淺談設(shè)備管理中應(yīng)注意的幾個問題
文/馬超英
通常意義上的物業(yè)管理主要包括：保安（治安防范、轄區(qū)安全、出入管理）、保潔（清潔、垃圾分類及清運消納、地面養(yǎng)護、衛(wèi)生設(shè)施清潔、外墻清洗）、綠化（賞心悅目、清新環(huán)境、提升品位）、餐飲（衛(wèi)生、營養(yǎng)、可口、保?。④囕v管理（疏導車輛確保暢通、車輛保潔、車位統(tǒng)計）、供水供電（飲水安全、水質(zhì)優(yōu)良、一般市電及特殊高質(zhì)量不間斷供電）、供冷供熱（溫度調(diào)節(jié)、濕度調(diào)節(jié)）、會館服務(wù)（禮儀形象、會務(wù)安排）、消防管理（消防設(shè)施配備及定期檢查試驗）、日常維護（修燈換鎖）以及社區(qū)文化活動（節(jié)日慶典、法規(guī)宣傳、義工互助、環(huán)境狀況通報）等，這些無疑是物業(yè)管理的重要部分，也是大家所熟知的內(nèi)容，而設(shè)備管理作為物業(yè)管理的重要組成部分，很多朋友還不太熟悉，根據(jù)多年的從業(yè)經(jīng)驗，本人想在這方面談一點自己的認識。
一、早期介入
早期介入最好能夠在功能設(shè)計或設(shè)備選型階段，最晚也要在設(shè)備定貨合同簽訂前。親身從事過物業(yè)管理的人員，最了解客戶對物業(yè)功能的需求，這對物業(yè)的功能設(shè)計或設(shè)備選型至關(guān)重要。很多高擋次寫字樓，都使用了一些大型國外進口設(shè)備，這些設(shè)備由原廠家進行專門的維修保養(yǎng)，對延長其使用壽命、安全、可靠地經(jīng)濟運行都有好處，但是，超過設(shè)備維保期以后的廠家專業(yè)維保服務(wù)，是需要高額（國外公司人工成本高導致）付費的有償服務(wù)。如在設(shè)備招標訂貨時附帶后期維保服務(wù)條款，設(shè)備廠家為競得大額設(shè)備銷售合同，往往會對后期維保服務(wù)費作出一定優(yōu)惠。還有許多自控設(shè)備及自控系統(tǒng)，由于科技發(fā)展迅速，軟、硬件更新?lián)Q代很快，不在訂購時對今后產(chǎn)品升級換代事宜提早約定，用不了幾年，一旦出現(xiàn)部分器件損壞，難免又要支付高額的更換升級費用。另外，設(shè)備后期維修更換的方便性，管路、電路、風道改造更換的方便程度等都需要在設(shè)計之初予以綜合考慮。凡此種種，都是開發(fā)商、設(shè)計者、施工方、監(jiān)理方容易忽視，而物業(yè)公司的人員已親身經(jīng)歷過的問題。這些問題提前考慮，將會為后期物業(yè)管理的開展提供便利條件。
二、新項目應(yīng)注意問題
與開發(fā)商進行物業(yè)資料交接時，除去通常的圖紙資料、使用說明等文件外，最好是能夠?qū)υO(shè)備、材料、元器件、器械等各類商務(wù)合同進行交接。這是因為，一般的商務(wù)合同中都約定了供貨方的“三包”內(nèi)容，有了合同，知道了供貨方的詳細信息和對買方的書面承諾（不同東西和廠家的承諾是不一樣的），掌握了合同的有效時間，才能充分利用供貨方的“三包”條件，順利地渡過新設(shè)備投入伊始的故障多發(fā)期。
物業(yè)管理公司接手新物業(yè)項目后，應(yīng)及時對各項功能逐一進行試驗檢查，施工方的工作疏忽，會出現(xiàn)部分下水管線的隱性堵塞；電氣開關(guān)編號標示錯誤，可能導致今后的電氣事故。凡此種種，必須在樓宇全部投入使用前予以消除。
第一時間走訪聽取入住客戶在使用中的意見，從客戶角度認識新物業(yè)中存在的功能不足。入住后的房間調(diào)整，有可能造成房間功能（滅火方式、電源容量、通風質(zhì)量等）不能滿足使用要求。對于存在的問題，利用項目尾款、質(zhì)量保證金等費用及時進行改進，進一步完善物業(yè)的功能，為今后的物業(yè)服務(wù)奠定基礎(chǔ)。
三、與使用者的溝通
很多物業(yè)公司都有完整的、行之有效的與客戶溝通交流制度，爭得客戶對服務(wù)的意見和建議，但往往忽視了向使用人介紹樓宇各項功能這一重要環(huán)節(jié)。大部分高檔寫字樓由于其密閉性，都設(shè)有完整的空氣循環(huán)系統(tǒng)，而該系統(tǒng)不是顯而易見和易于感知的。室內(nèi)溫度調(diào)節(jié)（或采用個體送風方式）是寫字樓具有的基本功能，指導客戶掌握溫度的設(shè)定方法，才能使每位客戶工作在適合自己的溫度環(huán)境中。高質(zhì)量不間斷的電源（UPS）已經(jīng)在樓內(nèi)合理分布，物業(yè)人員應(yīng)向客戶逐一指明，以便客戶能夠正確利用價格高于一般電價而不會間斷的電源（將重要的用電器與之相連）。房間內(nèi)墻上的配電插座是有允許容量限制的，超載使用會燒毀配電設(shè)施，甚至導致火災(zāi)。特殊區(qū)域設(shè)有氣體滅火裝置，何時和如何使用至關(guān)重要，未經(jīng)培訓的客戶很難正確使用。
四、日常管理中容易忽視的問題
大部分寫字樓都選用了一些進口設(shè)備，這些設(shè)備通常價值昂貴 (制冷機組)、具有高科技含量（UPS和樓宇自控系統(tǒng)）、涉及人身安全（電梯）等。對于此類設(shè)備建議以合同的方式委托專業(yè)公司進行維護保養(yǎng)（以確保正常運轉(zhuǎn)、故障搶修，延長使用壽命）。此類合同涉及的專業(yè)性較強，物業(yè)公司一般無力起草，通常是設(shè)備廠家擬定好格式合同文本，雙方認可。而這類合同多是出于維護廠家利益起草制定的，建議物業(yè)公司應(yīng)聘請專業(yè)人員提出有利于自己的補充條款，（比如要求增加專業(yè)人員的巡檢次數(shù)、規(guī)定故障搶修時限、要求廠家儲存易損備品配件、對提供給甲方的材料備品給予折扣優(yōu)惠、進行必要的經(jīng)濟性調(diào)整、根據(jù)設(shè)備運行情況更換潤滑油、過濾器、免費更換低值易耗品等等），維護物業(yè)公司的的利益。
制定詳細的潤滑防銹蝕計劃，不僅僅要考慮轉(zhuǎn)動機械的摩擦潤滑，更強調(diào)常年不改變狀態(tài)（不開關(guān)操作）且裸露在空氣中的截門養(yǎng)護。很多截門安裝在隱蔽處，不易實施潤滑防銹工作，容易出現(xiàn)疏漏。所以，潤滑防銹蝕計劃一定要全面詳細（對截門編號防遺漏）、科學（潤滑間隔及次數(shù)）、可操作（專門或與設(shè)備維保工作同時進行），責任落實到人，并輔以不定期的抽查驗證，確保系統(tǒng)中的調(diào)節(jié)閥和截止閥時時處于靈活可控狀態(tài)。
日常記錄一定要真實、完整、可靠，這是分析處理故障的基本條件，也是經(jīng)濟分析的數(shù)據(jù)來源。第一次故障出現(xiàn)可能是偶然因素所致，第二次重復出現(xiàn)就有其必然的一面；沒有記錄，無法確定此類故障出現(xiàn)的頻次，沒有及時消除故障，可能會導致引起大的事故。有些故障暫時不能處理，要專門記錄，以便具備條件時修復。不然會因時間長而遺忘，留下事故隱患。對比分析運行參數(shù)（供電電流值或不同時段水表表示數(shù)）的變化，也是定性分析、預(yù)測能源消耗等運行成本的重要手段。
五、運行調(diào)整
運行調(diào)整是提高運行經(jīng)濟性的重要手段。一臺機組滿負荷供冷比兩臺機組半載要經(jīng)濟許多；利用低谷電價時間儲備冷負荷，待到高峰電價時使用，一可減少電費支出；二有利于電能指標的利用，并會產(chǎn)生電網(wǎng)削峰填谷的社會效益。制定溫度調(diào)整曲線，從源頭上避免溫度過高或過低造成的能量交換損失，又為客戶創(chuàng)造了舒適的工作環(huán)境。根據(jù)房間朝向、通風狀況、保溫效果等多種因素，對媒質(zhì)在系統(tǒng)中各個支路的壓力、流量進行調(diào)整，減少干、支路上媒質(zhì)工況不均勻帶來的系統(tǒng)性損失，使系統(tǒng)運行在最優(yōu)狀態(tài)?？傊?，運行調(diào)整是最行之有效的節(jié)能降耗方法之一，物業(yè)公司應(yīng)該給予足夠的重視。
作者單位：北京中興物業(yè)管理有限公司