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日本物管企業(yè)如何提供服務
文/鐘宏萍
日本物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)許可登記
日本對物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)資格以及經營內容是有嚴格規(guī)定的。一般來說，需要進行如下登記；公寓管理業(yè)者的登記由國土交通省頒發(fā)；警備業(yè)認定由公司所在地的公安委員會認定；建筑物環(huán)境衛(wèi)生一般管理業(yè)、建筑物儲水槽清掃業(yè)、建筑物鼠蟲防除業(yè)等經營范圍的登記，由公司所在地的都、道、府一級政府頒發(fā)；凈化槽保守點檢業(yè)由衛(wèi)生部門頒發(fā)；消防設備業(yè)由地方消防廳管理；一般廢棄物收集搬運業(yè)由所在城市頒發(fā)許可?？傊?，不管公司從事哪一項業(yè)務都必須到政府相關部門進行登記，或得到主管部門的行業(yè)許可。
日本物業(yè)管理業(yè)從業(yè)人員資格
1、物業(yè)管理業(yè)務：由公寓管理士、管理業(yè)務主任者、區(qū)分所有管理士負責。
2、環(huán)境衛(wèi)生業(yè)務：由建筑物環(huán)境衛(wèi)生管理技術者、清掃作業(yè)監(jiān)督者、空氣環(huán)境測定實施者、儲水槽清掃作業(yè)監(jiān)督者、防除作業(yè)監(jiān)督者、大樓清掃技能士、凈化槽清掃技術者等負責。
3、設備管理業(yè)務：由電氣主任技術者、電氣工事士、特殊電氣工事資格者、電氣工事施工管理技師、冷凍機械責任者、冷凍空氣調和機器施工技能士、凈化槽管理士、凈化槽技術管理者、消防設備士、消防設備點檢資格者、危險物處理者、防火管理者、大樓設備管理技能士等負責。
4、建筑物、設備保全業(yè)務：由特殊建筑物調查資格者、建筑設備檢查資格者、管道工事施工管理技士負責。
5、保安警備業(yè)務：由保安警備員負責，警備員兼指導教育責任者。
日本物業(yè)管理企業(yè)加入的社會團體
日本物業(yè)管理企業(yè)一般都會同時加入幾個社會團體，如全國（或地方）大樓保持協(xié)會、全國（或地方）警備業(yè)協(xié)會、高層住宅管理業(yè)協(xié)會、高層住宅管理業(yè)協(xié)會保證機構、全國（或地方）宅地建筑物交易業(yè)保證協(xié)會，等等。
日本物業(yè)管理涉及的法律關系
1、管理組合（業(yè)主自治組織）與業(yè)主之間的法律關系。管理組合的權利來源于全體業(yè)主對小區(qū)共有部分的共有財產權力。在管理組合和業(yè)主之間存在著一種權利和義務的法律關系。管理組合作為小區(qū)全體業(yè)主的自治機構，有代表小區(qū)全體業(yè)主行使對小區(qū)共有部分進行維護管理和向業(yè)主收取管理費的權利，也有接受業(yè)主監(jiān)督的義務。與之相對應，業(yè)主作為管理組合的成員，在管理組合享有對重大問題決策的權利和對管理組合進行監(jiān)督的權利，同時承擔向管理組合繳納管理費和維修積立金（維修資金）的義務，以及遵守管理組合各種有關規(guī)定的義務。
2、管理組合與物業(yè)管理企業(yè)之間的法律關系。首先，管理組合和物業(yè)管理企業(yè)之間存在一種合同關系。物業(yè)管理企業(yè)依據物業(yè)管理服務合同的規(guī)定，具有提供服務的義務，同時享有從管理組合獲得管理服務報酬的權利。管理組合享有獲得物業(yè)管理服務合同規(guī)定的管理服務的權利，同時也有義務按管理服務合同的規(guī)定向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理服務費用。
其次，管理組合和物業(yè)管理企業(yè)之間存在一種代理與被代理的關系。因為，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務的過程中，必然要行使一些日常管理物業(yè)小區(qū)的權力，而這些權力都來源于管理組合的授權。物業(yè)管理合同中規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)提供服務的范圍，也就是管理組合對物業(yè)管理企業(yè)的授權范圍。
3、管理組合與其他服務提供者之間的法律關系。小區(qū)的管理組合除了聘請物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)進行管理的專業(yè)服務之外，還要聘請一些其他的服務提供者提供其他的專業(yè)服務。例如，聘請律師提供法律服務，聘請專業(yè)的維修公司提供小區(qū)設施或設備的維修服務。管理組合與這些服務提供者之間的關系也是一種服務與被服務的合同關系。
日本物業(yè)管理企業(yè)可提供的服務
日本的物業(yè)管理企業(yè)有地產買賣公司系列、開發(fā)商系列以及獨立系列的物業(yè)管理企業(yè)等類型。日本的物業(yè)管理企業(yè)一般提供以下服務：
1、住宅管理服務。在日本，由于業(yè)主工作繁忙或人口老齡化等原因，很多業(yè)主無法承擔管理組合的工作，因此部分小區(qū)就會出現(xiàn)管理組合缺少人手，或者是由于小區(qū)業(yè)主戶數過少而無法成立管理組合等情況，這就引發(fā)了許多住宅物業(yè)管理方面的問題。日本的物業(yè)管理企業(yè)根據上述這情況不斷調整他們的經營業(yè)務，將住宅管理服務區(qū)分為住宅管理的基本事務、日常管理業(yè)務以及輔助管理組合運作業(yè)務。穩(wěn)中有降類業(yè)主的主要服務內容如下：
住宅管理的基本事務，包括管理費的收到、管理組合會計的收入/支出管理、維修工程的計劃與實施等。
日常管理業(yè)務，包括管理員業(yè)務、清掃業(yè)務、日常檢查、綠化、管理費欠費管理與追繳等。
輔助管理組合運作業(yè)務，包括管理公約、細則的制定與變更，長期維修計劃的制定、攸，維修檔案的記錄、保存，管理組合全體大會、委員會議事檔案的整理與保管，小區(qū)內公告的制作等。
2、咨詢業(yè)務。在日本，管理組合作為小區(qū)的管理主體，通常也會遇到一些使他們感到困惑的問題，例如全體決議時參加人數過半了是否有效，田徑賽的理事長根據自大的意愿在有關文件上蓋章是否生效等。因此，合計管委會一能源字書會根據需要給予管理組合以專業(yè)的建議。這些建議包括：
管理組合的運作診斷。對全體業(yè)主會議的召開、理事會的運作等有關管理組合的運作進行全盤的診斷。
維修計劃的診斷。對全體業(yè)主會議的召開、理事會的運作等有關管理組合的運作進行全盤的診斷。
派遣管理者。管理縱使理事長位置空缺的情況下代行部分管理者的業(yè)務。
3、技術支持服務。有關公寓建筑物、設備的實修、維修等計劃的制定與實施是需要一定的專業(yè)知識的，而管理組合的委員會成品一般都缺乏的專業(yè)知識，這就會在建筑物、設備維修的品質以及金額等方面引起許多困擾。管理組合如果與物業(yè)管理企業(yè)之間建立了相互依賴的關系，就可心從專業(yè)人員那里得到很好的建議。物業(yè)管理企業(yè)通常給予的建議包括：建筑物以及設備的診斷、維修計劃的設計、專業(yè)施工公司的挑選以及建筑物以及設備的日常檢查、生字檢查記錄的保管與整理等。
4、促使監(jiān)控服務。促使是指通過設立保安、門衛(wèi)等形式，防止小區(qū)發(fā)生偷盜、火災等事故。此外，有的物業(yè)管理企業(yè)也對小區(qū)的電氣、給排水設備和消防設備等異常情況以及住戶的異常聲響等進行24小時的全天修好監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)異常，也會及時派員處理或向有關部門通報。
5、其他服務。有些規(guī)模大的物業(yè)管理企業(yè)還可以為業(yè)主提供共用部位的維修管理、業(yè)主志有部分的更新維修、房屋租賃買賣等業(yè)務。
文章來源：《住宅與房地產"物業(yè)管理》