為企業(yè)減負(fù) 促行業(yè)發(fā)展――物業(yè)管理稅賦之我見
張朝德
稅賦是調(diào)整社會分配的積極的財(cái)政手段，體現(xiàn)了政府和社會對一個行業(yè)的支持與否。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在維護(hù)城市運(yùn)行、提升物業(yè)使用價(jià)值、促進(jìn)人們安居樂業(yè)、整合社會資源、安置社會就業(yè)方面扮演著越來越重要的角色，理應(yīng)得到更多的關(guān)注和支持。筆者認(rèn)為，現(xiàn)階段物業(yè)管理方面的稅賦還沒有完全體現(xiàn)本行業(yè)特點(diǎn)，沒有非常適合本行業(yè)發(fā)展規(guī)律，尚待進(jìn)一步完善。
一、當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的稅賦情況
物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，其稅賦情況大體如下：
1、營業(yè)稅及附加。按服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，該稅額為管理服務(wù)費(fèi)和有償服務(wù)等經(jīng)營性收入的5.56%（其中營業(yè)稅為物業(yè)管理服務(wù)收入的5%，營業(yè)稅附加城建稅和教育附加費(fèi)分別是營業(yè)稅的7%和3%）。
2、企業(yè)所得稅，按33%繳納，并實(shí)行兩檔優(yōu)惠稅率，對于年應(yīng)納稅所得額3萬元以下（含3萬元，下同）的，其稅率為18%；對年應(yīng)納稅所得額在3萬元以上、10萬元以下（含10萬元，下同）的，按27%稅率征收。
3、企業(yè)所得稅稅前允許的成本工資費(fèi)用。以廣州地區(qū)2004年為例，虧損企業(yè)月人均960元，盈利3萬元以下的為1000元，盈利3-10萬元的為1100元，盈利10萬元以上的為1200元。在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，納稅人全年月人均應(yīng)納稅所得額每滿1000元，另增加扣減月人平均50元，這個稅項(xiàng)是在結(jié)算前產(chǎn)生的。此外，企業(yè)實(shí)發(fā)工資額超過可扣除額部分，需按33%計(jì)繳企業(yè)所得稅。
二、當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)稅賦存在的問題
筆者認(rèn)為，采用酬金制收取物業(yè)管理費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)資金的節(jié)余部分的稅費(fèi)?，F(xiàn)階段，物業(yè)管理企業(yè)收取酬金的方式有兩種：一種是包干制，企業(yè)按照約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損由企業(yè)享有或承擔(dān)；一種是酬金制，企業(yè)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和企業(yè)酬金構(gòu)成，實(shí)際操作中物業(yè)服務(wù)支出的節(jié)余部分轉(zhuǎn)到來年繼續(xù)使用。從酬金制的構(gòu)成來看，物業(yè)服務(wù)支出是代收代付的行為，因而物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費(fèi)不能全額作為營業(yè)收入計(jì)繳營業(yè)稅賦，只有作為企業(yè)酬金的部分才應(yīng)計(jì)稅。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)支出的節(jié)余部分不是物業(yè)管理企業(yè)的利潤，而是為業(yè)主代收代付費(fèi)用的余額，企業(yè)只是承擔(dān)代為保管之責(zé)任，所以不應(yīng)作為企業(yè)的利潤計(jì)繳企業(yè)所得稅。
三、將物業(yè)管理列入特種行業(yè)，享受稅費(fèi)優(yōu)惠，扶持企業(yè)發(fā)展
1、物業(yè)管理行業(yè)在為百姓分憂解難、減輕社會與政府就業(yè)壓力、保一方平安等方面起著積極的、不可代替的作用。物業(yè)管理企業(yè)自身的特殊性決定其承擔(dān)稅費(fèi)的能力是薄弱的。筆者建議稅務(wù)部門能否充分考慮物業(yè)管理企業(yè)的承受能力，尤其是酬金制的代收代付性質(zhì)，將物業(yè)服務(wù)資金的節(jié)余部分歸為物業(yè)管理企業(yè)代理業(yè)主和承租者收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、房屋租金、房屋維修基金及其他代收款項(xiàng)行為，一并列入營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務(wù)”，即以與物業(yè)管理相關(guān)的全部收入減去以上“代理業(yè)務(wù)”后的余額，作為營業(yè)額營業(yè)稅。
另外，建議參照《營業(yè)稅暫行條例》對醫(yī)院、學(xué)校等機(jī)構(gòu)的稅收減免政策，給予物業(yè)管理企業(yè)免營業(yè)稅的優(yōu)惠；參照代理廣告業(yè)、金融業(yè)外匯轉(zhuǎn)貸和外匯買賣的營業(yè)稅計(jì)征方法，給予物業(yè)管理企業(yè)按總收入減去總支出后的余額外負(fù)擔(dān)計(jì)征營業(yè)稅；參照建筑行業(yè)、旅游業(yè)、郵電通信業(yè)的分割業(yè)務(wù)后的營業(yè)稅計(jì)征方法，把物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入也視為營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務(wù)”，將扣減工程維護(hù)費(fèi)、清潔費(fèi)、保安費(fèi)和其他代收代付款項(xiàng)后的余額作為營業(yè)額征收營業(yè)稅。
2、參照《企業(yè)所得稅暫行條例》支持和鼓勵發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，建議給予物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)3-5年內(nèi)免征企業(yè)所得稅的優(yōu)惠。對實(shí)行酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，其服務(wù)支出的節(jié)余部分作為代管資金而非企業(yè)的實(shí)際利潤，應(yīng)免交企業(yè)所得稅，改以物業(yè)管理企業(yè)所收的酬金減去企業(yè)管理費(fèi)用后的部分（企業(yè)的實(shí)際利潤）計(jì)繳企業(yè)所得稅。同時(shí)應(yīng)充分考慮物業(yè)管理行業(yè)仍是勞動密集型行業(yè)，企業(yè)管理成本主要由人工費(fèi)支出構(gòu)成，工資含量占總收入的比例較高，在征收企業(yè)所得稅時(shí)，適當(dāng)提高物業(yè)管理企業(yè)的成本計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)，以減少企業(yè)的稅費(fèi)壓力。
近年來，物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展有目共睹，但它的健康成長和發(fā)展，仍需要一個更為良好的環(huán)境，更需要政府在稅收政策上的關(guān)注與扶持，使物業(yè)管理企業(yè)能夠輕裝上陣，不斷壯大。