歐美國(guó)家設(shè)施管理的主要發(fā)展趨勢(shì)
The Primary Trends of Development for Management of Facilities in American and European Countries
鄧如山/文
設(shè)施管理的存在和發(fā)展是基于以下的事實(shí)：一幢建筑在其生命周期的費(fèi)用消耗中，大約有80%的部分是發(fā)生在它的使用階段，其中主要的費(fèi)用構(gòu)成因素有：抵押貸款的利息支出、租金、重新使用的投入、保險(xiǎn)、稅金、能源消耗、服務(wù)費(fèi)用、維修、建筑維護(hù)和清潔等等。在平均建筑物的使用年限達(dá)到7年以后，這些使用階段發(fā)生的費(fèi)用就會(huì)超過該建筑物最初的建筑安裝的造價(jià)，然后，這些費(fèi)用總額就以一種不均勻的抬高比例增長(zhǎng)，在一幢建筑物的使用年限達(dá)到50年以后，建筑物的造價(jià)和使用階段的總的維護(hù)費(fèi)用這兩者之間的比例可以達(dá)到10%：90%。職業(yè)化的設(shè)施設(shè)備管理可以有效地節(jié)省總的使用階段維護(hù)費(fèi)用的30%。這些管理措施包括：進(jìn)行服務(wù)和維護(hù)體系的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，利用外部的專業(yè)設(shè)施運(yùn)作維護(hù)的資源和戰(zhàn)略性服務(wù)措施，設(shè)施管理的價(jià)值在于：使工業(yè)廠區(qū)、展覽中心、公用事業(yè)、酒店賓館、醫(yī)院學(xué)校等有不同建筑物和固定設(shè)施――即有生產(chǎn)、工作活動(dòng)場(chǎng)所的部門能夠盡可能地把有限的資源和工作時(shí)間投入到核心的業(yè)務(wù)活動(dòng)中，而與核心業(yè)務(wù)密切相關(guān)的非核心的業(yè)務(wù)部分則主要由廣義概念的物業(yè)管理――設(shè)施管理公司來完成，目前歐美設(shè)施管理行業(yè)在提高設(shè)施運(yùn)行效率，提升設(shè)施資產(chǎn)價(jià)值的前提下出現(xiàn)了以下的發(fā)展趨勢(shì)：
歐美設(shè)施管理的發(fā)展趨勢(shì)之一是日益加快的全球化進(jìn)程
2004年5月19日，歐洲設(shè)施管理聯(lián)盟（EuroFM）與國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)（IFMA）簽署一份合作協(xié)議，雙方同意2005年在歐洲召開第一屆年度設(shè)施管理大會(huì)。歐洲設(shè)施管理聯(lián)盟2004年5月14日在哥本哈根召開的大會(huì)上宣布了這一決定，而德國(guó)的設(shè)施管理協(xié)會(huì)（GEFMA）獲得了將于2005年4月19日在法蘭克福舉辦的第→屆橫跨歐美兩大洲的設(shè)施管理大會(huì)的舉辦權(quán)。
這次會(huì)議的召開將成為設(shè)施管理領(lǐng)域世界一體化進(jìn)程的一個(gè)重要的標(biāo)志，它將提供一個(gè)重要的國(guó)際性的論壇，把主要的職業(yè)團(tuán)體、公司，把從事設(shè)施管理的專業(yè)人士、學(xué)者聚合在一起，連接不同的大陸、國(guó)家和文化，共同交流設(shè)施管理的理念、經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)技術(shù)成果的使用，探討發(fā)展的趨勢(shì)和協(xié)作的可能性等問題。
國(guó)際設(shè)施管理領(lǐng)域的另一個(gè)主要的事件是：2004年3月31日，在英國(guó)的劍橋大學(xué)，國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)、英國(guó)設(shè)施管理協(xié)會(huì)（BIFM）和澳大利亞設(shè)施管理協(xié)會(huì)（FMA）簽署了一份旨在提高設(shè)施管理國(guó)際合作的諒解備忘錄，這份協(xié)議包括了：聯(lián)合會(huì)議，成員互惠，提高設(shè)施管理的指導(dǎo)原則和建議，教育和培訓(xùn)，研究和創(chuàng)新，標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量管理，職業(yè)化和優(yōu)秀管理的實(shí)踐，財(cái)務(wù)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)等方面，目的在于分享知識(shí)的成果，提升全球范圍內(nèi)行業(yè)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)秀實(shí)踐的指導(dǎo)原則，這三個(gè)組織機(jī)構(gòu)還將建立一個(gè)國(guó)際性的設(shè)施管理小組來評(píng)估和報(bào)告全世界范圍內(nèi)的設(shè)施管理的現(xiàn)狀，共同確認(rèn)以全球?yàn)楸尘暗男枰獜?qiáng)調(diào)的主要事務(wù)，圍繞這些關(guān)鍵的事務(wù)制定相應(yīng)的行動(dòng)方案，這些關(guān)鍵問題的提出將與設(shè)施管理的概念、定義、標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)秀實(shí)踐的準(zhǔn)則相關(guān)。
國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)總部位于美國(guó)德克薩斯州休斯頓市，是一個(gè)職業(yè)性的設(shè)施管理協(xié)會(huì)，有會(huì)員近l7，000個(gè)，建立了l27個(gè)分會(huì)（其中包括香港設(shè)施管理協(xié)會(huì)），17個(gè)委員會(huì)和一個(gè)專門的工作小組，覆蓋了世界上55個(gè)國(guó)家和地區(qū)。
歐洲設(shè)施管理聯(lián)盟是由l5個(gè)歐洲國(guó)家的超過60多個(gè)組織機(jī)構(gòu)組成的洲立性的協(xié)會(huì)，目的是在歐洲國(guó)家提高設(shè)施管理的知識(shí)水準(zhǔn)，推廣知識(shí)和技術(shù)的交流成果在實(shí)踐中的應(yīng)用，在教育、研究經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域開展合作。澳大利亞設(shè)施管理協(xié)會(huì)則是在l990年成立的代表設(shè)施管理經(jīng)理人和設(shè)施產(chǎn)業(yè)發(fā)展國(guó)家利益的一個(gè)行業(yè)組織，在澳大利亞的各個(gè)州建立有分會(huì)，發(fā)展顯著，目前有會(huì)員1300個(gè)。
三個(gè)組織機(jī)構(gòu)簽署的合作協(xié)議表明了：設(shè)施管理的行業(yè)發(fā)展已經(jīng)跨越了國(guó)界線，朝著共同目標(biāo)和一致的準(zhǔn)則方向發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球化過程同樣對(duì)設(shè)施管理行業(yè)產(chǎn)生了日益深遠(yuǎn)的影響。在國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)2004年5月進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查中，也證實(shí)了全球化進(jìn)程是未來深刻影響設(shè)施管理行業(yè)的最主要的因素。中國(guó)與國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)的交流和合作己經(jīng)有了良好的開端，今后在這方面的工作應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步得到加強(qiáng)，考慮到中國(guó)已經(jīng)成為亞洲經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)，在一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)階段，固定資產(chǎn)的投資將保持相當(dāng)?shù)囊?guī)模，設(shè)施管理的理念推廣和實(shí)踐也會(huì)有一個(gè)廣闊發(fā)展的空間。
歐美設(shè)施管理的發(fā)展趨勢(shì)之二是預(yù)算平衡的壓力增加
整體上看來，預(yù)算費(fèi)用只有小幅度的增長(zhǎng)趨勢(shì)。國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)2004年5月進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查表明：被調(diào)查者（設(shè)施管理經(jīng)理人）認(rèn)為，預(yù)算的緊張、管理經(jīng)費(fèi)不足是他們主要關(guān)注的問題，有26%的經(jīng)理人回答說，在過去的一年，預(yù)算經(jīng)費(fèi)削減了1%~l0%有26%的經(jīng)理人回答說，預(yù)算經(jīng)費(fèi)與過去相比沒有變化；有37%的職業(yè)經(jīng)理說，經(jīng)費(fèi)增加了1%～10%，整體上看，設(shè)施管理的預(yù)算經(jīng)費(fèi)在最近幾年只有小幅度的增長(zhǎng)趨勢(shì)。預(yù)算平衡的壓力增大主要是由以下幾項(xiàng)因素造成的：
l.薪酬的過快增長(zhǎng)
在過去的5年時(shí)間里，估計(jì)設(shè)施管理職業(yè)人員的薪金增長(zhǎng)了21%，在美國(guó)，平均的報(bào)酬在1998年時(shí)是60000美元，而在2003年抽樣統(tǒng)計(jì)的平均報(bào)酬上升到了72500美元。從業(yè)人員擁有學(xué)位和設(shè)施管理資格證書的情形也會(huì)對(duì)他們的收入產(chǎn)生顯著的影響，設(shè)施經(jīng)理人獲得了職業(yè)資格證書（CFM）一項(xiàng)可以增加3313美元的收入，而擁有MBA學(xué)位的經(jīng)理人可以增加24000美元的報(bào)酬。2003年的抽樣統(tǒng)計(jì)表明：不同層級(jí)的技術(shù)和管理人員的基礎(chǔ)薪金每年大體為40000到l50000美元，幾乎所有級(jí)別工作崗位的職業(yè)人員在過去的5年時(shí)間里有了21%的增長(zhǎng)，同時(shí)，獎(jiǎng)金的數(shù)量也在增加，特別是低級(jí)別的工作崗位的職業(yè)人員薪金增長(zhǎng)得更快。
2.安全開支的上升
以美國(guó)為例，在l994年，平均每平方英尺的設(shè)施安全的開支為96美分，現(xiàn)在則上升到每平方英尺1.16美元，這主要是由于“911”恐怖襲擊事件以后，在工作場(chǎng)地加強(qiáng)了安全設(shè)施和補(bǔ)充了安全保衛(wèi)人員所引起的安全費(fèi)用的上升。在不同的設(shè)施和產(chǎn)業(yè)類型中，博物館列入了安全費(fèi)用花費(fèi)最大的建筑設(shè)施，為每平方英尺2.30美元：其次是電話服務(wù)中心，為1.73美元，排名第三的是計(jì)算機(jī)中心，為1.66美元。公司和機(jī)構(gòu)總部排列在中間的位置，每平方英尺的安全費(fèi)用為87美分，從產(chǎn)業(yè)形態(tài)來看，聯(lián)邦政府的設(shè)施列為最高的，每平方英尺為2.09美元，而宗教設(shè)施是最低的，每平方英尺的安全開支為32美分。
其他的費(fèi)用增加還來自于計(jì)算機(jī)輔助技術(shù)的應(yīng)用，能源價(jià)格的上漲，舊的設(shè)施維護(hù)的滯后帶來費(fèi)用增加等等。
降低設(shè)施管理的成本是減輕預(yù)算壓力的一種方式，裁減冗員和增加經(jīng)理人的管理面積就是這樣的選擇。國(guó)際設(shè)施協(xié)會(huì)的調(diào)查顯示：26%的經(jīng)理人管理的設(shè)施面積超過了一百萬平方英尺，l/4的設(shè)施項(xiàng)目中管理服務(wù)的雇員超過2500人。由于行業(yè)分工的發(fā)展，工作環(huán)境的變化帶來了工作崗位職能的新的描述，設(shè)施管理行業(yè)就如同物業(yè)管理一樣（實(shí)際上設(shè)施管理可以看成是從物業(yè)管理中分離出來）發(fā)生了進(jìn)一步的行業(yè)分工，歐美國(guó)家設(shè)施管理專業(yè)化的發(fā)展趨勢(shì)表明：可以建立一種總承包商和分包商的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，把更多專業(yè)性的設(shè)施管理工作外包給服務(wù)供應(yīng)商去做，最大限度地發(fā)揮社會(huì)資源的效用，這樣一來，歐美的職業(yè)經(jīng)理人在承擔(dān)了傳統(tǒng)的工作職能之外，往往要承擔(dān)新的工作職能，由于沒有增加新的管理人員，因而經(jīng)理人員經(jīng)常抱怨的一個(gè)話題是工作壓力大，沒有充足的時(shí)間和精力去完成設(shè)施管理工作中的某一項(xiàng)計(jì)劃和內(nèi)容。
歐美設(shè)施管理的發(fā)展趨勢(shì)之三是在技術(shù)設(shè)施管理的基礎(chǔ)上著重客戶服務(wù)管理，在使用功能管理的基礎(chǔ)上著重設(shè)施資產(chǎn)價(jià)值的管理從設(shè)施管理強(qiáng)調(diào)的滿足客戶需求的服務(wù)質(zhì)量，最大化地使用創(chuàng)新的手段，最大化地實(shí)現(xiàn)價(jià)值的優(yōu)化組合，最大化地達(dá)到設(shè)施運(yùn)作的效率，從而完成資產(chǎn)投入的回報(bào)來看，可以說現(xiàn)代的設(shè)施管理就是資產(chǎn)價(jià)值的管理，因而需要經(jīng)濟(jì)學(xué)中生命周期的價(jià)值分析、價(jià)值工程理論、技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)等等。
現(xiàn)代設(shè)施管理的核心競(jìng)爭(zhēng)力來自于技術(shù)（在設(shè)施管理產(chǎn)業(yè)中技術(shù)始終是實(shí)現(xiàn)高水準(zhǔn)管理的一項(xiàng)主要的推動(dòng)力）、通訊交流、財(cái)務(wù)能力、人力資源和環(huán)境因素、領(lǐng)導(dǎo)才能和管理、運(yùn)作和維護(hù)、計(jì)劃和項(xiàng)目管理、質(zhì)量控制和創(chuàng)新理念等，可以說現(xiàn)代的設(shè)施管理就是以客戶的需求為目標(biāo)的服務(wù)過程的管理。
從技術(shù)層面上分析，從處理簡(jiǎn)單的更換一支電燈泡的維護(hù)工作到復(fù)雜的智能化的建筑物設(shè)施，如何使現(xiàn)代化的廠房、大樓平穩(wěn)、整潔、安全而高效地運(yùn)轉(zhuǎn)，這需要一支有豐富經(jīng)驗(yàn)的工程師和技術(shù)員團(tuán)隊(duì)，歐美的設(shè)施管理傳統(tǒng)上還是包括以下的領(lǐng)域：暖氣、通風(fēng)、制冷、衛(wèi)生系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化、電力設(shè)施、通訊、電梯系統(tǒng)、環(huán)境技術(shù)、安全設(shè)施等等，信息化、智能化無疑是技術(shù)性設(shè)施管理的趨勢(shì)，在這樣的意義上，可以認(rèn)為現(xiàn)代設(shè)施管理就是我們理解的物業(yè)工程管理。
從客戶服務(wù)和資產(chǎn)價(jià)值的層面上分析，歐美的現(xiàn)代設(shè)施管理的概念延伸到了商業(yè)的設(shè)施管理，包括：合同管理、保險(xiǎn)、租金調(diào)整、物業(yè)賬簿登記和財(cái)務(wù)報(bào)告、成本計(jì)劃和控制，物業(yè)空間和庫存管理等：延伸到了基礎(chǔ)項(xiàng)目的設(shè)施管理范圍，包括：衛(wèi)生清潔服務(wù)，園林藝術(shù)，垃圾處理，接待和安全服務(wù)，餐飲，車輛管理，檔案和文印服務(wù)等：延伸到了過程支持和支持管理的新的服務(wù)領(lǐng)域，包括：廢水，廢氣，廢物的處理利用，緊急備用電源的提供，能源節(jié)省的方案等等，在這樣的意義上，可以認(rèn)為現(xiàn)代設(shè)施管理已經(jīng)超越了我們理解的物業(yè)服務(wù)管理，有些設(shè)施管理公司甚至把生產(chǎn)活動(dòng)賴以存在的物流支持系統(tǒng)列入了其設(shè)施服務(wù)的業(yè)務(wù)范圍。
現(xiàn)代歐美的設(shè)施經(jīng)理人不僅要重視技術(shù)層面的管理，更為重要的是掌握客戶服務(wù)的技能，做到“一專多能”，工作的目標(biāo)就不僅僅是要提高設(shè)施設(shè)備的完好率和使用壽命，更重要的是要從客戶的需求出發(fā)，為客戶的生產(chǎn)活動(dòng)，工作活動(dòng)提供一種全方位的過程支持服務(wù)，因此，從發(fā)展趨勢(shì)上看，設(shè)施經(jīng)理人就會(huì)承擔(dān)不同的工作職能，如：戰(zhàn)略計(jì)劃制定，合同管理，施工管理，能源管理等，甚至?xí)袚?dān)災(zāi)難應(yīng)急計(jì)劃的制定和災(zāi)后恢復(fù)重建以及計(jì)算機(jī)輔助技術(shù)在設(shè)施管理中的應(yīng)用等項(xiàng)新描述的工作職能。
注：數(shù)據(jù)主要來源于國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)《歷史調(diào)查報(bào)告-2004年5月》