關于規(guī)范前期物業(yè)管理活動的理性思考
黃安心
在我國物業(yè)管理實踐中，物業(yè)管理與開發(fā)建設很難做到分業(yè)經營，這樣所帶來的問題有：一是物業(yè)管理企業(yè)只是房地產開發(fā)建設的附屬物，沒有自主經營地實現(xiàn)企業(yè)自我價值的前提；二是物業(yè)管理企業(yè)如果要實現(xiàn)一定的盈余，只是向開發(fā)建設單位爭取預算支持，或向業(yè)主多收費少服務，這樣運行的結果往往導致房地產開發(fā)建設單位把物業(yè)管理企業(yè)當作房地產營銷產品，物業(yè)管理成了房地產經營，物業(yè)管理企業(yè)有可能與開發(fā)建設單位一起算計業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間則會出現(xiàn)糾紛。
產生上述問題的根源在于：房地產經營是純粹的商品交易行為，交易的是房地產產品本身，屬房地產經濟活動范疇，而物業(yè)管理是房地產建成交付使用后的管理過程，交易的是管理服務產品，性質根本不同。
因此，要實現(xiàn)物業(yè)管理活動的正常有序進行，必須解決兩個問題：一是按兩種不同的邏輯設計交易活動，也就是分業(yè)經營，其實質是按各自的“游戲規(guī)則”經營；二是交易的主體之間必須是平等的，交易過程透明化、規(guī)范化，即通過談判達成一致的意見并以合約的形式進行。
近期國家出臺的有關前期物業(yè)管理的政策法規(guī)，對前期物業(yè)管理行為進行了規(guī)范，充分體現(xiàn)了政府的權力導向和合理力度。關于分業(yè)經營，《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）第二十四條規(guī)定“國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)”。雖然只用了“提倡”一詞，但卻是對“建設單位”單位講的，既抓住了問題的實質，又體現(xiàn)政策的可行及導向，這是切實可行的作法。關于前期管理中的平等交易問題，《條例》第二十一條規(guī)定“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同” ，《業(yè)主臨時公約（示范文本）》第二條規(guī)定“本臨時公約對建設單位、業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力”，從而明晰了前期物業(yè)管理主體的平等民事主體關系與地位。保障了開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)使用人等前期物業(yè)管理活動主體在法律地位上的平等性。
一、行為規(guī)范：前期物業(yè)管理有序運行的保障
前期物業(yè)管理活動涉及到開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)使用人等多方利益，在前期物業(yè)管理活動中，任何一方的不規(guī)則行為都可以導致多方利益的失衡，這就需要一個砝碼來平衡。這個砝碼就是《條例》、《業(yè)主臨時公約（示范文本）》、《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》及相關配套政策規(guī)定。這些政策法規(guī)從三個方面規(guī)范了前期物業(yè)管理活動：
其一，確立了前期物業(yè)管理活動中政策法規(guī)的系統(tǒng)性和連續(xù)性。從房地產交易到前期物業(yè)管理，再到后續(xù)物業(yè)管理，在實質內容和時間界限的銜接上都有一致而明確規(guī)定?！稐l例》第二十三條規(guī)定“建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾?！薄稑I(yè)主臨時公約（示范文本）》第二條做出同樣的規(guī)定。從而確保了房地產交易行為與前期物業(yè)管理在法律依據上的一致性?！稐l例》第二十五條“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。”第四條規(guī)定“建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同中涉及業(yè)主共同利益的約定，應與本臨時公約一致。”從而確保了房地產交易行為與前期物業(yè)管理在有關物業(yè)管理事項上的一致的約定，通過一對一的方式約定。使物業(yè)管理企業(yè)獲得委托管理權力，保障了業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理的正常進行，同時也避免了日后的糾紛出現(xiàn)，從為前期物業(yè)管理的規(guī)范進行提供了法律保障?！稐l例》第二十六條規(guī)定“前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止?！?這就在前期物業(yè)管理合同與后續(xù)物業(yè)管理合同效力的時間銜接上，也做出明確的界定，避免在物業(yè)管理企業(yè)選聘等重大物業(yè)管理事項上出現(xiàn)真空或重疊。
其二是明確了前期物業(yè)管理活動中多方主體的權利與義務?！稐l例》第二十二條規(guī)定“建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定?！薄肚捌谖飿I(yè)服務合同（示范文本）》中列出了業(yè)主（開發(fā)建設單位或單個業(yè)主）與物業(yè)管理企業(yè)在服務內容與質量、服務費用、物業(yè)的經營與管理、物業(yè)的承接驗收、物業(yè)的使用與維護、專項維修資金、違約責任及其他相關事項方面應做出約定的事項和條款。
其三是對前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題規(guī)定了明確的法律責任?！稐l例》的二十七至三十一條，對業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗的責任的規(guī)定、辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料、建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房及建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任等做出了明確的規(guī)定。這些內容在《業(yè)主臨時公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》中進一步做出具體約定。
二、利益共贏：夯實物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根基
關于前期物業(yè)管理具有重要意義的看法很多，主要認為物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前就參與物業(yè)的規(guī)劃設計和建設的過程，從用戶及物業(yè)管理的角度提出一些合理的建議，指導施工單位把好質量關、及早發(fā)現(xiàn)及早解決使用功能的上問題，以便開發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足用戶的需求和物業(yè)管理的需要；房地產企業(yè)從市場營銷的角度通過前期物業(yè)管理實現(xiàn)物業(yè)的增值效應，實現(xiàn)高的投資回報；物業(yè)管理企業(yè)由于前期介入，便能較全面了解物業(yè)的整體情況，便于制定全套合理的管理制度，從而做到科學地、細致地管理好物業(yè),為住戶提供安全、及時、周到的服務，讓住戶真真切切地感受到從環(huán)境、設計到物業(yè)管理全方位一流水平的名牌產品的實惠，從而樹立起物業(yè)管理企業(yè)的品牌形象。
在物業(yè)管理實踐工作中，由于眾所周知的原因，開發(fā)建設單位的利益及物業(yè)管理企業(yè)的利益往往是有保障的，而業(yè)主的利益往往是無保障的，“業(yè)主至上”有時只是營銷策略的宣示而已。業(yè)主與開發(fā)建設單位進而物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生不可避免的矛盾和沖突，這個矛盾和沖突，從房地產經營角度是很難化解，開發(fā)建設單位從投入產出的角度出發(fā)追求身利益最大化，在一次性房地產交易中獲得盡可能多的收益，這是經濟理性行為，是無可厚非的。但問題是物業(yè)管理要長期面對業(yè)主，通過長期提供物業(yè)管理服務來實現(xiàn)交易的，交易所得直接決定于服務質量和水平，這就決定物業(yè)管理企業(yè)必須為業(yè)主服務，為業(yè)主謀利益，否則就難以建立正常委托代理關系，也不能體現(xiàn)建筑物區(qū)分所有權人的利益。物業(yè)管理企業(yè)就不能持續(xù)獲得物業(yè)管理權。
物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)的矛盾和沖突表明，物業(yè)管理行業(yè)必須走前期物業(yè)管理多方利益主體“共贏”的生存發(fā)展道路?！稐l例》、《業(yè)主臨時公約（示范文本）》、《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》的出臺，用完整、系統(tǒng)、平等的規(guī)約，調整了開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)使用人等所有前期物業(yè)活動主體的關系，打破了以往由開發(fā)建設單位以格式合同和不平等的方式對待業(yè)主，乃至物業(yè)管理企業(yè)的局面。這就為多方“共贏”局面的到來打下了基礎，同時也為后續(xù)物業(yè)管理活動中物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的正常委托代理關系的建立打下堅實的基礎。
前期物業(yè)管理是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的諸多困惑各糾紛引發(fā)自前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題，因此，對前期物業(yè)管理活動進行規(guī)范已到了刻不容緩的時候了。《條例》第三章就“前期物業(yè)管理”進行了專章規(guī)定；建設部出臺《業(yè)主臨時公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》，不但是適應了物業(yè)管理行業(yè)生存發(fā)展需要，而且顯示出中國物業(yè)管理理論開始走向成熟的征候。