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瑞士：物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合
日內(nèi)瓦物業(yè)管理的特點(diǎn)，就是為物業(yè)投資者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。但物業(yè)小區(qū)的管理不搞大而全，而是按社區(qū)的安排將服務(wù)設(shè)施出租，管理公司總裁巴內(nèi)提說(shuō)，以物業(yè)管理促進(jìn)社區(qū)建設(shè)，以物業(yè)建設(shè)推動(dòng)社區(qū)管理，使物業(yè)管理與社區(qū)管理相協(xié)調(diào)，應(yīng)該是城鎮(zhèn)現(xiàn)代物業(yè)管理的目標(biāo)和特色。
瑞士日內(nèi)瓦的生活小區(qū)都 沒有院墻，更看到在小區(qū)門前站崗的保安人員，小區(qū)的物業(yè)管理與社區(qū)管理融為一體。小區(qū)的綠地全部是公共綠地，毫無(wú)分隔封閉之感。日內(nèi)瓦唯有一個(gè)模范小區(qū)自成一體，是由為火車站附近的舊房拆建形成的，延續(xù)了舊名，叫做“巖洞小區(qū)”。區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格獨(dú)特，是20世紀(jì)80年代一位剛出道的年輕設(shè)計(jì)師在一次競(jìng)賽中脫穎而出的作品，看上去古里古怪，如同現(xiàn)代派藝術(shù)雕塑，但區(qū)內(nèi)居民樓、地下車庫(kù)、理發(fā)館、小學(xué)校、兒童活動(dòng)區(qū)，老人院、電影院、咖啡屋、小飯館、小商店，一應(yīng)俱全，依勢(shì)而建。雖然小區(qū)一邊臨大街，一邊臨火車站，卻能鬧中取靜。小區(qū)的物業(yè)管理也是一流的。
這個(gè)小區(qū)是由日內(nèi)瓦政府財(cái)政部屬下的物業(yè)公司管理，帶有社會(huì)補(bǔ)貼性質(zhì)。所謂“社會(huì)物業(yè)”，即居住者需有資格享受社會(huì)住房福利補(bǔ)貼。這類小區(qū)居民樓的單元房只出租，不出售。租房的人必須是本州居民，起碼擁有兩年以和的瑞士居民身份證；在本州居住至少兩年以上；不能是享受稅收減免的居民。其它條件則更加嚴(yán)格，如：市政搬遷或原住處有重大維修工程的居民；現(xiàn)有住房條件超出個(gè)人收入、家庭收入和經(jīng)濟(jì)條承受能力的；現(xiàn)有住房環(huán)境有害健康的；年滿18歲，希望離開父母自已居住的人才能入住。入住的居民不得有第二住房，因?yàn)槿胱≌邔⑾硎苷难a(bǔ)貼。一套現(xiàn)行月租為2600瑞士法郎的單元房，每個(gè)成年人最多可享受300瑞士法郎的補(bǔ)貼。如果想住寬敞的房子，如月租超過(guò)3500瑞士法郎的大單元，補(bǔ)貼將減少50%。家庭收入增長(zhǎng)時(shí)，補(bǔ)貼數(shù)額將會(huì)向下調(diào)整，此時(shí)物業(yè)管理公司甚至可以建議住戶搬離福利小區(qū)，向其推薦普通小區(qū)的住房。
然而，日內(nèi)瓦大多數(shù)的物業(yè)管理公司都是私營(yíng)的。日內(nèi)瓦州最早的物業(yè)公司出現(xiàn)于1825年，是以私人銀行的財(cái)務(wù)管理公司模式建立起來(lái)的，后來(lái)從美國(guó)的物業(yè)管理中引進(jìn)了一些新經(jīng)驗(yàn)，至1964年基本形成了現(xiàn)代物業(yè)管理模式；即為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為投資者實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值，管理不斷創(chuàng)新。
除了自已有條件買地皮，建別墅的居民處，日內(nèi)瓦州大多數(shù)城鎮(zhèn)居民選擇了單元住房。物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)選擇性很強(qiáng)，從一室一廳到七室一廳不等，住戶可買可租。大多數(shù)人選擇住房的條件是周圍環(huán)境好，生活方便，價(jià)格適當(dāng)，同時(shí)特別看重物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。因此，物業(yè)公司反提供優(yōu)質(zhì)和多品種服務(wù)視為競(jìng)爭(zhēng)的重要因素。
在日內(nèi)瓦，每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的物業(yè)管理員，負(fù)責(zé)樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生，樓周圍綠地的修整。管理員一家必須住在樓里的一個(gè)單元內(nèi)。過(guò)年過(guò)節(jié)時(shí)管理員負(fù)責(zé)在樓內(nèi)張燈結(jié)彩，擺放圣誕樹。凡住戶需要服務(wù)的，大事小情都可以找管理員，管理員則將住戶諸如修門窗、換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時(shí)通知物業(yè)公司，住戶也可以直接打電話給物業(yè)公司。物業(yè)公司則及時(shí)聯(lián)系與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的各類專業(yè)公司。有關(guān)專業(yè)公司很快便會(huì)給住戶來(lái)電話約時(shí)間，登門服務(wù)。負(fù)責(zé)此事的物業(yè)公司技術(shù)服務(wù)部一般只有一兩個(gè)人，一切服務(wù)都已社會(huì)化。各類社會(huì)服務(wù)公司的服務(wù)人員，往往只身開一輛小面包車，車內(nèi)修理工具、零件、檢測(cè)儀表或器械應(yīng)有盡有。服務(wù)人員工作優(yōu)質(zhì)高效，謝絕煙酒。維修完畢后，住戶只需在有關(guān)單子上簽個(gè)字，由服務(wù)公司直接與物業(yè)公司結(jié)賬。物業(yè)公司則根據(jù)與住戶簽訂的合同，該收錢時(shí)再通知住戶通過(guò)郵局付賬。
日內(nèi)瓦的居民社區(qū)以地理位置劃分。一個(gè)社區(qū)中往往有多家物業(yè)公司管理的房產(chǎn)。居民享有的大多數(shù)服務(wù)項(xiàng)目由社區(qū)提供，如游泳池等體育設(shè)施、圖書館、博物館、學(xué)校老人院、門診部、藥房、銀行營(yíng)業(yè)處等都在合理的距離內(nèi)分布。社區(qū)內(nèi)的公園不論大小一律免費(fèi)，體育健身場(chǎng)所對(duì)本社區(qū)居民有優(yōu)惠。居民的水、電、房租、電話費(fèi)、退休人員的工資以至違章罰款等都可以到就近的郵局辦理，有用跑遠(yuǎn)路。社區(qū)還不定期的舉行區(qū)內(nèi)居民聯(lián)誼活動(dòng)，有時(shí)在公園舉行主題聯(lián)歡，如環(huán)保、防病、園藝等。社區(qū)內(nèi)一般都有一周兩次的早市，居民可以買到新鮮的蔬菜。社區(qū)還辦有自己的小報(bào)，免費(fèi)送進(jìn)各家的信箱。