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目前物業(yè)管理存在的問題與對策
一、目前物業(yè)管理存在的主要問題
1、業(yè)主委員會過分強調(diào)維權(quán)，忽視對業(yè)主責任與義務(wù)的教育。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是全體業(yè)主的“代言人”。目前，一些小區(qū)的業(yè)主委員會在維權(quán)中卻采取了不正當?shù)男问?，忽視了法律法?guī)允許的維權(quán)范圍和形式。業(yè)主委員會也忽略了自身對業(yè)主的教育和引導(dǎo)責任。
2、小區(qū)物業(yè)管理未真正納入社區(qū)建設(shè)，政府有關(guān)部門對社區(qū)管理未進行有效整合，有些工作也未到位。居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)的問題，北京市人民政府第五次城市管理工作會議上已作了明確闡述。物業(yè)管理屬綜合性問題，由于管理工作不到位，小區(qū)內(nèi)違章停車、私搭亂建、野蠻裝修等情況時有發(fā)生。在上述情況出現(xiàn)后，物業(yè)管理企業(yè)因無任何行政手段，只能對居民進行勸阻。由此，物業(yè)企業(yè)承擔了大量政府部門的職能，導(dǎo)致企業(yè)在實際管理中存在諸多困難。此外，由于政策滯后，政府一些部門在相互配合上缺乏整體性，對于整個社區(qū)的管理未形成有效整合。甚至把物業(yè)企業(yè)視為“社會單位”，而非市場經(jīng)濟中的企業(yè)主體，忽視了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間基本的雇傭關(guān)系。
3、開發(fā)商遺留問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)，個別物業(yè)管理企業(yè)也未按要求提供相應(yīng)服務(wù)。多數(shù)小區(qū)由于開發(fā)端向業(yè)主將會房屋之前，缺乏政府整個開發(fā)項目共同驗收的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致缺乏必要的配套共用設(shè)施，引起業(yè)主入住后的不滿。同時，業(yè)主又認為開發(fā)商對于銷售承諾沒有兌現(xiàn)、房屋質(zhì)量存在問題、分攤不合理、面積縮水、規(guī)劃更改、延期交房等，紛紛找開發(fā)商索賠甚至退房，但長期解決不了問題，所以把怨氣發(fā)泄到物業(yè)管理企業(yè)身上。業(yè)主表達不滿的通常方式就是拒交物業(yè)服務(wù)費，造成物業(yè)費收繳困難。
個別物業(yè)管理服務(wù)意識也不強，沒有從過去的“管理者”角色轉(zhuǎn)換來，未能形成“在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理”的機制，業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，往往成為業(yè)主投訴的熱點。部分物業(yè)管理企業(yè)在為小區(qū)內(nèi)車輛丟失；公共施維修養(yǎng)護不及時、服務(wù)不規(guī)范、擅自處置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施、共有財產(chǎn)等等，以上是導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)與業(yè)主各種矛盾的導(dǎo)火線。
二、對策
1、業(yè)主委員會應(yīng)當合法地進行維權(quán)，同時要教育引導(dǎo)為主轉(zhuǎn)變觀念，提高素質(zhì)，遵紀守法，依規(guī)辦事。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是整合廣大業(yè)主共同意愿，維護業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式，是小區(qū)公眾利益的代表。它有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的責、權(quán)、利關(guān)系，有利于促進形成物業(yè)管理市場競爭機制。業(yè)主委員會要從全體業(yè)主的利益和保護共有財產(chǎn)的角度出發(fā)，按照現(xiàn)行的法律規(guī)范和政策規(guī)定采用合理合法的方式進行理性、有序的維權(quán)，同時在維權(quán)過程中注意把握好度。業(yè)主委員會還要與物業(yè)管理企業(yè)共同制定小區(qū)業(yè)主應(yīng)遵守的規(guī)章制度，同時要樹立責任意識和具備公益心，提高自治能力，加強對業(yè)主的正確引導(dǎo)和教育，切實保障業(yè)主的合法權(quán)益，保障業(yè)主正常的生活秩序。
業(yè)主也是小區(qū)和諧氛圍形成的一個責任主體。有人形象的把物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主各業(yè)主委員會的關(guān)系歸納為三句話“物業(yè)文化業(yè)是請來的管家，業(yè)主是主人的子女，業(yè)委會是家長”。由此可見，業(yè)主委員會對業(yè)主負有教育和引導(dǎo)的責任。業(yè)主委員會要教育業(yè)主增強責任意識、公德意識，做到自覺遵守國家的法律法規(guī)、《首都市場文明公約》和社區(qū)管理的基本規(guī)章制度；遵紀守法、依規(guī)辦事。此外，還要教育業(yè)主按時繳納物業(yè)服務(wù)費，遵守社公德，自覺提高道德水平和自身素質(zhì)。
2、社區(qū)居委會是小區(qū)和諧氛圍形成的建設(shè)者。當前社區(qū)居委會必須轉(zhuǎn)變觀念，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，特別要分析和研究新時期社區(qū)內(nèi)業(yè)主的利益目標及現(xiàn)實需求，從他們最關(guān)心的問題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會，配合物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務(wù)活動，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛。
3、政府有關(guān)部門要做好監(jiān)管、指導(dǎo)到位。當好服務(wù)者，指導(dǎo)者、監(jiān)督者和管理者。政府主管部門應(yīng)當扮演好四種“角色”：服務(wù)者、指導(dǎo)者、監(jiān)督者、管理者。作為服務(wù)者，主管部門要以人為本，更好地為物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主服務(wù)。作為指導(dǎo)者，主管部門要盡快完善小區(qū)管理的法規(guī)政策，出臺物業(yè)管理的實施細則，加強宣傳力度。作為監(jiān)督者和管理者，主管部門要嚴格按照法律法規(guī)的要求，加強對物業(yè)管理企業(yè)的管理，依法行政，嚴格規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為。同時應(yīng)加強對業(yè)主行為的正確引導(dǎo)，提高業(yè)主的素質(zhì)，為小區(qū)和諧氛圍的形成創(chuàng)造有利條件。
4、開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)為小區(qū)的和諧氛圍的形成提供物質(zhì)保障。開發(fā)商應(yīng)本著百年大計，將質(zhì)量合格、配套設(shè)施合格的房屋交給業(yè)主，這也是養(yǎng)活小區(qū)物業(yè)管理糾紛的前提。開發(fā)高前期遺留的問題如房屋質(zhì)量不合格、分攤不全理、承諾不兌現(xiàn)、配套設(shè)施不齊全等切實避免，才能為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合作提供一個好平臺，為小區(qū)和諧氛圍的形成創(chuàng)造良好的開端。
物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)和諧氛圍的形成起著至關(guān)重要的作用，它提供物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該樹立以人為本的服務(wù)理念，本著“我為社區(qū)服好務(wù)，我為首都添光彩”的宗旨，嚴格按照政策法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同，公開服務(wù)標準、收費標準和收費依據(jù)，盡職盡責的為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系應(yīng)該定位于魚水關(guān)系，成為業(yè)主親密的朋友和至親的伙伴。物業(yè)企業(yè)還要進一步提高自身素質(zhì)，加強對員工的培訓(xùn)，增強與業(yè)主的溝通和交流，積極與政府相關(guān)部門配合，進一步提高協(xié)調(diào)能力，全力支持社區(qū)建設(shè)，開展健康向上的社區(qū)文化活動，促進鄰里交流，加強鄰里團結(jié)。
北京宣武區(qū)國土資源和房屋管理局 張宏生 張楠