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感悟獅城物業(yè)管理
文/龔鈐
早些年，拜讀新加坡著名華文作家尤今的散文，油然而生一種向往新加坡之旅的念頭。后來(lái)終于有幸隨廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織的考察團(tuán)到新加坡實(shí)地考察，置身于“花園城市”，感悟獅城物業(yè)管理的先進(jìn)和城市的美麗、潔凈、高雅。
據(jù)介紹，新加坡兩層尖頂?shù)呐盼荩ㄈ缤瑖?guó)內(nèi)的別墅）是高收入階層向政府購(gòu)買(mǎi)土地后，按規(guī)劃建造的，稱(chēng)為共管式公寓；而高樓大廈的住宅樓宇，則是普通民眾居住地，稱(chēng)為公共組屋。公共組屋由城市建屋發(fā)展局發(fā)包給開(kāi)發(fā)商建造后，再由建屋發(fā)展局向市民銷(xiāo)售，有87%的新加坡人住在組屋中。其物業(yè)管理很有特色，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
機(jī)制健全的物業(yè)管理組織
新加坡幾乎沒(méi)有農(nóng)村，境內(nèi)草茂花繁，整潔美麗。其大型住宅區(qū)主要是指由新加坡建屋發(fā)展局規(guī)劃發(fā)展的衛(wèi)星鎮(zhèn)。其中，每一個(gè)衛(wèi)星鎮(zhèn)可居住人口在20萬(wàn)～25萬(wàn)之間，由政府與企業(yè)分塊開(kāi)發(fā)。目前全新加坡共有５５個(gè)衛(wèi)星鎮(zhèn)。新加坡物業(yè)管理統(tǒng)一歸新加坡建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)。其業(yè)務(wù)包括規(guī)劃及發(fā)展新鎮(zhèn)、翻新舊住宅區(qū)、為住區(qū)的管理及營(yíng)造工藝建立標(biāo)準(zhǔn)等。
據(jù)悉，原來(lái)新加坡所有的組屋區(qū)和新鎮(zhèn)的管理與維修服務(wù)，都由建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)提供。在1988年3月以后，市鎮(zhèn)理事會(huì)接管了這些事務(wù)，建屋發(fā)展局便只扮演一個(gè)在發(fā)展與研究工作上提供支援性服務(wù)的角色。這項(xiàng)轉(zhuǎn)變的目的是要使得各新鎮(zhèn)都有其獨(dú)特性，同時(shí)也讓更多的居民能夠參加該區(qū)的管理工作。在政府公共住屋計(jì)劃下建造的房屋，都由市鎮(zhèn)理事會(huì)統(tǒng)一管理，每一個(gè)組屋區(qū)都隸屬一個(gè)市鎮(zhèn)理事會(huì)管轄。私人住宅（如共管式住屋）是由各自依法規(guī)組織的管委會(huì)管理的。
無(wú)論市鎮(zhèn)理事會(huì)或私人的管委會(huì)，都通過(guò)委托物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)日常的管理和服務(wù)工作。物業(yè)管理單位通常設(shè)立若干業(yè)務(wù)組，包括財(cái)務(wù)組、保養(yǎng)維修組、小販?zhǔn)袌?chǎng)組、環(huán)境清潔組、園藝組、文書(shū)組。各自的職責(zé)主要是：
1、財(cái)務(wù)組：設(shè)財(cái)務(wù)監(jiān)督、出納員、收租員、打字員、信差；
2、維修組：設(shè)高級(jí)住宅稽查員、中級(jí)住宅稽查員、稽查員、電梯援救員、維修技工；
3、小販?zhǔn)袌?chǎng)組：設(shè)中級(jí)停車(chē)場(chǎng)監(jiān)督員、高級(jí)管理員、管理員；
4、環(huán)境清潔組：設(shè)中級(jí)清潔管理工、清潔工人和清潔工頭；
5、園藝組：設(shè)中級(jí)園藝員、園藝員和園藝工頭；
6、文書(shū)組：設(shè)公關(guān)助理、速記員、打字員、電話服務(wù)員。
法治化的物業(yè)管理
獅城新加坡以清潔衛(wèi)生、草坪綠化、環(huán)境優(yōu)美譽(yù)滿全球，其嚴(yán)格有序的物業(yè)管理是形成這種美譽(yù)的重要原因。新加坡政府強(qiáng)調(diào)對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行法治化管理。物業(yè)管理部門(mén)編寫(xiě)了《住戶(hù)手冊(cè)》、《住戶(hù)公約》、《防火須知》等規(guī)章，同時(shí)政府還制定了公共住宅室內(nèi)外裝修、室外公共設(shè)施保養(yǎng)等規(guī)定，為物業(yè)管理法治化奠定了基礎(chǔ)。物業(yè)管理單位對(duì)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)和提供服務(wù)。其物業(yè)管理服務(wù)的資金來(lái)源：一是建屋發(fā)展局在售房利潤(rùn)中留下一筆管理基金；二是物業(yè)管理單位出租小販中心、商務(wù)的收入；三是開(kāi)展便民服務(wù)的收入。其物業(yè)管理法制化的主要表現(xiàn)是：
首先，重視室內(nèi)裝修的管理。新加坡政府對(duì)室內(nèi)裝修有非常嚴(yán)格的規(guī)定：政府出售的公共住宅，室內(nèi)裝修規(guī)定在領(lǐng)取鑰匙之日起3個(gè)月內(nèi)完成，此后3年內(nèi)不準(zhǔn)再進(jìn)行第二次裝修；住戶(hù)裝修須向建屋發(fā)展局申請(qǐng)裝修許可證；裝修戶(hù)與領(lǐng)有建屋發(fā)展局施工執(zhí)照的承包商一起前往物業(yè)管理單位辦理裝修手續(xù)，并且繳納一筆建筑材料搬運(yùn)費(fèi)和廢物清理費(fèi)；工程裝修完畢，由住宅稽查員根據(jù)申請(qǐng)裝修內(nèi)容進(jìn)行工程檢查驗(yàn)證。
其次，明確室內(nèi)裝修的標(biāo)準(zhǔn)。為了保持建筑物的結(jié)構(gòu)完整性和外觀統(tǒng)一性并保證安全，新加坡政府對(duì)室內(nèi)裝修項(xiàng)目有嚴(yán)格規(guī)定：不準(zhǔn)改變住宅主體結(jié)構(gòu)（墻體、柱子、梁）；廚房、衛(wèi)生間的磨石地板和墻壁瓷磚3年不準(zhǔn)更換；樓房外觀不準(zhǔn)改變；特別是室內(nèi)管線（上下水管、電線）、電源開(kāi)關(guān)不準(zhǔn)改變。政府規(guī)定每5年對(duì)整棟樓房的外墻、公共走廊、樓梯、屋頂進(jìn)行一次維修。此外，政府還規(guī)定所出售的公共住宅，從領(lǐng)取房屋鑰匙之日起，住戶(hù)領(lǐng)取鑰匙后限期提出缺損報(bào)告，建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)維修一年。保修期滿后，室內(nèi)設(shè)施修理費(fèi)由購(gòu)房者負(fù)責(zé)。
第三，注重環(huán)境綠化。新加坡政府始終把綠化、美化城市作為城市規(guī)劃和建設(shè)的重要內(nèi)容，采取了城市可持續(xù)發(fā)展的策略塑造花園城市。從政府機(jī)關(guān)到公用企事業(yè)單位的高樓大廈，從市民組屋到私人的公寓，從繁華的市區(qū)到新鎮(zhèn)和沿海的小島，每一棟、每一組樓宇四周都有小花園。精心設(shè)計(jì)的綠地曲徑通幽,花草錦簇，草坪、花卉、樹(shù)木各俱特色。每層陽(yáng)臺(tái)都種有花木，在樓宇的陽(yáng)臺(tái)上形成重重疊疊的立體小花園。停車(chē)場(chǎng)的地面在草地上鋪空心磚。天橋、房屋墻壁，甚至在高聳的馬路燈柱上，也都長(zhǎng)著三星果藤、九惠葛、巨花紫葳、朝彥等攀緣植物，披滿了綠裝。平面、立體交錯(cuò)的一個(gè)又一個(gè)小花園，使新加坡全市構(gòu)成一個(gè)瑰麗的大花園。
完善優(yōu)質(zhì)的保養(yǎng)與服務(wù)
新加坡物業(yè)管理的范圍很廣，除購(gòu)房直接放在建屋發(fā)展局申請(qǐng)外，其他業(yè)務(wù)都在物業(yè)管理單位辦理。其物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍包括：房屋維修養(yǎng)護(hù)（包括電梯等電器維修養(yǎng)護(hù)）；商業(yè)房屋（小販中心、購(gòu)物中心）的租賃管理；出租住宅的租金繳納與售房期款的收??；公共場(chǎng)所的出租服務(wù)及管理；居住小區(qū)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)的管理；居住小區(qū)的環(huán)境清潔，園藝綠化管理。此外，還負(fù)責(zé)介紹居民就業(yè)，配合治安部門(mén)搞好治安工作。
一是住宅樓的維修。為了防止住宅過(guò)早老化，新加坡十分重視對(duì)房屋的管理和維修。為了縮短新舊組屋區(qū)之間在素質(zhì)上的差距，政府通過(guò)建屋局進(jìn)行了一項(xiàng)長(zhǎng)期的舊組屋翻新計(jì)劃，以使他們能夠接近新組屋的水平。根據(jù)居民的需要，當(dāng)局將在三方面進(jìn)行改良：在各單位組屋內(nèi)，在各座組屋內(nèi)，以及在各鄰里加以翻新改善，以便進(jìn)一步提高居民對(duì)社區(qū)的認(rèn)同。
二是電梯的保養(yǎng)與維修。建屋局為市鎮(zhèn)理事會(huì)提供電腦應(yīng)用系統(tǒng)和24小時(shí)緊急維修服務(wù)。電梯里裝有自動(dòng)拯救系統(tǒng)，在電流中斷的時(shí)候，會(huì)自動(dòng)把電梯送到最接近的出口，還裝有自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，偵察電梯失靈和被濫用的情形。所有住宅樓的電梯都由物業(yè)管理單位做例常維修和檢查。一旦發(fā)生故障，5分鐘內(nèi)電梯維修工必須到場(chǎng)維修，否則給予檢控。
三是水電衛(wèi)生設(shè)備維修。國(guó)家建屋發(fā)展局設(shè)有“熱線”電話，與各區(qū)辦事處的保養(yǎng)組保持聯(lián)系，由物業(yè)管理單位為居民提供24小時(shí)服務(wù)。各區(qū)辦事處都有維修車(chē)，車(chē)內(nèi)設(shè)有無(wú)線電話，以提供有償服務(wù)的工作便利。
四是停車(chē)場(chǎng)管理。小區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)都由小區(qū)管理單位統(tǒng)一管理，并有完善的制度。任何擁有車(chē)輛的住戶(hù)，須向物業(yè)管理單位申請(qǐng)“停車(chē)季票”，每戶(hù)只準(zhǔn)申請(qǐng)一個(gè)車(chē)位；夜間停車(chē)須特別申請(qǐng)，并辦理“夜間停車(chē)固本”。外來(lái)車(chē)輛一律執(zhí)行按鐘點(diǎn)收費(fèi)。
五是垃圾的處理。為了確保小區(qū)整潔，避免有難聞異味，全面推行垃圾袋裝化。垃圾必須裝入袋內(nèi)，方可投入垃圾桶，并規(guī)定太大和太重的垃圾（箱子、瓶子）實(shí)行定期處理，直接送至垃圾站，不許投入垃圾桶。同時(shí)，還規(guī)定易燃、易爆、易碎的物品，不許投入垃圾桶，以確保防火防爆安全。
作者單位：廣州城建開(kāi)發(fā)物業(yè)有限公司
編輯：胡克