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“撐起傘、搭好橋”為企業(yè)服務
廣州市物業(yè)管理協(xié)會 謝凱
物業(yè)管理行業(yè)是一個牽涉面較廣的行業(yè)，很多問題開始暴露出來，隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，引起社會各界的關(guān)注。協(xié)會作為企業(yè)之家，為促進行業(yè)的健康發(fā)展，撐起擋風雨的傘，積極發(fā)揮橋梁作用，熱心為企業(yè)辦實事，幫助企業(yè)解決工作中遇到的熱點、難點問題，努力協(xié)調(diào)與政府及相關(guān)行業(yè)的關(guān)系，促進相互間的交流，是很有必要的。
一、爭取政府部門支持。
政府主管部門作為行業(yè)的監(jiān)管機構(gòu)，其政策法規(guī)的制定及實施對行業(yè)的發(fā)展起決定性作用，在目前物業(yè)管理法規(guī)尚未完善的情況下，加深政府主管部門及相關(guān)部門對物業(yè)管理行業(yè)的認識，取得政府的支持和理解，對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展顯得尤為重要。所在，協(xié)會在與政府部門的溝通、協(xié)調(diào)等方面應起到一定的作用。
（一）與有關(guān)職能部門溝通、協(xié)調(diào)，召開各種研討會、交流會，通過擺明企業(yè)的情況、行業(yè)的特點，爭取他們的理解、支持和配合。
目前，廣州市物價部門草擬新的《物業(yè)服務收費管理實施細則》，為配合物價部門開展此項工作，協(xié)會于今年4月1日組織召開名為“你說我說話收費”的物業(yè)管理沙龍，暨《廣州市物業(yè)服務收費管理實施細則（討論稿）》意見建議征詢論證會，邀請人大、政府相關(guān)主管部門、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)委會代表、業(yè)主以及法律協(xié)會等社會各界的領(lǐng)導、專家和代表就物業(yè)服務收費這一直接關(guān)系到千家萬戶切身利益的焦點、熱點問題進行了座談，并針對剛揭開“面紗”的《討論稿》提出如縮小政府指導價的范圍；擴大市場調(diào)節(jié)價的范圍，逐步走向市場化；收費等級只與服務等級掛鉤，不由企業(yè)資質(zhì)決定等多個看法和建議，并得到物價部門的支持和采納。
為進一步規(guī)范行業(yè)服務管理，協(xié)會與廣州市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、海珠區(qū)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局就有關(guān)制訂“廣州市住宅小區(qū)服務質(zhì)量標準”召開了座談會，并提出了作為物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的建設(shè)性意見，標準出臺后，將逐步在廣州市以及全省推廣。
政府向來關(guān)注小區(qū)的計劃生育工作，各物業(yè)管理也逐步將計生工作納入工作日程。個別地方還把小區(qū)內(nèi)業(yè)主的計劃生育問題與物業(yè)管理公司的資質(zhì)年審掛鉤。為此，秘書處前后兩次書面收集了物業(yè)管理企業(yè)的意見，并組織部分物業(yè)管理企業(yè)與廣州市流動人員計劃生育管理辦公室、市國土房管局物業(yè)管理處就以上問題召開了座談會，秘書處將座談結(jié)果及物業(yè)管理企業(yè)反饋的意見形成匯總材料上報了有關(guān)部門。經(jīng)協(xié)調(diào)，計生辦采納了相關(guān)意見并作重新發(fā)文處理。
為了貫徹市國土房管局《關(guān)于配合做好國家安全工作有關(guān)事項的通知》有關(guān)精神，積極動員各物業(yè)管理公司從維護國家安全的高度，結(jié)合所轄物業(yè)小區(qū)的實際，認真配合廣州市涉外建設(shè)項目國家安全事項審查辦公室開展了有關(guān)廣州市物業(yè)管理樓盤涉及國家安全事項的有關(guān)調(diào)查統(tǒng)計工作。
（二）與相關(guān)行政主管部門開展政策、業(yè)務常識的學習及培訓等工作。
今年3月，協(xié)會應黃埔區(qū)國土房管局的邀請，組織了該區(qū)由副處級以上干部參加的《物業(yè)管理條例》的學習。通過學習，加深了各領(lǐng)導干部對物業(yè)管理行業(yè)的認識，為該區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展，創(chuàng)造良好的物業(yè)管理環(huán)境起到很好的幫助作用，協(xié)會也因此受到認同和贊揚。
針對市、區(qū)、街三級管理機制及屬地管理原則，協(xié)會積極與街道等相關(guān)部門溝通，在各區(qū)房管部門的支持配合下，組織各區(qū)街道干部進行物業(yè)管理常識培訓，加深了各街道干部對物業(yè)管理的認識，提高了他們的業(yè)務能力，為街道與下屬各小區(qū)的溝通和協(xié)調(diào)起到一定的幫助作用，從另一個角度來說，也有利于物業(yè)管理企業(yè)的工作開展。
二、與橫向兄弟協(xié)會進行溝通、協(xié)調(diào)。
（一）通過參加市社團聯(lián)合會，與其他行業(yè)協(xié)會溝通，尋求幫助。
近年來，隨著我國的物業(yè)管理行業(yè)迅速蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理糾紛也逐年上升，物業(yè)管理管理與拆遷投訴成為建設(shè)行業(yè)兩個投拆熱點，雖然去年國務院出臺了《物業(yè)管理條例》，但因物業(yè)管理中存在錯綜復雜的法律關(guān)系，糾紛的種類也各不相同，在處理物業(yè)管理糾紛過程中如何認定事實和責任仍然存在較大分歧。為更加公平合理地解決業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)管理糾紛問題，協(xié)會聯(lián)合廣州市律師協(xié)會、廣州仲裁委員會、廣東省法學會共同舉辦了“物業(yè)管理糾紛法律問題的研討會”。就業(yè)主委員會的合法性及法律地位、《物業(yè)管理委托合同》的性質(zhì)、管理費的盈虧屬于業(yè)主還是物業(yè)公司、酬金制合同下物業(yè)公司對某業(yè)主不收費或少收費引起其他業(yè)主以預期違約要求物業(yè)公司承擔違約責任的處理、物業(yè)管理企業(yè)未履行約定或法定的公布賬目義務的違約責任等多個問題進行了深入探討，并達成一定共識。
另外，協(xié)會擬與律師協(xié)會合作，成立法律免費咨詢服務部，為會員單位提供法律咨詢服務，更好地貫徹執(zhí)行各項物業(yè)管理法規(guī)，協(xié)調(diào)處理各類糾紛事件。
（二）積極與各新聞媒體進行溝通。
媒體對行業(yè)的報道事關(guān)重要，為協(xié)調(diào)相關(guān)工作爭取他們的支持，協(xié)會堅持每年與各新聞媒體舉辦一次座談會，通過擺明物業(yè)管理的實際狀況，結(jié)合現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)，分析各類糾紛事件及負面消息產(chǎn)生的原因，加深了媒體對行業(yè)的認識，引導媒體向正面報道，逐步改變媒體過去爭相報道行業(yè)負面消息的一邊倒的狀況，為行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了較好的輿論環(huán)境。
三、對業(yè)主委員會主任等進行引導。
在廣州，業(yè)主委員會的成立及運作向來是物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注的熱點，部分小區(qū)在業(yè)主委員會的申報成立、業(yè)主委員會成立后要求降低管理費及改善服務質(zhì)量、業(yè)主委員會職責的履行、新舊物業(yè)公司的交接等方面均曾發(fā)生的一些矛盾及投拆事件，對行業(yè)的發(fā)展造成一定的負面影響。為更好的推廣物業(yè)管理，促進行業(yè)的健康發(fā)展，協(xié)會在市、區(qū)二級房管局的大力支持下，針對業(yè)主委員會做了很多工作。
一方面組織工作人員不定期到小區(qū)進行走訪，了解各小區(qū)業(yè)委會的運作情況，并與業(yè)委會成員及業(yè)主進行交談，聽取他們的意見，給予相應的指導和建議。
另一方面在市、區(qū)房管局的支持和指導下，歷時一年對全市業(yè)主委員會主任、委員進行培訓教育，使各業(yè)主委員會主任對物業(yè)管理的有了一定的認識，較好地協(xié)調(diào)了業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，在一定程度上緩解了糾紛的發(fā)生，也使各業(yè)主委員會加強了對物業(yè)公司的監(jiān)督，促進了業(yè)主自治的步伐，有利于良好物業(yè)管理秩序的建立。
在今年，協(xié)會還舉辦了二期的業(yè)主委員會沙龍，就物業(yè)管理收費、如何開展招投標等在日常物業(yè)管理實踐中的熱點、難點問題進行座談，向各業(yè)主委員解答疑難問題，并作經(jīng)驗交流，使廣大業(yè)主委員會主任對如何協(xié)調(diào)物業(yè)管理公司共同搞好小區(qū)管理，維護小區(qū)廣大業(yè)主、住戶的合法權(quán)益等，在認識上有了根本性的轉(zhuǎn)變，提升了各業(yè)主委員會主任的物業(yè)消費意識。個別業(yè)主感慨地說：以前當選后認為一定要降低管理費為業(yè)主爭利益，現(xiàn)在看來是一種對業(yè)主整體利益不負責任的表現(xiàn)。
四、加強與企業(yè)的溝通、指導。
企業(yè)作為行業(yè)的主體，在日常工作中總是不可避免地要面對來自各方面、各行業(yè)的問題和壓力，對企業(yè)的工作開展造成一定的影響。協(xié)會作為服務于企業(yè)的一個社團組織，針對大部分企業(yè)在工作遇到的熱點、難點問題，組織企業(yè)召開了各種形式的茶座會、研討會，商討具體解決辦法及改善措施，以此協(xié)調(diào)與各外部的關(guān)系，改善物業(yè)管理經(jīng)營環(huán)境。
有關(guān)小區(qū)供水、供電抄表到戶的問題，是社會各界廣泛關(guān)注的焦點。目前在廣州，由于各種主、客觀原因，即使有國家《物業(yè)管理條例》的支持，要實現(xiàn)抄表到戶、取消物業(yè)公司的代收代付水電費業(yè)務仍然顯得困難重重。加上近期，有物業(yè)公司收到國稅局來文，要求對代收代付水電費業(yè)務征收增值稅，使得該問題變得更為尖銳。為此，協(xié)會專門與各企業(yè)負責人交流意見，想辦法推動抄表到戶進程的同時；并組織部分物業(yè)公司的財務人員召開茶座會，商討具體解決辦法及應對措施；并向供水供電公司發(fā)文，協(xié)調(diào)解決該項工作。
廣州市商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展走在全國的前沿，林林立立、大大小小的商場遍布廣州市各大街小巷。而為數(shù)不多的大型商場，更是帶動了廣州市的經(jīng)濟發(fā)展。行業(yè)及各企業(yè)都較為關(guān)注大型商場的物業(yè)管理問題。為此，7月27日，市物協(xié)組織廣州市各大商場的物業(yè)管理公司有關(guān)領(lǐng)導召開了關(guān)于大型商場的物業(yè)管理問題的交流研討會，就現(xiàn)今各商場物業(yè)管理在經(jīng)營發(fā)展中遇到的問題及發(fā)展趨勢進行了座談。與會各方各抒已見，對廣州市的商場管理起到促進作用。
在廣州，隨著人們生活水平提高，車作為交通工具逐步走進人們的生活。據(jù)調(diào)查顯示，廣州市有過半數(shù)家庭擁有一至二臺車輛，而家庭對車輛的開支也逐年上升。隨著人們使用車輛的不斷增多，停車場的收費問題受到市民的普遍關(guān)注。市物協(xié)于7月20日召集部分物業(yè)公司就停車場的收費問題進行了交流，為物業(yè)公司的停車場收費管理出謀獻策，各自交流了意見和看法。為我市的停車場收費管理日益規(guī)范和完善，盡企業(yè)應有的責任。
另外，協(xié)會還積極利用網(wǎng)站、刊物等媒介為會員單位作宣傳、報道，幫助會員單位樹立形象，擴大知名度，既提升了協(xié)會的威信，也對會員單位的市場開拓起到很好的幫助作用。
未來，行業(yè)的發(fā)展依然有賴于相關(guān)行業(yè)、政府各有關(guān)部門及社會各界的支持、理解和配合，協(xié)會的工作，任重而道遠，勢必將繼續(xù)發(fā)揮好橋梁作用，溝通協(xié)調(diào)好與外界的各種關(guān)系，為行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更為有利的條件。