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業(yè)主資源的經(jīng)營
文 / 王荷
業(yè)主擁有極其豐富的資源，如物業(yè)、社會關(guān)系、知識、各種層次各種內(nèi)容的需求，等等。這些資源都可以通過有效的經(jīng)營活動帶來收益。物業(yè)管理要想成為產(chǎn)生“超級富豪”的行業(yè)，必須也必然要走業(yè)主資源經(jīng)營這條光明大道。
業(yè)主資源的分類業(yè)主資源可分為需求資源、固定財產(chǎn)與流動財產(chǎn)資源(僅用其字面意義)、貨幣資源、無形資產(chǎn)資源(可分為知識資源與社會關(guān)系資源)等。其中，業(yè)主在日常生活、健康、娛樂、教育等方面的需求，構(gòu)成了社會消費的基礎(chǔ)，業(yè)主需求資源是最為廣泛也最為物業(yè)管理經(jīng)營實用的資源，是業(yè)主資源經(jīng)營中可獲取最大收益的部分。
業(yè)主資源經(jīng)營的方式
滿足個別業(yè)主的需求可以由少數(shù)人甚至個體完成，若要滿足業(yè)主群體的需求，則必須有一個嚴密科學的組織。這個組織既可由物業(yè)管理提供，也可由其他社會商業(yè)機構(gòu)提供。以下3種是物管行業(yè)熟知的業(yè)主資源經(jīng)營方式。
1.特約服務(wù)。在物業(yè)服務(wù)合同的范圍之外，受業(yè)主委托，物業(yè)管理為業(yè)主個體提供服務(wù)，并收取約定費用。這種服務(wù)也被稱為“綜合經(jīng)營”、“增值服務(wù)”、“專項服務(wù)”、“特色服務(wù)”等。
2.社區(qū)商業(yè)。各類經(jīng)濟組織看到了業(yè)主群體巨大的消費潛力，開始在社區(qū)內(nèi)進行商業(yè)活動，其經(jīng)營不僅面向業(yè)主、物業(yè)使用人群體，并向周邊非業(yè)主群體輻射。
3.服務(wù)集成商。物業(yè)管理在滿足業(yè)主需求資源的過程中，不涉及具體的產(chǎn)品或者商業(yè)，而是搭建專業(yè)的信息服務(wù)平臺，讓業(yè)主的需求與社會服務(wù)資源的提供在這個平臺上實現(xiàn)對接。物業(yè)管理做社會服務(wù)資源的搜集者、統(tǒng)籌者和組織者。物業(yè)管理的電子商務(wù)可以理解為服務(wù)集成商的一種外在表現(xiàn)形式。目前，服務(wù)集成商僅限于概念范圍。
業(yè)主需求資源經(jīng)營之一：社區(qū)商業(yè)經(jīng)營
社區(qū)承擔著最基層的全部社會功能，業(yè)主/物業(yè)使用人對商業(yè)、經(jīng)營、娛樂等方面的社區(qū)需求愈來愈多。社區(qū)商業(yè)既是經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)到一定階段的必然產(chǎn)物，同時也促進了經(jīng)濟發(fā)展和城市繁榮。
社區(qū)商業(yè)經(jīng)營項目十分豐富，它幾乎包含了商業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的所有內(nèi)容。如衣物、裝扮、居住、文化、教育、看護、醫(yī)療衛(wèi)生、購物、娛樂、體育、lT服務(wù)、理財服務(wù)、經(jīng)紀中介、禮儀、安全、情感類服務(wù)、商業(yè)服務(wù)等。其中每一項都可細分出數(shù)十、上百種業(yè)務(wù)。
社區(qū)商業(yè)擁有穩(wěn)定的客源，管理費用不高，能夠靈活轉(zhuǎn)變經(jīng)營內(nèi)容，故經(jīng)營成本及經(jīng)營風險隨之降低。物業(yè)管理進行社區(qū)商業(yè)經(jīng)營享有得天獨厚的條件:一是非常熟悉社區(qū)內(nèi)的情況，二是物業(yè)管理擁有豐富的人力資源。社區(qū)商業(yè)經(jīng)營在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相當普遍，其運作也基本成熟，但物業(yè)管理行業(yè)的介入很淺，有待于進一步提高。
物業(yè)管理進行商業(yè)經(jīng)營必須正確處理兩者之間的關(guān)系。物業(yè)管理是主業(yè)、是生存的根本；不能因經(jīng)營商業(yè)而對物業(yè)管理主業(yè)有所損害。
在資金、組織、商業(yè)人才、經(jīng)營場所、調(diào)研、項目等社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的要素中.物業(yè)管理首先要關(guān)注的是建立企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的商業(yè)組織，切忌由各項目管理處單獨操作。其次是詳細準確的調(diào)研，如了解社區(qū)內(nèi)以及社區(qū)周邊同類型商業(yè)的基本狀況，對已經(jīng)經(jīng)營成熟且較有實力的項目則須謹慎介入，一般情況下.以小區(qū)為中心半徑500m左右的服務(wù)范圍內(nèi)，如果有大型的有實力的商業(yè)網(wǎng)點，則小區(qū)內(nèi)的商業(yè)就不再經(jīng)營同類型項目。再次是精心選擇項目，可遵循如下原則：日常生活類優(yōu)先、消費周期短的優(yōu)先、易損易耗品優(yōu)先、優(yōu)勢特色項目優(yōu)先、中介服務(wù)項目優(yōu)先等。但最根本的原則是消費者需求優(yōu)先。
5萬~10萬人以上的大型社區(qū)，其商業(yè)經(jīng)營最有潛力，因為人口眾多而消費能力十分強大。一些高檔社區(qū)雖然人口較少，但業(yè)主有較高的經(jīng)濟收入，其消費能力相對較強，所以也能夠保持足夠的消費量。有些社區(qū)的居民不一定很多，但該社區(qū)位于城市規(guī)劃的商圈之內(nèi)，能夠輻射到周邊很多消費群體，這類項目的經(jīng)營也十分有價值。
業(yè)主需求資源經(jīng)營之二：社區(qū)網(wǎng)絡(luò)與電子商務(wù)
物業(yè)管理作為社區(qū)的管理和服務(wù)提供方，完全可以利用社區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)達到服務(wù)目的和商業(yè)目的。
電子商務(wù)早已是先進國家商品交易的一個不可或缺的渠道，國內(nèi)電子商務(wù)也在近幾年取得了突飛猛進的發(fā)展。網(wǎng)上購物已經(jīng)形成了與傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)相抗衡的力量。據(jù)新華社報道，2004年eBay易趣全年的交易額超過20億元人民幣，相當于10家國內(nèi)沃爾瑪門店2003年全年的營業(yè)額。
雖然社區(qū)外的電子商務(wù)網(wǎng)站非常成熟，但它仍然要解決貨物的配送問題。配送的貨物最終都要被消費者拿回家中(辦公、服務(wù)體驗等類除外)，則配迭的終端最為有效的目的地就是社區(qū)，而社區(qū)的管理者和服務(wù)者是物業(yè)管理。至此，物業(yè)管理與電子商務(wù)進行了交叉，兩者聯(lián)姻就有了現(xiàn)實需求的基礎(chǔ)支撐。
物業(yè)管理可介入電子商務(wù)網(wǎng)站的經(jīng)營。物業(yè)管理與消費者之間的距離很近，而這是社會上的電子商務(wù)所遠遠不及的，物業(yè)管理電子商務(wù)易取得消費者的信任，在誠信方面具有先天優(yōu)勢。如果暫時無法建立社區(qū)電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)，物業(yè)管理可以參與社會電子商務(wù)的配送業(yè)務(wù)。
物業(yè)管理經(jīng)營電子商務(wù)，必須保護業(yè)主的消費利益，如果出現(xiàn)了交易風險，業(yè)主將把該風險與物業(yè)管理聯(lián)系起來，并最終將風險轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理。物業(yè)管理的電子商務(wù)概念雖然早在20世紀末已經(jīng)出現(xiàn)，但到目前為止仍然還局限在概念階段。
業(yè)主固定財產(chǎn)資源的經(jīng)營
業(yè)主的固定財產(chǎn)資源主要指業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，其經(jīng)營方式有二:租賃和銷售。
租賃一般包括單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)的租賃行為和共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)的租賃行為。物業(yè)管理在物業(yè)租賃方面具有先天的優(yōu)勢，它幾乎不需要付出任何代價即可及時掌握房屋信息，但十分可惜的是，物業(yè)管理卻沒有在這方面做出太大的成績。物業(yè)管理可采取企業(yè)之間的聯(lián)合、與中介代理公司的合作等措施，在物業(yè)租賃方面有所發(fā)展。
物業(yè)租賃的控制因素包括守法經(jīng)營、確定價格、制訂合同、合同評審、費用收繳、面積分攤、關(guān)系處理等。出租的物業(yè)必須符合一定的條件，物業(yè)的租賃也必須遵守程序，如到政府辦理證件和備案等。
關(guān)于物業(yè)銷售方面，現(xiàn)行的物業(yè)銷售代理公司已經(jīng)有了十分成熟的操作模式，物業(yè)管理可從中學習與借鑒。這應(yīng)是物業(yè)管理的一個努力方向，它是構(gòu)成物業(yè)管理整個經(jīng)營行為的不可或缺的一環(huán)。
業(yè)主流動財產(chǎn)資源的經(jīng)營
業(yè)主流動財產(chǎn)資源有很多，大到汽車、家具、家電，小到玩具、桌椅、板凳，既包括衣食住行，也涵蓋筆墨紙硯……這類資源有需求和處理兩個階段，當業(yè)主對流動財產(chǎn)有需求時，即為“業(yè)主需求資源”，前文已述，當流動財產(chǎn)因某種原因而為業(yè)主所不需要時，或業(yè)主需要將某種流動財產(chǎn)變換為另一種價值表現(xiàn)形式時，業(yè)主即產(chǎn)生將其進行處理的愿望。滿足這種愿望的經(jīng)營活動，一般稱之為“二手物品”經(jīng)營。
二手物品經(jīng)營隨著內(nèi)容的不同其分類亦不同，例如“二手家私家電”、“二手汽車市場”、“書畫作品交易”、“古玩市場”等等。關(guān)于二手物品經(jīng)營行業(yè)，社會上已經(jīng)有了成熟的運作模式。物業(yè)管理介入二手物品經(jīng)營領(lǐng)域時，須與有關(guān)行業(yè)機構(gòu)合作，學習和借鑒成功的經(jīng)驗。二手物品經(jīng)營的基本原則是使業(yè)主的收益趨近合理。
業(yè)主知識資源的經(jīng)營
物業(yè)管理所服務(wù)的大量業(yè)主群體中，蘊含著深厚而淵博的知識資源，通過經(jīng)營可轉(zhuǎn)化為有形的效益。經(jīng)營業(yè)主知識資源須在國家許可的領(lǐng)域內(nèi)，取得相關(guān)資質(zhì)和條件后方可開展經(jīng)營活動；要保護業(yè)主的隱私，保護業(yè)主的知識產(chǎn)權(quán)，采取自愿原則，切不可勉強業(yè)主從事不愿意的活動。
業(yè)主知識資源經(jīng)營的領(lǐng)域十分廣闊，以下舉出幾例供開拓思路:一是在社區(qū)內(nèi)營銷藝術(shù)家類型業(yè)主的書籍、畫冊、音樂碟片、書法繪畫、攝影作品等。二是將業(yè)主中的企業(yè)家、思想家、教授、表演藝術(shù)家等組織起來，進行商務(wù)演講、小型演出等活動。三是將業(yè)主的知識資源結(jié)合進企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)中來。四是代理業(yè)主的發(fā)明專利，如果企業(yè)有條件即可將產(chǎn)品投入市場。五是為教育行業(yè)背景的業(yè)主聯(lián)系家教、兼職授課等。六是聘請有專業(yè)技能和專長的業(yè)主做物業(yè)管理特約人員，在時間許可的情況下承擔小區(qū)內(nèi)的部分工作，聘請有管理才能的業(yè)主擔任企業(yè)管理顧問之類。如此等等，不一而足。
業(yè)主社會關(guān)系資源的經(jīng)營
在現(xiàn)代經(jīng)濟活動中，關(guān)系是一種十分重要的資源。物業(yè)管理所服務(wù)的成千上萬的業(yè)主群體，幾乎包含城市社會的每一個行業(yè)，通過物業(yè)管理這條主線，將所有業(yè)主的社會關(guān)系編織起來，將會是一個十分完美的“關(guān)系網(wǎng)”合理觸發(fā)“關(guān)系網(wǎng)”的動能，會產(chǎn)生巨大的效益。構(gòu)建業(yè)主社會關(guān)系資源網(wǎng)絡(luò)，應(yīng)是物業(yè)管理的一項性價比極高的“投資”。
經(jīng)營業(yè)主社會關(guān)系資源，首先要澄清認識，并非一講社會關(guān)系就是走后門搞腐敗，而是要正確認識社會關(guān)系資源的價值，并加以合理利用。經(jīng)營中，物業(yè)管理不能獨自得利，還須保證業(yè)主及業(yè)主的社會關(guān)系從經(jīng)營中獲取合法利益。經(jīng)營業(yè)主社會關(guān)系要把握分寸，不可超越規(guī)矩。要遵循業(yè)主自愿原則，決不可利用物業(yè)管理的特殊地位來強求業(yè)主辦理不自愿的事情。要切實保護好業(yè)主的隱私，包括業(yè)主社會關(guān)系方面的隱私。
文章來源：《中國物業(yè)管理》