物業(yè)管理企業(yè)走出“困局”的兩點(diǎn)思考
文/魏學(xué)成
《勞動(dòng)合同法》給物業(yè)管理企業(yè)帶來的影響，主要在于企業(yè)的人力成本將大幅度上升，經(jīng)濟(jì)壓力也將增大，但是，作為物業(yè)管理企業(yè)的主要收入來源――物業(yè)管理費(fèi)卻一直面臨調(diào)整難度大，調(diào)整手續(xù)繁瑣的局面。如何應(yīng)對(duì)《勞動(dòng)合同法》給物業(yè)管理企業(yè)帶來的“困局”，筆者結(jié)合工作實(shí)踐，提出三項(xiàng)措施，以供業(yè)內(nèi)同行參考。
一、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真學(xué)習(xí)《勞動(dòng)合同法》，積極規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營行為，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
1．物業(yè)管理企業(yè)要規(guī)范自身的管理行為，依靠加強(qiáng)企業(yè)制度建設(shè)，來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。這主要表現(xiàn)在：嚴(yán)把員工聘用時(shí)的資格審查關(guān)和檔案關(guān)，并讓應(yīng)聘者簽名或親筆書寫員工檔案。這樣做的意義在于，一是對(duì)員工一定要例行體檢，特別是針對(duì)年齡較大，從事崗位具有一定風(fēng)險(xiǎn)的員工，確保招聘健康員工，避免在用工過程中出現(xiàn)無確定因素的疾病糾紛；二是充分的利用《勞動(dòng)合同法》第八條中“用人單位有權(quán)了解勞動(dòng)者與勞動(dòng)合同直接相關(guān)的基本情況，勞動(dòng)者應(yīng)當(dāng)如實(shí)說明”的規(guī)定，在員工檔案弄虛作假時(shí)，作為證據(jù)追究違約責(zé)任；三是審查簽訂勞動(dòng)合同的主體資格是否合法，即是否與其他企業(yè)有約在身，有效防范第九十一條中“用人單位招用與其他用人單位尚未解除或者終止勞動(dòng)合同的勞動(dòng)者，給其他用人單位造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任”的內(nèi)容，避免出現(xiàn)一人多用的情況，保障企業(yè)免受損失。
2．要細(xì)化員工管理規(guī)則。制定符合法律規(guī)范、精細(xì)的員工工作規(guī)則，明確各類條款鑒定方法，并將員工獎(jiǎng)懲記錄檔案妥善保管。這樣做的意義在于：一是使員工也要嚴(yán)格的遵守法律，自覺維護(hù)企業(yè)利益；二是利用制度量化失職、嚴(yán)重失職、事故、重大事故及警告、記過、降職、降薪、辭退、開除等模糊概念及界定辦法，使雙方對(duì)勞動(dòng)合同的履行、終止、解除達(dá)成一致。比如，避免員工以病休作為擋箭牌，腳踩兩條船，建立健全單位請(qǐng)假制度；員工存在法定限度范圍內(nèi)的超時(shí)工作時(shí)，讓員工遞交自愿加班申請(qǐng)等。通過這些做法，將可以使企業(yè)減少糾紛，減輕負(fù)擔(dān)，保障利益。
3．有效利用《勞動(dòng)合同法》有關(guān)條款。比如，物業(yè)管理企業(yè)是以項(xiàng)目為經(jīng)營單元，經(jīng)營活動(dòng)主要取決于甲方的需求，當(dāng)經(jīng)營活動(dòng)的場所取消后，勢必面臨大量員工的安置問題。因此，根據(jù)勞動(dòng)合同法第十五條“ 用人單位與勞動(dòng)者協(xié)商一致，可以訂立以完成一定工作任務(wù)為期限的勞動(dòng)合同”之規(guī)定，企業(yè)可以與員工簽訂符合物業(yè)服務(wù)委托合同期限，以完成一定工作任務(wù)為期限的勞動(dòng)合同，避免因項(xiàng)目撤出帶來的人員安置糾紛，更符合企業(yè)的利益。
再比如，跳槽員工帶走商業(yè)秘密，內(nèi)部職員出賣商業(yè)秘密已經(jīng)成為影響企業(yè)發(fā)展的巨大隱患。對(duì)于利潤微薄的物業(yè)管理企業(yè)來說，一個(gè)商業(yè)秘密的泄漏對(duì)企業(yè)的打擊是致命的。因此，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)《勞動(dòng)合同法》第二十三條“用人單位與勞動(dòng)者可以在勞動(dòng)合同中約定保守用人單位的商業(yè)秘密和與知識(shí)產(chǎn)權(quán)相關(guān)的保密事項(xiàng)”之規(guī)定，與核心員工、特殊部門的員工簽訂保密協(xié)議，這是保障企業(yè)利益的有效措施。此外，企業(yè)還要用列入保密清單的方式明確員工保密的范圍和具體內(nèi)容，以免就是否屬于商業(yè)秘密及應(yīng)否保密產(chǎn)生分歧。約定保密的有效期限也必須寫進(jìn)保密協(xié)議，比如：正秘密跟蹤或洽談的項(xiàng)目，企業(yè)接洽的細(xì)節(jié)、談判的內(nèi)容、工作進(jìn)度，工作計(jì)劃等。約定保密的措施也應(yīng)予以明確，比如，對(duì)準(zhǔn)備提出辭職的人員，可提前一定期限調(diào)離崗位，待信息不在具有價(jià)值時(shí)再批準(zhǔn)其辭職等。保密協(xié)議還必須規(guī)定保密義務(wù)的懲罰性措施及相應(yīng)的責(zé)任等。
目前，物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)人才競爭激烈，人員流失頻率高，這往往給企業(yè)發(fā)展帶來極大的不利影響。許多企業(yè)對(duì)于員工培訓(xùn)后又流失的問題非常頭痛，因此，借助《勞動(dòng)合同法》第二十二條“用人單位為勞動(dòng)者提供專項(xiàng)培訓(xùn)費(fèi)用，對(duì)其進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)的，可以與該勞動(dòng)者訂立協(xié)議，約定服務(wù)期”的條款，物業(yè)管理企業(yè)可以采取以下措施應(yīng)對(duì)人才流失問題，一是讓勞動(dòng)者履行本人主動(dòng)提出申請(qǐng)，由單位批復(fù)的書面手續(xù)；二是對(duì)培訓(xùn)作出詳細(xì)規(guī)定，特別是在證件的歸屬、費(fèi)用的承擔(dān)等方面界定清楚。通過這些條款有效的控制人才流動(dòng)，避免給公司造成損失。
二、物業(yè)管理企業(yè)要不斷提高技術(shù)化改進(jìn)程度，逐步完成從勞動(dòng)密集型企業(yè)向技術(shù)密集型企業(yè)的過渡
在《勞動(dòng)合同法》實(shí)施后，幾乎完全依靠人力完成工作任務(wù)的模式，給物業(yè)管理企業(yè)增加了包袱，加大了經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。因此，筆者以為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)下定決心，不斷提高技術(shù)化改進(jìn)程度，減少低技術(shù)含量工作所用人員，逐步降低企業(yè)人力成本。這就要求企業(yè)從改進(jìn)勞動(dòng)工具開始，盡量采用采用機(jī)械化、智能化的勞動(dòng)工具。比如，保安執(zhí)勤中，通過監(jiān)控探頭、紅外門禁、樓宇對(duì)講、電子巡更、巡邏車等智能設(shè)置，形成以技防為主、人防為輔的新安全防范模式；通過清潔車、灑水車、全自動(dòng)洗地機(jī)等機(jī)械化清潔設(shè)備的運(yùn)用大量減少人力，從而達(dá)到節(jié)約勞動(dòng)力，減少勞動(dòng)糾紛，提高勞動(dòng)者素質(zhì)，減輕企業(yè)人力成本壓力的目的。
物業(yè)管理公司的用工來源一直以城市下崗工人和農(nóng)民工為主，在當(dāng)前情況下，企業(yè)更應(yīng)側(cè)重于招聘下崗工人，因?yàn)橄聧徆と舜蠖季哂猩绫?，使企業(yè)可部分免除這方面的負(fù)擔(dān)。雖然這也可能導(dǎo)致出現(xiàn)重復(fù)用工的現(xiàn)象，但其使用風(fēng)險(xiǎn)是較小的，當(dāng)然對(duì)下崗工人與原單位的關(guān)系審查還必須嚴(yán)格進(jìn)行。企業(yè)也可根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)，制定降低人力成本的新服務(wù)模式，比如，制定日常保潔與計(jì)劃性保潔相結(jié)合的方案，采用鐘點(diǎn)工做計(jì)劃性、突擊性工作，再由聘用員工做日常維護(hù)的搭配使用模式，從而降低人力成本。
最后，筆者還認(rèn)為，《勞動(dòng)合同法》的頒布將使大批服務(wù)質(zhì)量低下，依靠不規(guī)范用工來降低成本而生存的不法物業(yè)管理企業(yè)瀕臨破產(chǎn)境地，這也是一次物業(yè)管理行業(yè)重新洗牌、規(guī)范發(fā)展的機(jī)遇。同樣，社會(huì)其它企事業(yè)單位、行政管理單位的后勤管理也面臨人力成本加大、管理手續(xù)繁瑣的情況，其后勤社會(huì)化改革進(jìn)程也將加快。隨著《勞動(dòng)合同法》的實(shí)施，物業(yè)管理企業(yè)的市場將進(jìn)一步擴(kuò)大，物業(yè)管理企業(yè)自身也將更加規(guī)范發(fā)展，因此，筆者認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)又一個(gè)發(fā)展的春天即將到來！
作者單位：潤華集團(tuán)山東物業(yè)公司