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民營物管將成市場主流
口梁柱
我國物管企業(yè)從剛開始發(fā)展的純國有性質(zhì)已逐步演化成國有獨(dú)資、國有參股、外資以及民營等多種經(jīng)濟(jì)成份并存的格局，并且這種格局隨著時(shí)間的推移也在悄然發(fā)生變化，民營物管企業(yè)占據(jù)物管市場的主流地位將逐步形成。
物管企業(yè)經(jīng)濟(jì)屬性的現(xiàn)狀及特征
目前，仍有不少人對(duì)物管企業(yè)經(jīng)濟(jì)屬性的現(xiàn)狀及特征認(rèn)識(shí)不清，認(rèn)為目前仍然是國有物管企業(yè)占據(jù)市場主流地位。其實(shí)，這只是某些指標(biāo)的反映，另外一些指標(biāo)己顯示目前民營物管企業(yè)實(shí)際上已經(jīng)占據(jù)了市場的主流地位。
1.從管理規(guī)模上看，固有物管企業(yè)占主流地位
物管企業(yè)主要是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)衍生而來，而早期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本上是國有體制，由其所衍生的物管企業(yè)一般也是國有體制。由于長期以來物業(yè)管理基本上沿襲的是一種自建自管模式，因此，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)規(guī)模的不斷增加，其下屬的物管企業(yè)管理規(guī)模也在不斷增加。在物業(yè)管理非完全市場化的情況下，這種原先占有壟斷性資源的物業(yè)公司能夠通過市場接到更多的優(yōu)質(zhì)物管項(xiàng)目，使這些物管企業(yè)更加壯大，目前已有相當(dāng)多的物管企業(yè)成為“龐然大物”。而后期出現(xiàn)的民營物管企業(yè)，雖然數(shù)目較多，但管理規(guī)模較小，占物業(yè)管理市場的份額低。因此，從目前在管項(xiàng)目的角度分析，國有物管企業(yè)占主流地位。
2.從物管企業(yè)數(shù)量、注冊(cè)資金上看，民營物管企業(yè)實(shí)質(zhì)上已占主流地位
國有物管企業(yè)形成主要有三種形式。一是由國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)衍生而來，二是由房營所轉(zhuǎn)制形成，三是由機(jī)關(guān)事業(yè)單位后勤制度改革形成。民營物管企業(yè)形成也有三種主要形式。一是由民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)衍生而來，二是由國有物管企業(yè)改制形成，三是新成立的民營物管企業(yè)。早期成立的物管企業(yè)主要是國有性質(zhì)，但近幾年注冊(cè)成立的物管企業(yè)，以民營企業(yè)為主。從物管企業(yè)注冊(cè)的數(shù)量來看，近幾年新成立的物業(yè)公司數(shù)目特別多。目前，從工商注冊(cè)的資料分析，就全國而言，民營性質(zhì)的物管企業(yè)在企業(yè)數(shù)量、注冊(cè)資金方面已經(jīng)占據(jù)整個(gè)物管行業(yè)的主流地位，而且這種主流地位越來越明顯。
3.從業(yè)主認(rèn)同的角度上看，民營與國有基本相當(dāng)，但民營物管企業(yè)的認(rèn)同感呈上升趨勢
由于人們對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)性質(zhì)認(rèn)識(shí)不足，而且也由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)沒有選擇權(quán)，因此早期人們一般選擇、認(rèn)可國有物管企業(yè)，認(rèn)為這些企業(yè)信譽(yù)好，一般不會(huì)出問題，即使出了問題也可以找到它。在深圳早期的物管企業(yè)改制中，就出現(xiàn)國有物管企業(yè)改制成民營物管企業(yè)，但得不到市場認(rèn)可，最后不得不戴回國有帽子的例子。由于物業(yè)管理是一種服務(wù)性的行業(yè)，從經(jīng)營屬性上分析，它更適合民營物管企業(yè)發(fā)展。因此，隨著后期部分民營物管企業(yè)入市后，民營物管企業(yè)低廉的價(jià)格與優(yōu)質(zhì)的服務(wù)讓人們對(duì)物業(yè)管理有了更深的認(rèn)識(shí)。近期筆者認(rèn)識(shí)了兩個(gè)業(yè)主委員會(huì)主任。一個(gè)是深圳民營小企業(yè)管理項(xiàng)目的業(yè)主委員會(huì)主任，該業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為小企業(yè)管理水平低，大企業(yè)管理水平高，因此，想炒掉原來的物業(yè)公司而聘請(qǐng)大型物業(yè)公司管理。另外一個(gè)是深圳大型物業(yè)公司管理項(xiàng)目的業(yè)主委員會(huì)主任。由于國有大企業(yè)機(jī)構(gòu)龐大，辦事效率低下，管理品質(zhì)低下，這讓老百姓吃盡了苦頭，因此，該業(yè)主委員會(huì)主任及業(yè)主們想選擇一家機(jī)制靈活而又能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的小物管企業(yè)。從目前的發(fā)展趨勢來看，越來越多的業(yè)主更認(rèn)可民營的物管企業(yè)。
4.經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市，物管企業(yè)民營化程度越低
人們一般認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市，其商品的市場化程度也就越高。但是目前作為一種特殊商品的物業(yè)管理則恰恰相反。主要原因如下：一是從國有物管企業(yè)主要的三種來源來看，越大的城市，由于歷史發(fā)展的原因，國有的成份越濃，因此相應(yīng)產(chǎn)生了更多的國有物管企業(yè)，二是由于對(duì)物管企業(yè)參與競標(biāo)進(jìn)行資質(zhì)限制，國有物管企業(yè)很容易憑借其先天形成的壟斷資源而獲得項(xiàng)目，從而得到更大的發(fā)展，而民營物管企業(yè)則被排除在外，連參與市場競爭的資格都沒有，民營物管企業(yè)的發(fā)展受到了很大限制；三是早期人們對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，人們更愿認(rèn)同國有物管企業(yè)而對(duì)民營物管企業(yè)不放心。因此，由于這些條件的限制，使得民營物管企業(yè)在大城市中發(fā)展更為困難，從而導(dǎo)致大城市物業(yè)管理的市場化程度反而低。
5.在中小城市中，民營物管企業(yè)已成為市場主流
實(shí)際上，目前在中小城市中，民營物管企業(yè)已占物管市場的絕對(duì)主流。主要原因：一是在中小城市，民營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較多，因此，相應(yīng)產(chǎn)生了較多的民營物管企業(yè)，二是由機(jī)關(guān)事業(yè)單位改制而產(chǎn)生的國有物管企業(yè)較少，三是由于中小城市物業(yè)管理收費(fèi)低，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營困難，因此物管企業(yè)必須民營化才能求得生存和發(fā)展；四是由于物業(yè)管理項(xiàng)目不賺錢而且繁瑣事多、遺留問題多，更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想甩掉包袱而將物業(yè)管理項(xiàng)目外包，因此物業(yè)管理的市場化程度反而高。做物業(yè)管理市場的人都明白，在深圳獲取一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目非常困難，因?yàn)樯钲谖飿I(yè)管理項(xiàng)目大多數(shù)掙錢，你有錢都買不到，因此沒有物業(yè)管理市場存在。而在內(nèi)地中小城市，大把的物業(yè)管理項(xiàng)目，人家送給你，你都不敢要，因?yàn)轫?xiàng)目不掙錢，所以物業(yè)管理市場到處存在。
對(duì)物業(yè)管理市場產(chǎn)生誤解的主要原因是長期以來，人們一直關(guān)注大城市特別是深圳的物業(yè)管理，把局部的深圳物管市場等同于全國的物管市場。
6.外資物管企業(yè)在我國成不了氣候
在加入世貿(mào)之前，人們普遍認(rèn)為，加入世貿(mào)后，外資物管企業(yè)將大量進(jìn)駐我國。但是到目前為止，外資物管企業(yè)在我國并沒有形成多大的影響，而且外資物管企業(yè)有逐步退出的跡象。大量現(xiàn)象表明，原先進(jìn)駐中國的一些知名物管企業(yè)，其戰(zhàn)線正在收縮，其發(fā)展優(yōu)勢正在減弱。由于物業(yè)管理是一種服務(wù)性行業(yè)，而且極易同質(zhì)化，外資物管企業(yè)在人力資源、運(yùn)作成本等方面并沒有什么優(yōu)勢，外資物管企業(yè)在我國成不了氣候。
物管企業(yè)民營化趨勢演變加劇
在某些方面，民營物管企業(yè)已成為市場主流，但物業(yè)管理的民營化趨勢還在加劇演變。
1.新入市的國有物管企業(yè)數(shù)目急劇減少
一方面，目前新成立的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)非常少，因此由其成立固有物業(yè)公司的機(jī)會(huì)也非常少。另一方面，房管所改制工作已經(jīng)基本結(jié)束，將不再會(huì)新增由房管所改制而產(chǎn)生的物業(yè)公司。再一方面，國有機(jī)關(guān)事業(yè)單位成立物業(yè)公司的主要目的是想減輕后勤工作壓力。在以前一段時(shí)間內(nèi)，成立這種性質(zhì)的物業(yè)公司比較多。但從目前的情況看，成立下屬的物業(yè)公司并沒有完全減輕原單位的負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)階段及以后機(jī)關(guān)事業(yè)單位更情愿將物業(yè)管理項(xiàng)目外包給專業(yè)化的物業(yè)公司而不再自己成立物業(yè)公司，因此，由此而新成立的物業(yè)公司的數(shù)目將非常少。
2.國有物管企業(yè)通過改制，數(shù)目正在減少從物業(yè)管理的特征來看，固有物管企業(yè)并沒有什么優(yōu)勢。目前國有物管企業(yè)所形成的優(yōu)勢是歷史形成而不是由市場形成的。因此，國有物管企業(yè)要想生存，就必須改變體制。目前，大量的物管企業(yè)正在由國有體制向民營體制轉(zhuǎn)化，國有物管企業(yè)數(shù)目正在減少。
3.大量民營物管企業(yè)入市由于物業(yè)管理投資較少、風(fēng)險(xiǎn)較小、收益穩(wěn)定等特點(diǎn)，已吸引了大量的民營資本進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)。通過近期工商注冊(cè)資料可以看到，現(xiàn)階段及以后仍會(huì)有大量的民營物管企業(yè)入市。因此，總量不會(huì)再增加只會(huì)減少的國有物管企業(yè)將被大量入市的民營物管企業(yè)所稀釋，民營物管企業(yè)將真正成為市場主流。