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試論節(jié)約型物業(yè)管理
目前，建設節(jié)約型社會，正成為各級政府和行業(yè)主管部門不遺余力開展和加強的一項重要工作。如何結合物業(yè)管理行業(yè)自身特點，在建設節(jié)約型社會這一重大的社會經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展過程中，建設節(jié)約型物業(yè)管理，是一個值得所有物業(yè)管理人近鄰才深入思考的重大課題。本文對節(jié)約型物業(yè)管理的一些看法僅代表研究所目前的認識和看法，并且更多是思路性和方向性的探索，這也是本文的初衷，希望通過這篇文章能起到拋磚引玉的作用，引起廣大行業(yè)人士的共鳴，共同就這一話題進行探討，仁者見仁、智者見智，提出更多新的見解和思路，共同推進建設節(jié)約型物業(yè)管理的各項工作。
一、節(jié)約型物業(yè)管理的提出
節(jié)約型物業(yè)管理的提出源自于黨中央、國務院提出的關于建設節(jié)約型社會的政策號召。我們都知道，新中國成立后特別是改革開放以來，我國經(jīng)濟社會發(fā)展取得了舉世矚目的巨大成就，但是，我們在資源和環(huán)境方面也付出了巨大代價。目前，我國單位國內生產(chǎn)總值能源、原材料和水資源消耗大大高于世界平均水平。我國資源支撐這種粗放的經(jīng)濟增長已經(jīng)難以承受。在我國經(jīng)濟社會發(fā)展進入新的歷史階段，中央明確提出建設節(jié)約型社會，就是要在社會生產(chǎn)、建設、流通、消費的各個領域，在經(jīng)濟和社會發(fā)展的各個方面，切實保護和合理利用各種資源，提高資源利用效率，以盡可能少的資源消耗獲得最大的經(jīng)濟效益和社會效益。這是關系到我國經(jīng)濟社會發(fā)展和中華民族興衰、具有全局性和戰(zhàn)略性的重大決策，并更加具體地提出要大力發(fā)展“節(jié)能省地型”住宅，全面推廣和普及節(jié)能技術，制定并強制推行更嚴格的節(jié)能節(jié)材節(jié)水標準。今年6月30日溫家寶總理在全國做好建設節(jié)約型社會近期重點工作電視電話會議上強調，要在全國范圍內大張旗鼓、深入持久地開展資源節(jié)約活動，加快推進節(jié)約型社會建設，促進我國經(jīng)濟社會全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)展。10月11日，《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》指出，要把節(jié)約資源作為基本國策，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，保護生態(tài)環(huán)境，加快建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，促進經(jīng)濟發(fā)展與人口、資源、環(huán)境相協(xié)調。
建設節(jié)約型物業(yè)管理正是在這樣一個大的時代和政策背景下，順應時代潮流和經(jīng)濟社會發(fā)展總趨勢應運而生的。據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，我國城市水資源的32%在住宅使用過程中消耗，住宅使用能耗占全國總能耗的20%左右。
更值得注意的是，與發(fā)達國家相比，我國住宅使用過程中，存在嚴重的資源浪費現(xiàn)象。從能原消耗看，住宅使用能耗為相同氣候條件下發(fā)達國家的2~3倍。而物業(yè)管理行業(yè)正是與住宅使用過程密切相關。我們物業(yè)管理行業(yè)和從業(yè)人員也應該充分認識加快建設節(jié)約型社會的重要性和緊迫性，增強歷史責任感和使命感，把加快建設節(jié)約型社會的工作擺在行業(yè)發(fā)展的突出的位置，充分認識到建設節(jié)約型物業(yè)管理大有可為，積極將建設節(jié)約型社會貫穿到行業(yè)發(fā)展的全過程，努力建設節(jié)約型物業(yè)管理。
結合對節(jié)約型社會的認識和對行業(yè)發(fā)展的思考，我們認為，所謂節(jié)約型物業(yè)管理，就是要在物業(yè)管理活動中，以節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、資源綜合利用、改善物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境、延長物業(yè)使用壽命、倡導節(jié)約型生活方式為重點，以觀念創(chuàng)新、服務創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和科技進步為動力，以提高資源利用效率，實現(xiàn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展為目的，綜合運用經(jīng)濟、法律、行政、科技和教育等多種手段，實現(xiàn)物業(yè)管理運作以盡可能少的資源消耗獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。節(jié)約型物業(yè)管理的客觀評價標準就是“為國家節(jié)能，為環(huán)境減負，為業(yè)主省錢，為企業(yè)增效”?？梢哉f，建設節(jié)約型物業(yè)管理是建設節(jié)約型社會工作的重要組成部分。
二、建設節(jié)約型物業(yè)管理的重要意義
在目前階段，提出節(jié)約型物業(yè)管理概念，樹立節(jié)約型物業(yè)管理理念，努力建設節(jié)約型物業(yè)管理，對于行業(yè)發(fā)展來說，有著十分重要的現(xiàn)實意義，這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1.有利于增加物業(yè)管理企業(yè)效益。節(jié)約，從經(jīng)濟學的角度來說，就意味著資源消耗和生產(chǎn)成本的減少。馬克思說過“真正的經(jīng)濟節(jié)約在于節(jié)約勞動時間，即最低限度的，降低到最低限度的生產(chǎn)成本，但這種節(jié)約就等于發(fā)展生產(chǎn)力”(馬克思《政治經(jīng)濟學批判大綱(草稿)》)一般地，在競爭較為充分的市場經(jīng)濟環(huán)境中，商品或服務的價格主要由市場供需雙方?jīng)Q定的，在一定時期內，只要技術條件和市場環(huán)境不出現(xiàn)大的變化，形成的這種價格也是比較穩(wěn)定的。因此可以說，在一定時期內，在商品或服務市場價格一定的情況下，商品或服務生產(chǎn)成本減少了，就意味這商品或服務的提供才能夠獲取更多的超額利潤。市場經(jīng)濟的這種客觀規(guī)律在物業(yè)管理行業(yè)內毫無例外地也會生動體現(xiàn)著。在行業(yè)內樹立節(jié)約型物業(yè)管理理念，努力建設節(jié)約型物業(yè)管理，從物業(yè)管理組織結構、經(jīng)營模式、物業(yè)服務提供的各個環(huán)節(jié)中倡導節(jié)約，厲行節(jié)約，建立鼓勵節(jié)約的激勵約束機制，就能在相當大程度上在企業(yè)和行業(yè)內部減少資源的過量消耗和無謂的浪費，節(jié)約企業(yè)和行業(yè)發(fā)展的戚本，提高企業(yè)和行業(yè)經(jīng)濟效益。
2.有利于轉變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營發(fā)展觀念。傳統(tǒng)的物業(yè)管理經(jīng)營發(fā)展觀念認為，物業(yè)管理行業(yè)是勞動密集型行業(yè)，投入多，產(chǎn)出少，是一個微利型行業(yè)，企業(yè)必須不斷擴大經(jīng)營規(guī)模，多接管項目，實行“薄利多銷”和規(guī)?；?jīng)營，才能夠獲取足夠的利潤回報。這固然有一定的道理，但這樣的經(jīng)營發(fā)展策略持續(xù)發(fā)展下去必然會導致行業(yè)日趨激烈的競爭，產(chǎn)生惡性的競爭結果企業(yè)常常為了爭奪有限的市場“蛋糕”拼得你死我活，頭破血流，不得已紛紛使出最為原始的“價格戰(zhàn)”，而過度使用降價策略無疑會對市場秩序造成相當大的破壞，不利于企業(yè)和行業(yè)的健康發(fā)展。簡而言之，這種傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式是一種短視且封閉的“鴕鳥型”發(fā)展模式，看不到發(fā)展的方向和趨勢，而且這也是不符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的，經(jīng)濟學告訴我們，企業(yè)的發(fā)展是有邊界的，不是無限制擴大的。節(jié)約型物業(yè)管理則是要告誡物業(yè)管理企業(yè)管理者，企業(yè)的發(fā)展一方面不僅是要努力參與市場競爭，瞄準外面的世界，另個不可偏廢的方面就是要努力轉變傳統(tǒng)發(fā)展思路，盯緊企業(yè)內部，苦練內功，降低企業(yè)資源的內部消耗，提高資源利用效率，而這往往又是發(fā)展的關鍵。只有這樣，企業(yè)才能輕裝上陣，更加游刃有余地參與市場競爭活動。
3.有利于促進物業(yè)管理企業(yè)管理、技術創(chuàng)新。創(chuàng)新，是時代發(fā)展的要求，也是現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展中企業(yè)不斷提高競爭優(yōu)勢，領先同行發(fā)展，獲取超額利潤的最為重要的武器。建設節(jié)約型物業(yè)管理關鍵是在于如何在行業(yè)內實現(xiàn)節(jié)約發(fā)展，這個問題的答案就在于創(chuàng)新，需要不斷從管理和技術層面加以研究突破，促進節(jié)約型物業(yè)管理發(fā)展。建設節(jié)約型物業(yè)管理，要求在行業(yè)內實現(xiàn)資源使用的減量化，以盡可能少的資源消耗獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，這會促使行業(yè)和企業(yè)不斷推動物業(yè)管理服務觀念創(chuàng)新、服務技術創(chuàng)新和經(jīng)營模式創(chuàng)新，更新管理服務觀念，改革經(jīng)營模式，提升服務技術水平，突破傳統(tǒng)的管理手段和技術水平，使用各種最新的節(jié)能省耗型技術提供保修、保潔、保綠、保衛(wèi)等各種基礎性服務，始終使物業(yè)處于最佳使用階段，在行業(yè)內減少水、電、其他原材料以及人力資源的消耗。
4.有利于融洽物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主關系。建設節(jié)約型物業(yè)管理。是建設以“業(yè)主為本”的物業(yè)管理。在節(jié)約型物業(yè)管理中，工作重點是節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、資源綜合利用、改善物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境、延長物業(yè)使用壽命、倡導節(jié)約型生活方式?？梢钥吹剑@樣些工作內容不僅是物業(yè)管理企業(yè)的利益訴求，也同時是廣大業(yè)主們的利益訴求。
物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的利益在節(jié)約型物業(yè)管理范疇下實現(xiàn)了最大程度的融合。在建設節(jié)約型物業(yè)管理中，企業(yè)通過節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、資源綜合利用等工作能使業(yè)主繳納的物業(yè)管理服務費在更高程度和更大范圍內得到合理充分使用，通過延長物業(yè)使用壽命、倡導節(jié)約型生活方式等工作能夠實實在在使業(yè)主受益，減少廣大業(yè)主的生活成本。另外還可以在建設節(jié)約型物業(yè)管理中建立業(yè)主公眾參與機制，發(fā)揮業(yè)主的聰明才智和積極主動性，向業(yè)主積極倡導節(jié)約型生活方式。這些活動都無疑會融洽物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的關系，有利于在新形勢下構建企業(yè)和業(yè)主之間的互動、互利、互融的新型和諧關系。
5.有利于改善城市人居和生態(tài)環(huán)境。建設節(jié)約型物業(yè)管理，要求鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用節(jié)約能源、資源的新技術和手段，在行業(yè)內貫徹實施強制淘汰制度，對行業(yè)中落后、浪費資源、污染環(huán)境的工藝技術、設備實行強制淘汰，積極利用經(jīng)濟手段、運用市場機制，鼓勵物業(yè)管理行業(yè)節(jié)約資源、降低污染排放，提高物業(yè)管理區(qū)域中水的利用率，加大物業(yè)管理區(qū)域垃圾分類處理力度，以最少的資源投入和垃圾產(chǎn)出，搞好社區(qū)管理和維護的各項工作，同時向居民倡導節(jié)約型健康生活方式，促使居民在生活中樹立環(huán)境保護和節(jié)約使用能源資源意識，減少生活污水排放量和生活垃圾產(chǎn)出，努力建設與環(huán)境友好的節(jié)約型物業(yè)管理服務模式，這樣不僅能大大改善物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境同時能減輕物業(yè)管理區(qū)域周圍的環(huán)境壓力，降低城市政府治理污染和處理垃圾的成本，切實促進改善城市人居和生態(tài)環(huán)境。
6.有利于實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。建設節(jié)約型物業(yè)管理的根本目的就是要在行業(yè)內不斷提高資源利用效率，實現(xiàn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。可持續(xù)發(fā)展就是要實現(xiàn)經(jīng)濟、人、資源和環(huán)境協(xié)調發(fā)展，既要滿足當代人需求，又不危及后代人滿足其需求的能力的發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，同樣也是要實現(xiàn)行業(yè)、人、資源和環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，減少行業(yè)發(fā)展對各種稀缺資源的消耗和依賴，主要是通過技術進步和管理創(chuàng)新實現(xiàn)行業(yè)的長遠發(fā)展。建設節(jié)約型物業(yè)管理，積極在行業(yè)內開展以節(jié)能節(jié)水、節(jié)材、資源綜合利用、延長物業(yè)使用壽命、倡導節(jié)約型生活方式為重點的各項工作，不斷進行觀念、管理和技術的創(chuàng)新，綜合運用經(jīng)濟、法律、行政、科技和教育等多種手段，提高資源利用效率，促進行業(yè)進步，在物業(yè)管理行業(yè)內努力以盡可能少的資源消耗獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，這正是實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。
三、建設節(jié)約型物業(yè)管理的幾個要點
1.樹立節(jié)約型物業(yè)管理觀念是前提。這要求包括政府主管部門、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主等物業(yè)管理活動參與各方都要樹立節(jié)約型物業(yè)管理觀念，明確各自在建設節(jié)約型物業(yè)管理中的責任和義務。政府主管部門是建設節(jié)約型物業(yè)管理工作的組織者和領導者，政府主管部門應該盡快建立和牢固樹立建設節(jié)約型物業(yè)管理意識，充分認識到建設節(jié)約型物業(yè)管理大有可為，樹立“建設節(jié)約型社會，物業(yè)管理有責”的觀念，從行業(yè)管理和發(fā)展的角度加大建設節(jié)約型社會的宣傳力度，出臺相關政策措施，積極從行業(yè)的角度響應中央提出的“建設節(jié)約型社會”的號召。物業(yè)管理企業(yè)則要從行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度看到，建設節(jié)約型物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)義不容辭，這是行業(yè)可持續(xù)發(fā)展對企業(yè)提出的必然要求。建設節(jié)約型物業(yè)管理的主要工作需要物業(yè)管理企業(yè)去實踐，去推動，只有物業(yè)管理企業(yè)切實承擔了建設節(jié)約型物業(yè)管理的責任，才能真正意義上實現(xiàn)建設節(jié)約型物業(yè)管理的目標。業(yè)主是建設節(jié)約型物業(yè)管理的重要參與者，節(jié)約型物業(yè)管理的一項重要內容就是向業(yè)主倡導節(jié)約型生活方式，只有業(yè)主認同了節(jié)約型物業(yè)管理的理念，樹立了“建設節(jié)約型物業(yè)管理，業(yè)主有責”的觀念，才會積極配合政府主管部門、物業(yè)管理企業(yè)建設節(jié)約型物業(yè)管理的各項工作，并主動參與和監(jiān)督建設節(jié)約型物業(yè)管理的各項活動。
2.制訂相關政策和管理措施是保障。這也要求應從行業(yè)主管部門、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方共同加強這方面的工作。站在行業(yè)主管部門的角度而言，節(jié)約型物業(yè)管理可以說是在大政策背景下產(chǎn)生的新生事物，是一項需要積極開展和推動的工作，為了保證這項工作能夠規(guī)范和有效運作，政府主管部門應該盡快研究提出建設節(jié)約型物業(yè)管理行動綱領和支持性文件，明確建設節(jié)約型物業(yè)管理工作內容、工作目標和工作步驟，加快制定相應的支持性文件，出臺相關優(yōu)惠政策和措施，充分調動相關主體尤其是物業(yè)管理企業(yè)參與的主動性和積極性，積極開展宣傳和試點工作，通過創(chuàng)建節(jié)約型物業(yè)管理社區(qū)、節(jié)約型物業(yè)管理企業(yè)，發(fā)揮示范作用，并努力探索一條符合行業(yè)發(fā)展和各地實情的節(jié)約型物業(yè)管理發(fā)展的路子。其次，站在物業(yè)管理企業(yè)的角度，建設節(jié)約型物業(yè)管理要求企業(yè)要立足加強內部管理，提出各種具體的有利于建設節(jié)約型物業(yè)管理的措施和手段，如建立節(jié)約導向型的管理組織，設立相應的監(jiān)督考評崗位，制定完善的管理制度，通過制度激勵節(jié)約行為和有利于節(jié)約的創(chuàng)新行為，減少內部資源消耗。最后，站在業(yè)主的角度，主要應通過完善《業(yè)主公約》等業(yè)主自我管理制度，增加支持和參與建設節(jié)約型物業(yè)管理的有關管理規(guī)定，積極促進業(yè)主參與。
3.管理和技術創(chuàng)新是關鍵。節(jié)約型物業(yè)管理是以節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、資源綜合利用、延長物業(yè)使用壽命、倡導節(jié)約型生活方式為重點，以提高資源利用效率，實現(xiàn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展為目的。這其中每一項工作無不是要求在既有的管理和技術水平上推陳出新，通過樹立新的物業(yè)管理服務觀念創(chuàng)新、建立新的經(jīng)營管理模式、創(chuàng)造和運用新的服務技術來實現(xiàn)的，管理創(chuàng)新和科技進步是建設節(jié)約型物業(yè)管理的關鍵。例如，改變傳統(tǒng)的物業(yè)管理只出現(xiàn)在房屋使用階段的狀況，建立物業(yè)管理全程參與機制，從房屋的規(guī)劃設計和建設階段就積極發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)的作用，從物業(yè)管理的角度提出房屋設計建造的合理化建議，減少不合理的設計和材料使用，促進房屋使用階段的節(jié)能、節(jié)水和節(jié)材工作，降低房屋后續(xù)使用階段改造成本，積極在行業(yè)和企業(yè)內開展建設節(jié)約型物業(yè)管理競賽活動，鼓勵在物業(yè)管理活動的各個環(huán)節(jié)如保修、保綠、保潔、安全防范等方面進行技術創(chuàng)新，減少能耗、水耗和材耗，在行業(yè)內加強協(xié)作研究，建立管理和技術創(chuàng)新協(xié)作機制，積極開展各種創(chuàng)新研究，同時建立有效的新技術推廣交流平臺，積極推廣創(chuàng)新成果，建立新的物業(yè)管理企業(yè)和管理項目考核標準規(guī)范體系，增加建設節(jié)約型物業(yè)管理的有關條款，增強企業(yè)進行節(jié)約物業(yè)管理建設的積極性。
文章摘自：《物業(yè)管理"住宅與房地產(chǎn)》