廈門市物業(yè)管理協(xié)會(huì)出臺(tái)住宅最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和最低服務(wù)價(jià)格
“物業(yè)服務(wù)企業(yè)的寒冬就要來了，全市280多家企業(yè)能夠有一半存活下來就不錯(cuò)了?！币晃晃飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的老總感慨。也許不久的將來，就是否提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一些小區(qū)將會(huì)出現(xiàn)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司坐下來談判的局面。
10月1日，隨著《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的實(shí)施，更加增強(qiáng)了公民的財(cái)產(chǎn)保護(hù)力度，也對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了更高的要求。但是，在昨天下午由市物業(yè)管理協(xié)會(huì)召開的相關(guān)會(huì)議上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)討論更多的是隨著明年1月1日《勞動(dòng)合同法》的實(shí)施，物業(yè)企業(yè)用工成本將大幅上升，企業(yè)面臨何去何從的困境。
物協(xié)建議部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上浮10%
為了配合《勞動(dòng)合同法》的實(shí)施，市物協(xié)特地依據(jù)我市每年勞動(dòng)工資水平以及相關(guān)勞動(dòng)工資政策，測(cè)算出最低的服務(wù)費(fèi)用。其中，普通多層住宅區(qū)的最低價(jià)為每月每平方米0.73元，3萬平方米以下的項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上浮10%；高層住宅最低價(jià)格為每月每平方米1.85元，2萬平方米以下的項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上浮10%。
市物協(xié)負(fù)責(zé)人說，最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是指物業(yè)服務(wù)必須提供的最基本的服務(wù)要求，同時(shí)必須結(jié)合全國文明城市考核細(xì)則中對(duì)物業(yè)服務(wù)的基本要求。最低服務(wù)價(jià)格是對(duì)應(yīng)最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而制定的最低勞動(dòng)定額。在此基礎(chǔ)上，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方商定，實(shí)行市場(chǎng)運(yùn)作行為，以服務(wù)合同約定。
每平方米0.6元的小區(qū)，面臨調(diào)價(jià)
這位負(fù)責(zé)人說，2006年廈門市在崗職工月平均工資為2129元，其60%為1277.4元。2007年廈門島內(nèi)和海滄最低工資標(biāo)準(zhǔn)為750元，其他區(qū)為700元。這次普通多層住宅物業(yè)服務(wù)最低人工費(fèi)用測(cè)算方案中，人均月工資為1152.3元，其中保潔綠化為770元、安防人員為1100元，屬于相當(dāng)?shù)偷乃?。?萬平方米的小區(qū)來說，按照勞動(dòng)法規(guī)定的工作時(shí)間限制，至少需要從業(yè)人員13人，最低工資加上其他社保、法定節(jié)假日加班費(fèi)、企業(yè)培訓(xùn)費(fèi)等，共計(jì)20468.63元。
根據(jù)調(diào)研，普通多層住宅服務(wù)總費(fèi)用中，人工費(fèi)占70%，20468.63元除以70%，測(cè)算出每月總費(fèi)用為29240.9元；收費(fèi)面積約占總建筑面積的80%，總建筑面積5萬平方米的住宅小區(qū)收費(fèi)面積為4萬平方米，每月總費(fèi)用除以收費(fèi)面積，其最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該為每月0.73元/平方米。因此，對(duì)于目前還是0.6元/平方米左右收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)來說，未來將面臨調(diào)價(jià)的問題。
高層住宅以3萬平方米來說，物業(yè)人員至少包括管理人員2人、機(jī)電人員4人、安保7人、保潔綠化3人、車管員4人。這樣，20人算下來就是32997.28元，因?yàn)榉?wù)總費(fèi)用中人工費(fèi)占70%，再除以70%就是總費(fèi)用47138.97元。3萬平方米收費(fèi)面積按85%計(jì)算，從而測(cè)算出每月每
平方米1.85元。
這位負(fù)責(zé)人說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)總服務(wù)費(fèi)中30%的其他費(fèi)用，包括物業(yè)共用部位設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、秩序粗維護(hù)、物業(yè)共用部位設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)、辦公費(fèi)、管理費(fèi)公攤、固定資產(chǎn)折舊等費(fèi)用以及稅費(fèi)等，可以說，30%的比例屬于相當(dāng)?shù)偷乃健?/p>
物業(yè)聲音
企業(yè)招工標(biāo)準(zhǔn)逐年降低
物業(yè)行業(yè)每年人員流動(dòng)率100%
都市景象物業(yè)總經(jīng)理李鳳翔說，1997年至2007年社會(huì)最低工資漲幅折線上升，十年來上漲了97.4%，但是物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻折線下降，兩者差距越拉越大。企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)變得困難。
李鳳翔直言，這方面也存在著政府引導(dǎo)不當(dāng)?shù)脑颍飿I(yè)收費(fèi)批文規(guī)定價(jià)格浮動(dòng)只能下不能上，違背客觀規(guī)律。
華菲物業(yè)總經(jīng)理李剛藝說，社會(huì)最低工資上調(diào)，使得企業(yè)成本增加，企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)困難，只有降低員工福利和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在，物業(yè)行業(yè)每年人員流動(dòng)率100%。從業(yè)人員感覺沒有尊嚴(yán)，把自己貶到社會(huì)的最下層。
究其原因，一是市民、業(yè)主甚至政府對(duì)物業(yè)成本不了解，二是企業(yè)間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，違法成本太低。解決的辦法是，讓業(yè)主對(duì)物業(yè)成本構(gòu)成有更多了解，進(jìn)一步用法律手段保護(hù)合法企業(yè)和業(yè)主的利益，讓市場(chǎng)來決定物業(yè)價(jià)格，讓市民、業(yè)主以及政府了解行業(yè)緊迫性。
友朋四方物業(yè)總經(jīng)理朱長(zhǎng)源說，現(xiàn)在招聘標(biāo)準(zhǔn)逐年下降，像安保人員，由原來的30歲放寬到45歲，退伍軍人根本招不到。
業(yè)主聲音
物業(yè)管理成本不透明
針對(duì)物業(yè)企業(yè)提價(jià)這個(gè)問題，記者在街上隨機(jī)采訪了一些行人。
住在奔馬新村的陳先生說，現(xiàn)在物業(yè)企業(yè)與小區(qū)的糾紛好像不少，有的企業(yè)跑了留下一個(gè)爛攤子，有的企業(yè)又賴著不走?，F(xiàn)在工人工資要提高，物業(yè)公司就要提價(jià)，最好能說清楚提價(jià)的真實(shí)原因，做到公開透明，讓業(yè)主明白收費(fèi)到底合不合理。
住在東方巴黎的李小姐認(rèn)為，工人們也很辛苦，提高工人工資沒什么不對(duì)。但不能提了工資，服務(wù)質(zhì)量還是老樣子，那樣，恐怕所有業(yè)主都會(huì)反對(duì)。
多數(shù)市民對(duì)目前的物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀表示擔(dān)憂，認(rèn)為物業(yè)管理成本不透明造成市民對(duì)物業(yè)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)不了解，對(duì)于到底該不該提價(jià)無法做出肯定答復(fù)。
本文來源：物業(yè)聯(lián)盟網(wǎng)