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《物業(yè)管理條例》執(zhí)行中的難點與對策
任宇平
《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）已于2003年9月1日起開始實施，這是我國出臺的第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)?！稐l例》從法律角度確認(rèn)了物業(yè)管理行業(yè)在社會生活中的地位，在業(yè)主權(quán)利的保障和物業(yè)公司權(quán)利的限制等方面取得了很大的進步。它標(biāo)志著物業(yè)管理這一新興行業(yè)步入了法制化發(fā)展的軌道。然而仔細研讀這一《條例》，會發(fā)現(xiàn)《條例》中有些規(guī)定在實際操作中，其實很難。說貫徹《條例》難，并非畏難，而是正視困難、剖析原因，找出對策，更好地貫徹《條例》。
一、業(yè)主大會的運作難
《條例》賦予了業(yè)主大會相應(yīng)的權(quán)力，現(xiàn)實中除了業(yè)主能夠單獨享有的權(quán)力之外，多數(shù)業(yè)主的權(quán)力只能通過業(yè)主大會的形式才能實現(xiàn)。然而由于業(yè)主大會這種組織形式，靠業(yè)主本身這樣一個松散的、自發(fā)性的個人來自行運作召開，無異于難上加難。召開業(yè)主大會，組織相關(guān)人員、討論《業(yè)主公約》等資料的起草，需要具有相關(guān)專業(yè)的專門人才才能完成，其成本巨大，單靠業(yè)主本身無法完成，加之召開會議，工作決議起草，業(yè)主代表候選人產(chǎn)生、籌備所需資料整理、匯集均有困難。另外業(yè)主大會的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。這種約束力的體現(xiàn)，更多地要靠全體為主的自覺性。在業(yè)主的整體素質(zhì)還不高，自治意識還不強的情況下，出現(xiàn)部分業(yè)主損害全體業(yè)主利益的情況時有發(fā)生?！稐l例》雖規(guī)定了業(yè)主大會的決定具有法律效力，但部分業(yè)主不遵守或不履行業(yè)主大會決定時，有誰來追究責(zé)任，采取哪些法律措施，都是不明確的。
因此建議能在物業(yè)管理協(xié)會下成立一個物業(yè)管理咨詢服務(wù)公司，由這樣一個采用企業(yè)化運作方式的專業(yè)機構(gòu)來指導(dǎo)業(yè)主大會及其執(zhí)行機構(gòu)的運作，這個專門的咨詢公司有其自身獨有的第二身份，以及各種專業(yè)人才，綜合地為業(yè)主提供全方位的咨詢服務(wù)，承擔(dān)協(xié)調(diào)、督促各種物業(yè)管區(qū)業(yè)主大會的活動，協(xié)助各物業(yè)管區(qū)業(yè)主委員會及時有效地召開業(yè)主大會，確保業(yè)主大會職責(zé)的履行，決議的貫徹執(zhí)行，并在今后日常的管理工作中為業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商、業(yè)主大會及業(yè)主委員會幾者之間調(diào)解各種糾紛。物業(yè)管理咨詢服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)在市場經(jīng)濟條件下，經(jīng)營管理企業(yè)，付出相應(yīng)的勞動，收取應(yīng)得的報酬。
二、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)界定難
近幾年來，關(guān)于物業(yè)管理糾紛越來越多，業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的投訴，可謂不勝枚舉，從深圳物業(yè)管區(qū)的小車被盜，業(yè)主向物管企業(yè)索賠，到某些業(yè)主尋找理由拒不交納物業(yè)管理費的普遍存在……物管糾紛讓我們爭吵得無休無止，有些根本性問題的爭論己嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。糾紛出現(xiàn)總是業(yè)主與物管企業(yè)間相互指責(zé)、互相埋怨、公說公有理，婆說婆有理。其原因何在？那就是物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)說不清、道不明。
有關(guān)物定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的問題，《條例》規(guī)定雙方須在物業(yè)服務(wù)合同中約定，這似乎巳說明的十分清楚了。但由于物業(yè)管理不同于一般的產(chǎn)品（有形)，可以通過各種儀器工具進行質(zhì)量檢測。物業(yè)管理它是一種服務(wù)（無形）行為，且其產(chǎn)品有不固定性、多樣化的特點。故對其服務(wù)質(zhì)量的約定不可能做到象數(shù)字一樣精確，存在大量的定性標(biāo)準(zhǔn)，即使有些定量標(biāo)準(zhǔn)也隱藏在定性成份中，如在保安巡邏崗位職責(zé)中，“保安每半小時沿指定線路巡邏一次”，這半小時標(biāo)準(zhǔn)是定量的，但巡邏是細致、認(rèn)真負責(zé)的，還是走馬觀花、馬馬虎虎的，服務(wù)質(zhì)量差異很大。對它的要求，也只能有原則的標(biāo)準(zhǔn)，無法做到精確。另外，有些服務(wù)內(nèi)容也無法有效地實施具體考評，很難通過直觀感知其優(yōu)劣。正是由于物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的難以界定，這就給物業(yè)服務(wù)質(zhì)量糾紛的處理埋下了隱患，一旦發(fā)生糾紛，業(yè)主往往以物管公司提供的服務(wù)未能達到要求而拒交物業(yè)管理費；物管公司則自認(rèn)為已按合同約定提供了相應(yīng)的管理服務(wù)而訴業(yè)主違約。
看來，解決物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)界定難的問題，是減少物業(yè)管理糾紛的根本途徑。為此建議有關(guān)部門盡快制訂《城市物業(yè)管理服務(wù)分類分級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，可將以往發(fā)生過或可預(yù)料的內(nèi)容盡可能規(guī)定得更詳細些，讓業(yè)主與物管企業(yè)能自主選擇分類分級標(biāo)準(zhǔn)。同時還應(yīng)出臺有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量糾紛的處理標(biāo)準(zhǔn)?？蓪⒓m紛的處理劃分為經(jīng)濟賠償、賠禮道歉、內(nèi)部批評、自我檢討等條款。明確每條款的行為程度，使物業(yè)服務(wù)質(zhì)量糾紛的處理有章可循，避免爭論。當(dāng)然，在簽物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)盡可能把問題想得復(fù)雜些、周全些，把服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)寫得完整些、確切些。暫時做不到的，就不要寫入。保安每半小時巡邏一次，做不到就寫45分鐘巡邏一次，不要亂給業(yè)主開“空頭支票”這也是很關(guān)鍵的一條。
三、物業(yè)維修基金管理難
維修基金管理難，目前主要體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，是維修基金的收繳問題，它的難度要大于物業(yè)服務(wù)費的收繳。由誰繳交維修基金，應(yīng)看誰享受了維修的益處；誰當(dāng)承擔(dān)維修的責(zé)任與義務(wù)。保修期滿后的物業(yè)損毀、老化主要原因有物業(yè)的使用磨損、自然老化或突發(fā)事故。不管屬哪一種情況，物業(yè)維修責(zé)任的當(dāng)然主體（除非他人人為損毀）應(yīng)該是那時段的業(yè)主（非業(yè)主使用人的責(zé)任體現(xiàn)于其與業(yè)主簽訂的租賃合同中）。或者可以這樣理解該時段的業(yè)主是維修基金益處最直接的享有者。因此，作為產(chǎn)權(quán)人的業(yè)主，就有義務(wù)承擔(dān)這一部分費用。但問題是，在一定期間，在維修基金使用上，部分業(yè)主可能直接受益，另一部分業(yè)主根本沒有受益，這種情況是客觀存在的。對于沒有直接受益的業(yè)主來說，向其要錢可能就有一定難度。另外，對維修基金的使用，是業(yè)主最關(guān)心的問題之一。假如業(yè)主大會提出的使用方案對一部分業(yè)主不產(chǎn)生直接受益，這部分業(yè)主有可能表示反對，即使方案以多數(shù)票通過，也不能體現(xiàn)這部分業(yè)主的心愿。況且有些物業(yè)維修更新項目具有突發(fā)性，可能涉及使用方案的重大調(diào)整，需要業(yè)主大會重新調(diào)整方案，而召開業(yè)主大會并非易事。
加強維修基金管理，是搞好物業(yè)管理的一項基本工作。這里談三點淺見：
1、維修基金可采取按幢結(jié)算與按小區(qū)結(jié)算相結(jié)合的辦法，建立幢、小區(qū)兩級維修基金賬戶。凡是用于本幢的費用，則在該幢賬戶上開支；凡是用于小區(qū)的費用，則在小區(qū)賬戶上開支。小區(qū)賬戶的資金來源于各幢賬戶，按一定辦法分?jǐn)偂?/p>
2、再來看何時交維修基金的問題。對業(yè)主來說會存在是由業(yè)主在買房時一次性繳交還是象交物業(yè)管理費用那樣每期交納的問題。對新建物業(yè)由購房人買房時一次性繳交，若能與辦產(chǎn)權(quán)證掛鉤以作為制約可提高散戶維修基金的籌集率。但房屋的損耗多是時間積累造成的，實際上一開始并不需要大筆維修基金。因此按時間逐步累積維修基金更為合理，即象物業(yè)管理費那樣按一定比例逐期繳交。
這里提到一定比例，關(guān)系到維修基金交多少的問題。這與物業(yè)建造質(zhì)量、物業(yè)類型、物業(yè)維修標(biāo)準(zhǔn)和銀行利率等密切相關(guān)。若一次性交納維修基金比例過小，在當(dāng)前利率情況下便失去了作為基金的意義，因為其利息不足以支付起碼的維修開支。但若一次性交納維修基金比例過大，一方面涉及到業(yè)主經(jīng)濟承受能力問題；另一方面，在目前，沒有有效監(jiān)管和好的投資途徑的情況下，比例過大必然造成資金閑置，浪費甚至挪用。
綜上分析可知，物業(yè)維修基金應(yīng)從物業(yè)投入使用時由業(yè)主逐期按適當(dāng)?shù)谋壤患{，這樣即不會給業(yè)主帶來太大的經(jīng)濟壓力，也不會造成資金的閑置浪費。符合責(zé)、權(quán)、利對等原則。
3、維修基金的安全性及使用管理
前己述及物業(yè)維修基金產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主，故不應(yīng)由開發(fā)商、物管企業(yè)收管，應(yīng)統(tǒng)一交至物業(yè)主管部門指定的國有商業(yè)銀行專門帳戶，且以后若無合法理由、程序不能自由支取。否則，開發(fā)商、物管公司占用、濫用、挪用維修基金將不可避免。
物業(yè)維修基金作為物業(yè)的專項資金，必須在使用管理上嚴(yán)格把關(guān)。既然物業(yè)維修基金的產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主，就應(yīng)由業(yè)主代表組織――業(yè)主委員會行使所有權(quán)、監(jiān)督權(quán)（業(yè)主委員會成立前應(yīng)當(dāng)由物業(yè)所在地物業(yè)主管部門代為監(jiān)管）。以往那種由開發(fā)商、物管公司代管的做法是完全錯誤的（物管公司可以管理基金的會計帳）。物業(yè)維修基金的使用嚴(yán)格按照物管公司定計劃業(yè)主委員會審批――金融機構(gòu)撥款這一程序進行。并且物管公司應(yīng)定期向全體業(yè)主公布維修基金繳交、使用、分?jǐn)偤徒Y(jié)存情況，接受業(yè)主委員會及全體業(yè)主的核查。維修基金只有使用管理得當(dāng)，才能保證財盡其用、物業(yè)安全、眾人信服、續(xù)交順暢。