試用經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)淺析
物業(yè)企業(yè)重組整合的必然性及實(shí)施方略
沈陽(yáng)市順意房產(chǎn)物業(yè)有限公司董事長(zhǎng)總經(jīng)理 劉剛
縱觀網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代的全球經(jīng)濟(jì)和改革開(kāi)放后的中國(guó)市場(chǎng)，各類(lèi)企業(yè)公司重組整合風(fēng)起云涌，從初期兼并、購(gòu)買(mǎi)，到融資、合資再到成熟期的合作、聯(lián)盟，比比皆是，這對(duì)剛形成不久的物業(yè)市場(chǎng)沖擊影響相當(dāng)巨大，也帶來(lái)肯定的借鑒作用。物業(yè)市場(chǎng)能否重組整合？何時(shí)進(jìn)行？如何實(shí)施？是廣大物業(yè)行業(yè)有識(shí)之士關(guān)注的問(wèn)題之一。本文嘗試運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，分析物業(yè)企業(yè)重組整合的必然性及實(shí)施的時(shí)機(jī)和步驟，供在座的專家學(xué)者和老總們商榷，并提出批評(píng)意見(jiàn)。
一、物業(yè)企業(yè)重組整合是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然方向
觀點(diǎn)一：經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域有個(gè)不變的法則―最小成本法則，它說(shuō)明追求利潤(rùn)最大化的企業(yè)要使生產(chǎn)一定產(chǎn)量水平的成本達(dá)到最低，與企業(yè)的“規(guī)模”和“范圍”經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，重組與整合后的企業(yè)，能在較短時(shí)間內(nèi)，通過(guò)提高產(chǎn)品和服務(wù)生產(chǎn)水平的“規(guī)模經(jīng)濟(jì)”和產(chǎn)品生產(chǎn)或服務(wù)多樣化的“范圍經(jīng)濟(jì)”，使企業(yè)最大限度地降低成本，從而為企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得主動(dòng)。物業(yè)市場(chǎng)是微利產(chǎn)業(yè)，物業(yè)企業(yè)要獲得利潤(rùn)更在乎服務(wù)質(zhì)量的提高和成本的降低，也就是說(shuō)，物業(yè)市場(chǎng)更需要規(guī)模經(jīng)濟(jì)和多樣化經(jīng)營(yíng)，也更需要靠重組整合來(lái)獲得利潤(rùn)和市場(chǎng)份額。
觀點(diǎn)二：當(dāng)今網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代，每個(gè)企業(yè)都面臨著技術(shù)爆炸、資源均等、全球化、市場(chǎng)的成熟化、新的社會(huì)價(jià)值五個(gè)方面的挑戰(zhàn)，企業(yè)靠長(zhǎng)期的、獨(dú)特產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和控制自然資源優(yōu)勢(shì)在降低，供大于求的市場(chǎng)以及顧客更高的要求、員工更靈活的參與都說(shuō)明，任何一個(gè)企業(yè)幾乎沒(méi)有可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，企業(yè)不得不和別的企業(yè)一起面對(duì)市場(chǎng)，滿足消費(fèi)者的需求。這方面現(xiàn)實(shí)的例子不勝枚舉。在國(guó)外，如波音入主麥道、寶馬合并勞斯萊斯等，個(gè)個(gè)驚天動(dòng)地；在國(guó)內(nèi)，一汽與天汽聯(lián)姻、華潤(rùn)與萬(wàn)科攜手等案例舉不勝舉。作為同在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中、處于同時(shí)代的物業(yè)市場(chǎng)，自然也不能幸免，這是市場(chǎng)發(fā)展必然要求。
觀點(diǎn)三：西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)，在市場(chǎng)不斷進(jìn)化的同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)的內(nèi)涵和形式也隨之變化，從對(duì)抗的競(jìng)爭(zhēng)到寬容的競(jìng)爭(zhēng)再到合作的競(jìng)爭(zhēng)，反映了市場(chǎng)演進(jìn)不同階段的內(nèi)在要求，同時(shí)也體現(xiàn)了企業(yè)從偏執(zhí)到理智再到成熟的發(fā)展軌跡。中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的培育，三種形式的競(jìng)爭(zhēng)雖然沒(méi)有形成燎原之勢(shì)，但也漸露端倪，已經(jīng)出現(xiàn)在不同地區(qū)和不同的細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域。
觀點(diǎn)四：現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)最新發(fā)展成果就是博弈論的廣泛應(yīng)用，它給經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略帶來(lái)了深刻影響。博弈論強(qiáng)調(diào)，企業(yè)無(wú)論大小，都只是“商海一粟”，很少有公司獨(dú)自面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必須與別的企業(yè)聯(lián)合起來(lái)面對(duì)快速變化的市場(chǎng)以及要求越來(lái)越高的消費(fèi)者?，F(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)不再是“我與他的競(jìng)爭(zhēng)”，而是“我們與他們之間的競(jìng)爭(zhēng)”，是一個(gè)集團(tuán)同另一個(gè)集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)。所以企業(yè)需要通過(guò)締結(jié)聯(lián)盟來(lái)獲得速度，調(diào)動(dòng)社會(huì)資源快速地實(shí)現(xiàn)顧客的價(jià)值。
二、影響重組整合的不利因素
經(jīng)濟(jì)學(xué)理論告訴我們，企業(yè)發(fā)展必將走向合作聯(lián)盟式的競(jìng)爭(zhēng)，但縱觀其他行業(yè)市場(chǎng)的重組整合，都決定于以下四個(gè)前提條件：市場(chǎng)發(fā)展完善程度；相關(guān)法律基礎(chǔ)；企業(yè)規(guī)模和性質(zhì)；重組的目標(biāo)。按照這四個(gè)條件去分析當(dāng)前中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)，不利于重組整合的因素還有很多。
（一）物業(yè)市場(chǎng)還處于導(dǎo)入期，機(jī)制不夠完善。目前物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)作用主要是圍繞客戶的 忠誠(chéng)度進(jìn)行，各個(gè)物業(yè)公司為了贏得市場(chǎng)，都在高舉“誠(chéng)信”、“以人為本”等品牌，通過(guò)服務(wù)的質(zhì)量、與客戶保持良好的關(guān)系來(lái)建立企業(yè)的聲譽(yù)，都采取不同的戰(zhàn)略回避直接競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)作用不激烈使各物業(yè)公司對(duì)重組整合的優(yōu)勢(shì)還處于模糊認(rèn)識(shí)和等待狀態(tài)。
（二）物業(yè)公司規(guī)模不一，企業(yè)發(fā)展目標(biāo)不同。目前，各行業(yè)和各種資金紛紛擠入物業(yè)這個(gè)新興市場(chǎng)，物業(yè)公司品種繁雜，良莠不齊。歸納起來(lái)有國(guó)有房管所轉(zhuǎn)換來(lái)的翻牌公司、以各種方式成立的散兵游勇、民間出資的私人企業(yè)、開(kāi)發(fā)商派生出來(lái)的子公司以及國(guó)外進(jìn)入的外資公司等五種，這些類(lèi)型公司的發(fā)展規(guī)模、人員素質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量等都參差不齊，目標(biāo)也不同，有的只想渾水摸魚(yú)，沒(méi)有利潤(rùn)就撤出；有的派生公司只想為開(kāi)發(fā)商樹(shù)品牌；有的國(guó)有公司受管理體制限制，難有大作為，等等，發(fā)展目標(biāo)的不同，對(duì)重組整合帶來(lái)了一定的阻力。
（三）物業(yè)行業(yè)的特殊性也決定重組整合不能由市場(chǎng)自行運(yùn)作完成
首先，物業(yè)是一種社會(huì)公益性服務(wù)行業(yè)，在追求利潤(rùn)最大化的同時(shí)還要獲得最大的社會(huì)效益，靠市場(chǎng)自生自滅及惡性競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到兼并組合，會(huì)給服務(wù)的客戶帶來(lái)巨大損失，導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)的信譽(yù)危機(jī)。其次，物業(yè)市場(chǎng)的客戶群具有固定不流動(dòng)性和服務(wù)的長(zhǎng)期性，決定了物業(yè)企業(yè)要保持服務(wù)的延續(xù)性，任何伴隨陣痛以及管理模式突變的重組整合都會(huì)對(duì)客戶帶來(lái)?yè)p失和不適應(yīng)。再次，物業(yè)企業(yè)的非實(shí)物產(chǎn)品與客戶認(rèn)知度的矛盾也影響重組整合的進(jìn)度。物業(yè)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是服務(wù)，這與其他有形產(chǎn)品有本質(zhì)的區(qū)別，這個(gè)產(chǎn)品的質(zhì)量除了政府制定的標(biāo)準(zhǔn)外，還需要由客戶滿意標(biāo)準(zhǔn)來(lái)決定，不同的地域、不同的生活環(huán)境、習(xí)慣等使物業(yè)企業(yè)難以提供統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)模式，形不成規(guī)模的產(chǎn)品生產(chǎn)，本身就阻滯著企業(yè)的重組整合。
三、物業(yè)企業(yè)實(shí)施重組整合的幾點(diǎn)方略探討
關(guān)于企業(yè)重組整合實(shí)施的步驟、資源配置方式等等，其他行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)大可借鑒，但這大都是操作層面的問(wèn)題，能否重組整合成功，還要把握物業(yè)市場(chǎng)的內(nèi)在規(guī)律及特征，并在實(shí)施過(guò)程中選準(zhǔn)突破口和結(jié)合點(diǎn)。我認(rèn)為，在重組整合過(guò)程中要注意以下幾個(gè)問(wèn)題。
（一）重組整合要以細(xì)分市場(chǎng)為劃分界限。以服務(wù)為產(chǎn)品的物業(yè)企業(yè)，靠追求大而全的全套服務(wù)以滿足所有客戶要求，是不符合市場(chǎng)日益分工明確的發(fā)展規(guī)律的，也是企業(yè)難以做到的。物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分突出要以客戶的不同服務(wù)需求為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)客戶的個(gè)體素質(zhì)、生活居住環(huán)境、習(xí)慣、區(qū)域生活水平、群體興趣愛(ài)好等，劃分不同需求范圍。目前，物業(yè)市場(chǎng)以別墅、商住辦公、普通住宅等層次劃分，只是從客戶居住環(huán)境設(shè)施硬件上給予區(qū)分，忽視了客戶群體及個(gè)體需求的軟件服務(wù)層次。
（二）重組整合物業(yè)企業(yè)要以政府調(diào)控與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合。物業(yè)行業(yè)涉及國(guó)計(jì)民生，帶有公益性質(zhì)，市場(chǎng)又是剛剛起步，地域差別也較大，需要政府完善相關(guān)市場(chǎng)法律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，并在實(shí)施中加以調(diào)控指導(dǎo)。這兩年，相繼出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《企業(yè)資質(zhì)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》等法規(guī)性文件，就有效地調(diào)控了市場(chǎng)，規(guī)范了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為。
（三）重組整合物業(yè)企業(yè)要以探索出的幾種管理模式為標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的企業(yè)有不同的層次，一流的企業(yè)出售標(biāo)準(zhǔn)，二流的企業(yè)出售品牌，三流的企業(yè)出售產(chǎn)品，四流的企業(yè)出售勞務(wù)，而出售標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)是最有價(jià)值的。物業(yè)市場(chǎng)中企業(yè)良莠不齊，關(guān)鍵還是沒(méi)有成型的管理模式，雖然有的地區(qū)提出“酒店式管理”、“公寓式管理”等，也都是簡(jiǎn)單照搬其他行業(yè)有特點(diǎn)的東西為我所用，與物業(yè)市場(chǎng)結(jié)合不是很緊密，物業(yè)企業(yè)有其自身發(fā)展的規(guī)律和模式，經(jīng)過(guò)幾年的運(yùn)作和競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)市場(chǎng)必將分化成幾類(lèi)不同模式的企業(yè)。
（四）物業(yè)企業(yè)重組整合要以技術(shù)創(chuàng)新為主線。重組整合的目的在于提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，而技術(shù)創(chuàng)新力對(duì)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)位勢(shì)有著重大影響，事實(shí)證明：在現(xiàn)今全球經(jīng)濟(jì)中，技術(shù)創(chuàng)新是與較高的經(jīng)濟(jì)收益聯(lián)系在一起的，擁有最高績(jī)效的公司常常在研究與開(kāi)發(fā)方面的投資最多，企業(yè)所做的創(chuàng)新越多，它在行業(yè)中的主導(dǎo)作用越強(qiáng)。物業(yè)行業(yè)的特點(diǎn)更要求物業(yè)企業(yè)增強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新，在管理設(shè)施不變、服務(wù)對(duì)象不變的情況下，只能通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新來(lái)提高服務(wù)―這一特殊產(chǎn)品的質(zhì)量，這是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重要參數(shù)，也是物業(yè)企業(yè)生存的關(guān)鍵。以技術(shù)創(chuàng)新為主線，進(jìn)行重組整合，有利于促進(jìn)企業(yè)飛速發(fā)展，同時(shí)也把握住了物業(yè)市場(chǎng)的良性走勢(shì)。