合法經(jīng)營(yíng)，規(guī)范管理，真誠(chéng)服務(wù)
提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力
陜西誠(chéng)悅物業(yè)管理有限責(zé)任公司 宮雅玲
物業(yè)管理行業(yè)從上世紀(jì)八十年代在中國(guó)出現(xiàn)以來(lái)，經(jīng)過(guò)了二十多年的發(fā)展，已成為一個(gè)舉足輕重的行業(yè)。隨著去年國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，以及一系列配套辦法的出臺(tái)，使我國(guó)的物業(yè)管理進(jìn)入了一個(gè)更加健康、規(guī)范的快速發(fā)展時(shí)期，特別是《物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》、《企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的出臺(tái)，使得物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序更加公平、規(guī)范，競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。那末，物業(yè)管理企業(yè)如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展、壯大？應(yīng)該是企業(yè)管理層認(rèn)真研究的課題。
今天，我僅從以下幾個(gè)方面闡述自己的看法，與同行探討：
一、強(qiáng)化法律意識(shí)，規(guī)范企業(yè)行為，學(xué)法、知法、用法、宣傳法，在合法經(jīng)營(yíng)中求生存。
1、物業(yè)管理一直是投訴較多、糾紛不斷的行業(yè)，如果不能及時(shí)化解的話(huà)，就會(huì)導(dǎo)致下面這樣一個(gè)惡性循環(huán)：少數(shù)業(yè)主不滿(mǎn)意――少數(shù)業(yè)主不交費(fèi)――物業(yè)公司收不抵支或達(dá)不到預(yù)期效益――服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)下降――更多的業(yè)主更大的不滿(mǎn)意――物業(yè)公司失盤(pán)。
造成這種局面有兩個(gè)方面的原因：
一方面，是物業(yè)公司的問(wèn)題。可能是物業(yè)公司服務(wù)不到位或出現(xiàn)管理失誤；也可能并不是物業(yè)公司的事，但工作人員解釋不及時(shí)、不到位造成的；這說(shuō)明物業(yè)公司沒(méi)有依法履行合同。所以，物業(yè)公司首先要強(qiáng)化自身的法律意識(shí)，要組織員工認(rèn)真學(xué)習(xí)《條例》等有關(guān)法律知識(shí)，依法規(guī)范管理，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。
另一方面，是業(yè)主的問(wèn)題。可能是由于業(yè)主不了解有關(guān)法規(guī)，不清楚甲、乙雙方的法律關(guān)系，不知道交了費(fèi)究竟應(yīng)該享受什么樣的服務(wù)。為了避免這種情況的發(fā)生，物業(yè)公司要向業(yè)主進(jìn)行《條例》等法律、法規(guī)知識(shí)的宣傳解釋工作，消除業(yè)主的誤解，引導(dǎo)業(yè)主在依法享受權(quán)利的同時(shí)依法履行義務(wù)。
2、要和有關(guān)政府部門(mén)建立良好的關(guān)系。按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，該申報(bào)的申報(bào)，該備案的備案，積極配合政府的監(jiān)督指導(dǎo)工作；積極參加協(xié)會(huì)的工作，加強(qiáng)與同行的交流，隨時(shí)掌握有關(guān)的法律政策、市場(chǎng)信息，在遇到問(wèn)題時(shí)能及時(shí)獲得政府、協(xié)會(huì)、同行的支持和幫助，以保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。
3、在前期物業(yè)管理階段，還要依法處理好與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系，本著公平、公道的原則，積極主動(dòng)地協(xié)調(diào)好開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的關(guān)系。這有利于日后的管理服務(wù)及保修期遺留問(wèn)題的處理。
總之，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要正確理解合法經(jīng)營(yíng)，不要簡(jiǎn)單地認(rèn)為合法僅僅是約束自己的；其實(shí)，只有懂法才能最大限度地利用法律武器來(lái)保護(hù)自己的利益，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。
二、以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)，建立規(guī)范的質(zhì)量保證體系，大力推進(jìn)精品戰(zhàn)略。
1、以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)，不應(yīng)該只是掛在嘴上做秀的，而要實(shí)實(shí)在在的貫徹落實(shí)到工作流程中的每個(gè)細(xì)節(jié)上，要建立規(guī)范的質(zhì)量保證體系，要有質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行服務(wù)過(guò)程控制，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要主抓服務(wù)質(zhì)量，要常抓不懈，要有“管一個(gè)項(xiàng)目，創(chuàng)一個(gè)精品”的決心。
2、物業(yè)管理服務(wù)作為一種產(chǎn)品，是以隨時(shí)生產(chǎn)、隨時(shí)提供的形式存在的。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)這種產(chǎn)品的評(píng)價(jià)具有很大的即時(shí)性、隨機(jī)性、片面性。一般情況下，業(yè)主不可能用什么科學(xué)的方法來(lái)考評(píng)你的服務(wù)質(zhì)量，而是憑一次或幾次他親歷的事件來(lái)評(píng)價(jià)你的服務(wù)質(zhì)量，不滿(mǎn)意的經(jīng)歷印象更為深刻。所以，作為提供服務(wù)的人――我們的員工必須要有很強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)。加強(qiáng)員工服務(wù)規(guī)范、服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)是非常重要的。
為此，我們公司嘗試開(kāi)展了“業(yè)主滿(mǎn)意員工”的評(píng)選工作，每季度末，把管理處所有員工的工作照公示在大廈大堂的顯著位置，旁邊擺上投票箱和選票，請(qǐng)業(yè)主給自己滿(mǎn)意的保潔員、保安員、維修人員及客戶(hù)服務(wù)人員投票，根據(jù)業(yè)主投票結(jié)果，確定業(yè)主滿(mǎn)意員工人選暨當(dāng)季度公司優(yōu)秀員工，予以表彰。通過(guò)這個(gè)活動(dòng)，達(dá)到了兩個(gè)目的，一方面讓公司的員工認(rèn)識(shí)到企業(yè)的管理目標(biāo)就是以業(yè)主滿(mǎn)意為目標(biāo)，讓員工在工作中眼睛盯著業(yè)主、心里想著業(yè)主，多琢磨如何努力讓業(yè)主滿(mǎn)意，而不是盯著領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)來(lái)了一個(gè)樣，領(lǐng)導(dǎo)不在一個(gè)樣，讓服務(wù)意識(shí)深入人心，體現(xiàn)在行動(dòng)上。另一方面，也是向業(yè)主傳遞一種信息，這個(gè)企業(yè)是真正把業(yè)主滿(mǎn)意放在第一位的，是值得信賴(lài)的。
3、加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，定期上門(mén)回訪(fǎng)，征詢(xún)業(yè)主的意見(jiàn)和建議，通報(bào)近期物業(yè)公司所做的工作以及下一步的打算。這樣做，一是和業(yè)主聯(lián)絡(luò)了感情；二是征詢(xún)了意見(jiàn)，有利于我們改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量；還有，物業(yè)公司服務(wù)的內(nèi)容很多，而且是全天候的，可業(yè)主們所看到的不過(guò)是保潔、保安、維修工作中的一部分，大量的工作我們都在默默無(wú)聞地進(jìn)行。那么，適當(dāng)?shù)馗嬖V他們我們都在做什么也是很有必要的。
4、大膽進(jìn)行服務(wù)創(chuàng)新，研究業(yè)主需求，拓展延伸服務(wù)項(xiàng)目，增加收入，提高服務(wù)檔次。
要研究不同群體不同的服務(wù)需求，可以采用問(wèn)卷調(diào)查的形式，和其他相似物業(yè)相比照的形式確定服務(wù)項(xiàng)目，還要敢想敢做，服務(wù)是無(wú)止境的，不怕做不到，就怕想不到，你先想到了、做到了，你就領(lǐng)先了，你就走在前面了。
三、樹(shù)立正確的人才觀(guān)，對(duì)外廣納賢才，對(duì)內(nèi)加強(qiáng)培訓(xùn)，優(yōu)化人力資源，為員工提供發(fā)展平臺(tái)，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁。
企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)就是人才的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)需要什么樣的人才哪？
1、人們一般認(rèn)為，人才就是高學(xué)歷、高職稱(chēng)的人，毋庸置疑是對(duì)的，但這也是不全面的，我認(rèn)為，能夠盡職盡責(zé)地把自己的工作創(chuàng)造性地做好，他就是公司有用的人才。企業(yè)就要重視他、關(guān)心他、留住他。
如果他是個(gè)保潔員，就把他樹(shù)立成保潔員的榜樣，讓他的行為影響其他人，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)保潔員中努力工作的人一天比一天多了。
一個(gè)企業(yè)，需要不同層次、不同崗位的員工，每個(gè)崗位上都不容忽視。你別小看一個(gè)保潔員、一個(gè)保安員，他如果做的好，他就會(huì)讓一處潔凈、會(huì)保一方安全；如果他做的不好，也許就會(huì)因?yàn)樗氖韬?，惹?lái)一次投訴、出現(xiàn)一次事故，給公司帶來(lái)?yè)p失。所以說(shuō)，水能載舟，亦能覆舟。
2、要重視員工的素質(zhì)培養(yǎng)，研究員工的特點(diǎn)，幫助那些有潛質(zhì)的員工設(shè)計(jì)成長(zhǎng)發(fā)展計(jì)劃，有的放矢的進(jìn)行培訓(xùn)，給他們提供鍛煉的機(jī)會(huì)。在物業(yè)管理人才普遍缺乏的今天，物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該擔(dān)當(dāng)起培養(yǎng)人才的任務(wù)，這是自己企業(yè)發(fā)展的需要，也是行業(yè)發(fā)展的需要。
3、要重視工程技術(shù)人才，吸納他們并進(jìn)行物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，智能化已廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理的科技含量將不斷提高；物業(yè)管理的領(lǐng)域?qū)⑦M(jìn)一步延伸為設(shè)施管理、資產(chǎn)管理。那么，既懂技術(shù)又會(huì)管理的復(fù)合型人才是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的巨大財(cái)富。
四、樹(shù)立市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念，拓寬經(jīng)營(yíng)思路，把握市場(chǎng)脈搏，積極參與物業(yè)管理招投標(biāo)，提高企業(yè)實(shí)戰(zhàn)水平。
西部大開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)了西北房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是西安地區(qū)良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又帶動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。但是，西安本土物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀并不樂(lè)觀(guān)。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，西安市共有物業(yè)管理企業(yè)230家，擁有一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)只有一家，二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)也為數(shù)不多，總的物業(yè)管理面積只有3000萬(wàn)平方米，其他物業(yè)管理企業(yè)的平均管理面積只有10萬(wàn)平方米。
西安市的政策是，3萬(wàn)平方米以上的新建項(xiàng)目必須進(jìn)行招投標(biāo)。而在招投標(biāo)中，低資質(zhì)的企業(yè)根本就沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，新項(xiàng)目市場(chǎng)基本上落在了為數(shù)不多的幾家本土大企業(yè)和外埠企業(yè)的手里。
那么，這些小企業(yè)的市場(chǎng)在哪呢？我以為這主要是：
1、沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的舊小區(qū)、安居工程；
2、省、市、區(qū)級(jí)機(jī)關(guān)大院、家屬區(qū)；
3、高校后勤、國(guó)有企業(yè)輔業(yè)改制；
4、醫(yī)院；
5、文物園林單位；
6、體育館、大劇院等大型娛樂(lè)場(chǎng)所；
7、工業(yè)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)；
8、等等。
實(shí)際上，隨著國(guó)有企業(yè)改制、主輔業(yè)分離、高校后勤改制等一系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)，南方很多城市都紛紛改制完成，以上這些物業(yè)大多已物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化。但是西安的情況怎樣哪？
西安的物業(yè)管理企業(yè)大多都是開(kāi)發(fā)商的下屬企業(yè)，或者是開(kāi)發(fā)商的控股公司，這些企業(yè)大都習(xí)慣于盯著自己的母公司，不習(xí)慣對(duì)外拓展，可是，形勢(shì)變了，守株待兔的方式靠不住了，我們必須進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)了。
首先，要對(duì)民營(yíng)物管企業(yè)有個(gè)清醒地認(rèn)識(shí)，要清楚自己企業(yè)在本行業(yè)中的價(jià)值和地位，要進(jìn)行理性、科學(xué)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略思考，要提高管理水平、提升服務(wù)品質(zhì)，打造良好的品牌，塑造企業(yè)形象，要強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，要鍛造企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在充滿(mǎn)誘惑的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中走向成熟，去創(chuàng)新，去拓展，要使企業(yè)上臺(tái)階、上檔次，把民營(yíng)物管企業(yè)做強(qiáng)做大；
其次要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析；
第三要分析自己企業(yè)的特點(diǎn)，給企業(yè)定位；
第四要為自己選擇幾種類(lèi)型的物業(yè)管理拓展方向；學(xué)習(xí)、研究其管理特點(diǎn)，作好競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)備。
當(dāng)然，要參與競(jìng)爭(zhēng)，首先要了解游戲規(guī)則，并尋找機(jī)會(huì)演習(xí)，以提高應(yīng)戰(zhàn)能力。
五、建設(shè)以“誠(chéng)信立業(yè)”為精髓的企業(yè)文化，鑄造企業(yè)的凝聚力、綜合實(shí)力和企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
“誠(chéng)信是立業(yè)之本”，很多企業(yè)的經(jīng)營(yíng)宗旨或質(zhì)量方針中都有這兩個(gè)字，我認(rèn)為，這兩個(gè)字不僅僅是宣傳的招牌，而應(yīng)該是企業(yè)文化的一種體現(xiàn)，是企業(yè)的氣質(zhì)，是骨子里的東西。
只有誠(chéng)信的投資人，才會(huì)有誠(chéng)信的經(jīng)營(yíng)者，才會(huì)有誠(chéng)信的員工；只有誠(chéng)信的員工，才會(huì)組成一個(gè)誠(chéng)信的企業(yè)。
誠(chéng)信的企業(yè)應(yīng)該是這樣的：
1、上級(jí)對(duì)下級(jí)，誠(chéng)實(shí)守信，以誠(chéng)相待，有諾必達(dá)；下級(jí)對(duì)上級(jí)誠(chéng)實(shí)守信，言必行，行必果。
2、企業(yè)對(duì)合作的伙伴，誠(chéng)實(shí)守信，互相尊重，信守合約，共創(chuàng)雙贏；
3、企業(yè)對(duì)業(yè)主、對(duì)客戶(hù)，誠(chéng)實(shí)守信，辦事公道，一視同仁，遵守合同，信守諾言。
4、企業(yè)對(duì)社會(huì)、對(duì)同行，誠(chéng)實(shí)守信，公平競(jìng)爭(zhēng)，不惡意詆毀。
一個(gè)誠(chéng)信的企業(yè)，才是一個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，才是一個(gè)可以發(fā)展壯大、基業(yè)長(zhǎng)青的企業(yè)。
“誠(chéng)信立業(yè)，愉悅業(yè)主”是我們的企業(yè)理念，也是我們的追求。
愿我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)蓬勃發(fā)展，愿我們的企業(yè)基業(yè)長(zhǎng)青！