經(jīng)營是在主營項(xiàng)目不斷擴(kuò)大的同時(shí)，使專業(yè)項(xiàng)目和輔助配套項(xiàng)目形成新的分工，使市場(chǎng)成為由很多類似“納米”技術(shù)一樣的社會(huì)最小單位所構(gòu)成。
物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度
是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)整的需要。物業(yè)管理建立現(xiàn)代企業(yè)制度勢(shì)在必行，其主要途徑有以下3個(gè)方面：
(一)建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的有限責(zé)任公司，明晰企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，明確各股東的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，弱化上級(jí)對(duì)下級(jí)公司的指揮和支配權(quán)，強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)上的獨(dú)立決策和運(yùn)作的能力，使物業(yè)管理企業(yè)具備市場(chǎng)準(zhǔn)入的基本條件。
(二)積極發(fā)展多元投資主體的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中一般競(jìng)爭(zhēng)性服務(wù)行業(yè)，除保留部分員工或管理者持股外，大部分國有資產(chǎn)都應(yīng)逐漸從物業(yè)管理企業(yè)中退出去，采取股份制、合作制、內(nèi)部員工持股、管理者持股、期權(quán)制等多種形式或成分進(jìn)行重組，促進(jìn)大型物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團(tuán)的發(fā)展。放開搞活中、小物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)一些規(guī)模小，管理質(zhì)量差，經(jīng)濟(jì)效益不好的中、小企業(yè)，實(shí)行鼓勵(lì)兼并、合并和購買重組，允許和規(guī)范破產(chǎn)，使物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更趨合理。
(三)對(duì)房管所改制的企業(yè)，要確保房管所改制成功，使其能夠在步入物業(yè)管理市場(chǎng)化的軌道生存和發(fā)展，就必須要在改制的基礎(chǔ)上盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度。同時(shí)鼓勵(lì)目前正在進(jìn)行房管所轉(zhuǎn)制的單位將房管所轉(zhuǎn)為企業(yè)，再將企業(yè)過渡為現(xiàn)代企業(yè)的兩步走并做一步，直接按現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行改制，使其提高適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)快速發(fā)展的能力。
文章來源：《住宅與房地產(chǎn).物業(yè)管理》