意大利是一個經(jīng)濟發(fā)達的國家，國民住房的私有化程度相當(dāng)高，一般家庭都有自己的私房。這些房屋與別墅不同，它并不都是單門獨戶型，有70-80%的城市公寓是由一個個單一的住戶組成整座樓房的主人。倘若一座l2層的大樓，每層住20戶人家，每戶按平均五口人計算，整座樓的總?cè)藬?shù)也在l000人以上。這樣的大家庭是怎樣進行管理的呢?
負(fù)責(zé)接待的意大利朋友羅馬里格介紹說，意大利有一個房產(chǎn)物業(yè)的共同管理制度。即凡搬進新樓的住戶，要在一起開個會，決定整座樓的管理辦法。將大家的意見歸納后，提交會計師協(xié)會，會計師協(xié)會根據(jù)大家的意愿，委派一名管理員，去管理樓房的各種事務(wù)(這類管理員都由受過專門教育或培訓(xùn)，并經(jīng)考核取得資質(zhì)證書的會計師擔(dān)任。)如果業(yè)主同意了，便可簽定合約，規(guī)定雙方的義務(wù)和責(zé)任，特別是管理員的任職年限、權(quán)利、義務(wù)及報酬等。管理員往往都是兼職的，但都做得十分認(rèn)真，受到了戶主們的信任和稱道。
管理員的職責(zé)大致有兩類，一類是管理經(jīng)濟，負(fù)責(zé)維修房屋；另一類是協(xié)調(diào)鄰里之間的矛盾。管理員每年對整座樓房的維修費，樓道、信箱、垃圾處理、照明、煤氣管、自來水管、暖氣管及門房的報酬等作出預(yù)算，同時召開戶主會，將這些費用分?jǐn)傁氯?。在一幢居民樓，我們看到一張粉紅色大紙寫出的各戶費用分?jǐn)偙碣N在墻上，許多男女?dāng)D在那里看著、讀著。我問一位大媽：“這些費用合理嗎？是怎樣交的呢？”她一本正經(jīng)地告訴我：“這些費用都是經(jīng)過戶主會研究后確定的，比較公平合理”。費用一般按月或按季由門房或管理員收取。我們這幢樓的會計師，是一位40多歲的中年人，他在電影院工作，夜班多，可以利用空閑上門收取各種費用，隨時收隨時記入賬戶。對各種開支，他馬上登記入賬，發(fā)票等單據(jù)要由戶主會五人小組簽名，附在發(fā)票和賬冊后面?zhèn)洳椋侥甑捉Y(jié)算時，管理員將賬目一一向大家公布。如果預(yù)算開支有結(jié)余，則轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用?！叭绻Я嗽趺崔k呢”“當(dāng)然是由各戶分?jǐn)偵侠U?！彼卮鸬煤芨纱?。
據(jù)說，意大利政府對住房的物業(yè)管理是很嚴(yán)格的，凡在規(guī)定期限內(nèi)對樓房的維修不能完成，管理員就必須親自去市政府承擔(dān)法律責(zé)任或接受處罰等。在意大利的南部重鎮(zhèn)里斯堡，曾有一幢大樓的管理員，因母親生病住院耽誤了對樓房的維修日期，市政府下通令一次性罰款2萬里拉，并限期完成維修任務(wù)。如果在限期內(nèi)完不成任務(wù)，就得拘役2個月。在意大利法律十分神圣，所以這位管理員寧可雇人照看病母，自己也得投入維修房屋的工作。
在另一幢大樓的維修工地上，我們碰見了一位管理員，他介紹說，大樓維修及其他物業(yè)開支，均由管理員召開戶主會決定。管理員負(fù)責(zé)制定預(yù)算，召開戶主會討論通過，維修完畢以后，再作決算。日常的小修、小補或更換自來水龍頭之類的小費用和小工程以及購物、配件等，均由管理員和戶主代表一起負(fù)責(zé)聯(lián)系施工，年底根據(jù)憑證，向戶主會及大家公布。
一天晚上，我們在一座居民大樓里做客。按理講，這時正是大家下班到家、人口最為集中的時刻，說話、唱歌、音響、跳舞掀起聲浪應(yīng)不新鮮，鄰里間為小事發(fā)生摩擦也該是常事。然而，在這里卻寂靜得很，連人們上下樓梯的快慢、腳步的輕重，都讓人感到有節(jié)度，更談不上發(fā)生鄰里爭吵的事。我有些愕然，便問戶主，他笑著告訴我，這又是管理員的一大功勞。有時，在一些人家，即興唱歌、跳舞、放音樂出現(xiàn)了“過度”，影響了隔壁和樓下人家的安寧也是有的，但鄰居礙于面子，有口難開，便通過管理員出面協(xié)調(diào)，(不說出提意見人家的姓名)往往能很快得到解決，避免了鄰里沖突。譬如有一次，我患重感冒帶病工作下班回家，剛剛在床上躺下，樓上的兒個少男少女，乒乒乓乓跳起了迪斯科，震得我大腦疼得象要爆炸。如果我上去干涉，也許會出現(xiàn)爭執(zhí)。當(dāng)時我撥通了管理員的電話，請他出面調(diào)停。他來了，幾句婉言相勸，馬上歌聲停了，舞也止了，我很快進入了夢鄉(xiāng)。
羅馬里格深有感觸地說，20年來，意大利就是采用這種“互助會”方式，大家共同管理。它是通過有效的法律手段，將責(zé)任落實到管理員身上，使其責(zé)、權(quán)、利兼而有之。管理員的報酬，則由各戶分擔(dān)。戶主們反映，這種管理雖然花去了一定的費用，但小日子卻過得安寧、舒適、衛(wèi)生，省卻了許多麻煩，因而備受各方歡迎。
在意大利南方邊城塔蘭托，我們參觀了新近落成的幾幢居民樓。在一幢樓的老人休息室里，一位管理員告訴我們:這幾年凡新建的民居，都有為老人服務(wù)的休息室和青少年活動中心。單老人休息室里，就陳列著20多種報紙、雜志，還有象棋、寫字臺、畫案等。打掃衛(wèi)生、準(zhǔn)備茶水、開關(guān)門窗等日常的一系列服務(wù)，全由老人們輪流值班。
過去的居民樓，只偏重于居住，而忽視了它的多功能性，現(xiàn)在看起來不適應(yīng)了。有鑒于此，意大利政府十分重視居民樓的多功能性。過去老人深居簡出，倍感寂寞。自從建起了老人休息室，老人們有了一起聚會、閑聊的場所，不僅增長了見識，而且打發(fā)了無聊寂寞的時日。在一間休息室里，我們遇見了幾位老人，他們熱情地與我們握手、談天。幾句話以后，就把我們當(dāng)老熟人看了。一位老人說:“兒女們大了，他們忙里忙外，來去匆匆，很少有時間與老人接觸，特別是大白天。如今老人們有了相聚的機會，生活得有滋有味?！蔽覇?“活動中心的用房和其他開支怎么來的呢?”他說：“意大利富裕，社區(qū)的經(jīng)濟條件也不賴，國家和社區(qū)的福利金各拿一半。有些社區(qū)，公家拿一部分，居民自己拿一部分，不就解決了！”他興奮地說:“如今，老人們在這里都有施展愛好的機會了?！彼钢硪晃焕先苏f:“洛爾瑪?shù)乃賹懏嫛稉P蹄奮飛》上月還獲得了國家級大獎?！?/P>
中國與意大利遠隔千山萬水，然而，意大利人關(guān)于民居的物業(yè)管理等方面的做法我們似可借鑒。
(作者系外國民風(fēng)研究所研究員)