和諧物業(yè) 大家共同創(chuàng)造
天津市物業(yè)辦、天津市物業(yè)管理協(xié)會(huì)聯(lián)合舉辦
《物權(quán)法》與物業(yè)管理座談會(huì)
2007年8月31日，天津市物業(yè)辦、天津市物業(yè)管理協(xié)會(huì)在今晚報(bào)大廈舉辦了“和諧物業(yè)大家共同創(chuàng)造”《物權(quán)法》與物業(yè)管理座談會(huì)。30余位來(lái)自物業(yè)小區(qū)、街辦事處、物業(yè)公司、物業(yè)行政主管部門的代表與專家學(xué)者匯聚一堂，就《物權(quán)法》的出臺(tái)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的影響發(fā)表了各自的看法：
專家的聲音：
專家建議理性對(duì)待 完善引導(dǎo)
市人大法工委主任高紹林：
把握《物權(quán)法》，深刻理解“建筑物區(qū)分所有權(quán)”
《物權(quán)法》中跟物業(yè)管理有關(guān)的是建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題，這是我國(guó)第一次在立法上明確這個(gè)概念。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)非常專業(yè)的法律概念，由三部分組成，第一部分是專有部分的所有權(quán)，第二部分是共有部分的共有權(quán)，第三部分是對(duì)整個(gè)物業(yè)的管理權(quán)，這三者結(jié)合在一起叫建筑物的區(qū)分所有權(quán)。只有在建筑物區(qū)分所有權(quán)的情況下物業(yè)管理才會(huì)成為一種必然的趨勢(shì)?！段餀?quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)別所有權(quán)部分突出了兩個(gè)問(wèn)題，一是建筑區(qū)劃內(nèi)的道路綠地明確屬于業(yè)主所有，但不是指土地，土地是國(guó)家所有的；二是公共設(shè)施必須要專門用于服務(wù)業(yè)主，作為業(yè)主的專有部分的配套設(shè)施使用，這些都突出了對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)。
天津市國(guó)土資源和房屋管理職業(yè)學(xué)院教授張弘武：
確立了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)意識(shí)，但是專業(yè)條款還需細(xì)化
《物權(quán)法》雖然只是闡述了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，實(shí)際上它強(qiáng)調(diào)的是業(yè)主的責(zé)任，使業(yè)主明確個(gè)人房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)，從而產(chǎn)生保護(hù)意識(shí)，心甘情愿的聘請(qǐng)專業(yè)公司、專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行管理和維護(hù)。另外，《物權(quán)法》在一些細(xì)節(jié)問(wèn)題上還有不清楚的地方，如共有和專有的部分的界定和業(yè)主決定對(duì)共有的設(shè)施設(shè)備使用維修資金進(jìn)行維修等方面，希望地方在立法的時(shí)候明確，否則實(shí)際操作上會(huì)受影響。
天津市國(guó)土資源和房屋管理職業(yè)學(xué)院副教授佟穎春：
自然人進(jìn)行物業(yè)服務(wù)在運(yùn)營(yíng)上存在諸多盲點(diǎn)
《物權(quán)法》中提到的其他管理人可以是自然人，但是自然人管理就沒(méi)有主管部門，物業(yè)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理，物業(yè)行政主管部門通過(guò)建立市場(chǎng)準(zhǔn)入制度等規(guī)范企業(yè)行為，以保證國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人的財(cái)產(chǎn)安全。自然人不是不可以管，但是他們沒(méi)有主管部門，他們聘用的服務(wù)人員的勞動(dòng)關(guān)系與在稅收方面的關(guān)系上都是空白的，一旦和業(yè)主發(fā)生了糾紛，沒(méi)有相應(yīng)的處理機(jī)制，不利于業(yè)主利益的維護(hù)。
業(yè)主的聲音：
業(yè)主希望利益得到更多保障
河西區(qū)欣水園業(yè)主代表張炳文：
《物權(quán)法》保護(hù)業(yè)主權(quán)益
《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主擁有的權(quán)利做了明確規(guī)定，也明確了物業(yè)公司與業(yè)主是委托服務(wù)關(guān)系?！段餀?quán)法》對(duì)以前現(xiàn)實(shí)當(dāng)中反應(yīng)出來(lái)的問(wèn)題用法律的形式進(jìn)行了規(guī)定，也預(yù)示了未來(lái)的趨勢(shì)。如果在法院受理的情況下，以前沒(méi)有法律依據(jù)的，現(xiàn)在有了一個(gè)明確的法律依據(jù)，以后可能會(huì)傾向于保護(hù)業(yè)主的角度。
河?xùn)|區(qū)晨陽(yáng)小區(qū)業(yè)主代表韓家林：
物業(yè)公司和業(yè)主是平等的服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系
物業(yè)公司提供的產(chǎn)品是服務(wù)，我們委托他們進(jìn)行這項(xiàng)服務(wù)，所以一旦出現(xiàn)任何問(wèn)題要明白如何引導(dǎo)業(yè)主分清責(zé)任，進(jìn)而尋求解決方法，不能把這些問(wèn)題集中在物業(yè)公司上，有了《物權(quán)法》讓大家認(rèn)識(shí)到按合同辦事情，要遵照這個(gè)法律法規(guī)，營(yíng)造和諧的小區(qū)。
河?xùn)|區(qū)華馨公寓業(yè)主代表李凱旋：
建設(shè)和諧社區(qū)不單單是物業(yè)公司和業(yè)主的責(zé)任
小區(qū)的建設(shè)不單單是物業(yè)公司和業(yè)主的責(zé)任。要想建設(shè)和諧穩(wěn)定的社區(qū)，必須發(fā)揮街道辦事處的職能。另外，有執(zhí)法職能的部門也要與社區(qū)緊密結(jié)合起來(lái)，在日常工作中，很多違章、違法問(wèn)題不是物業(yè)公司和業(yè)主能夠解決的，這就需要執(zhí)法部門發(fā)揮其作用，及時(shí)解決問(wèn)題。
南開區(qū)華苑天華里業(yè)主代表佟英如：
《物權(quán)法》確定了業(yè)主委員會(huì)的主體地位
過(guò)去業(yè)委會(huì)維權(quán)時(shí)往往不被司法部門所認(rèn)可，現(xiàn)在《物權(quán)法》明確了業(yè)主委員會(huì)的主體地位，可以更好地參與小區(qū)管理?，F(xiàn)在不僅物業(yè)公司要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，煤、 水、電等相關(guān)職能部門也要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí),特別是管片民警要深入基層，真正解決問(wèn)題。此外要加強(qiáng)對(duì)《物權(quán)法》的宣傳，通過(guò)學(xué)習(xí)法律法規(guī)使小區(qū)問(wèn)題得到有效解決。
街辦事處的聲音：
街道辦事處表示社區(qū)共建靠多方
紅橋區(qū)西沽街辦事處副主任梁炳德：
發(fā)揮街道辦事處的作用，宣傳普及《物權(quán)法》
《物權(quán)法》的出臺(tái)涉及到千家萬(wàn)戶，是涉及到每個(gè)群眾、每位公民的大事，街辦事處及有關(guān)部門要借助黨支部、居委會(huì)和物業(yè)企業(yè)的力量，廣泛的宣傳《物權(quán)法》。和諧物業(yè)需要多方參與，街辦事處和居委會(huì)要發(fā)揮積極作用。
河西區(qū)梅江街辦事處副主任金鵬：
深化“六位一體”的管理模式
切實(shí)落實(shí)監(jiān)督機(jī)制
《物權(quán)法》即將出臺(tái)，對(duì)物業(yè)小區(qū)的管理起到促進(jìn)作用的同時(shí)，又會(huì)帶來(lái)一些根本性的變化，物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處、居委會(huì)都要有深刻的認(rèn)識(shí)和比較清晰的理解。目前正在推行由社區(qū)黨支部牽頭，建立“六位一體”的管理模式，使黨支部、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、老年協(xié)會(huì)、社區(qū)組織結(jié)合起來(lái)，把小區(qū)的一些問(wèn)題通過(guò)這個(gè)方式解決。各自發(fā)揮各自職能作用，達(dá)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的目的。和諧小區(qū)的建設(shè)還要落實(shí)監(jiān)督機(jī)制，也就是如何約束的問(wèn)題，這種約束既包括物業(yè)公司，更包括業(yè)主委員會(huì)。
行政主管部門的聲音：
明確各方責(zé)任 增強(qiáng)業(yè)主意識(shí)
天津市國(guó)土資源和房屋管理局物業(yè)處副處長(zhǎng)張學(xué)軍：
今年修訂的《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)我們貫徹落實(shí)《物權(quán)法》，規(guī)范各方面的行為會(huì)起到積極作用。要采取多種形式加強(qiáng)宣傳，為《物權(quán)法》順利實(shí)施做好充分準(zhǔn)備。在宣傳引導(dǎo)業(yè)主依法維權(quán)的同時(shí)，還要重視引導(dǎo)業(yè)主遵守管理規(guī)約，依法履行義務(wù)。作為業(yè)主要增強(qiáng)五種意識(shí)，即合同意識(shí)、業(yè)主公約意識(shí)、少數(shù)服從多數(shù)意識(shí)、主動(dòng)參與意識(shí)以及理解、尊重和支持業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)的意識(shí)?！段餀?quán)法》明晰了物業(yè)管理活動(dòng)中的各方責(zé)任，這是創(chuàng)建和諧物業(yè)的重要部分。另外，業(yè)主、業(yè)委會(huì)、街辦事處、行政主管部門及物業(yè)公司要根據(jù)《天津市業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)規(guī)則》的規(guī)定，充分發(fā)揮社區(qū)聯(lián)席會(huì)議制度的作用，去調(diào)處物業(yè)管理活動(dòng)中遇到的矛盾和糾紛，多方攜起手來(lái)共同創(chuàng)造和諧的物業(yè)管理，為天津市的和諧社區(qū)建設(shè)做貢獻(xiàn)。
專業(yè)部門的聲音：
做好銜接工作 加強(qiáng)使用監(jiān)管
天津市房屋維修資金管理中心主任孫超：
《物權(quán)法》中規(guī)定了在決定使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金前，要經(jīng)過(guò)兩個(gè)“三分之二”以上的業(yè)主同意，但是在使用過(guò)程中存在著實(shí)際運(yùn)行的困難，需要政府部門修訂現(xiàn)有的房屋維修資金使用規(guī)定，在與《物權(quán)法》做好對(duì)接的同時(shí)，還要制定相應(yīng)的應(yīng)急措施，以應(yīng)對(duì)非常情況。
物業(yè)企業(yè)的聲音：
物業(yè)公司必須提高服務(wù)以質(zhì)取勝
天津天房物業(yè)管理有限公司張偉杰董事長(zhǎng)：
以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得市場(chǎng)
隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈，物業(yè)管理企業(yè)之間信譽(yù)和服務(wù)質(zhì)量的博弈，在今后一段時(shí)間內(nèi)會(huì)形成一種趨勢(shì)?！段餀?quán)法》加大了業(yè)主解聘、選聘物業(yè)企業(yè)的權(quán)利后，物業(yè)企業(yè)只有靠服務(wù)水平贏得業(yè)主，這會(huì)使物業(yè)項(xiàng)目向優(yōu)秀企業(yè)聚集。因此物業(yè)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念，重新定位，轉(zhuǎn)變固有觀念，在提高服務(wù)質(zhì)量和增加服務(wù)內(nèi)容上下功夫。隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)，一些小企業(yè)勢(shì)必進(jìn)行整合、兼并，而品牌物業(yè)公司將站穩(wěn)腳跟。
天津天孚物業(yè)管理有限公司金守沛總經(jīng)理：
《物權(quán)法》推動(dòng)企業(yè)做優(yōu)做強(qiáng)
《物權(quán)法》的頒布，迫使物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)專業(yè)化、規(guī)范化、集約化的服務(wù)。一要解決好員工的素質(zhì)教育，二要以誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的理念抓好經(jīng)營(yíng)管理，三要增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，鞏固和擴(kuò)大現(xiàn)有的市場(chǎng)份額。此外，和諧物業(yè)的構(gòu)建需要方方面面的努力，社區(qū)黨支部、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司要共同協(xié)作，真正把小區(qū)管理好建設(shè)好。
天津市安華物業(yè)有限公司謝家慧總經(jīng)理：
從“管理”到“服務(wù)” 本質(zhì)的轉(zhuǎn)變
《物權(quán)法》突出了“服務(wù)”兩個(gè)字，從“管理”到“服務(wù)”，這是一個(gè)本質(zhì)的轉(zhuǎn)變，經(jīng)營(yíng)理念的轉(zhuǎn)變?！拔飿I(yè)服務(wù)”概念的提出，更準(zhǔn)確地詮釋了今后物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)主旨。如何提高服務(wù)質(zhì)量，滿足不同業(yè)主的需求，是我們需要研究的一個(gè)新課題。物業(yè)公司要依法辦事，在服務(wù)中強(qiáng)調(diào)以人為本，為業(yè)主提供一個(gè)和諧安定的居住環(huán)境。
天津萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司黃東翔副總經(jīng)理：
改進(jìn)服務(wù)環(huán)節(jié) 提升客戶滿意度
《物權(quán)法》明確了物業(yè)服務(wù)的概念，標(biāo)志著“物業(yè)服務(wù)時(shí)代”的來(lái)臨。在區(qū)分建筑物所有權(quán)上，使業(yè)主能夠有一個(gè)清晰的脈絡(luò)，理順開發(fā)商與物業(yè)的關(guān)系，減少業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的不和諧因素。委托物業(yè)企業(yè)管理物業(yè)的模式仍將是物業(yè)管理業(yè)態(tài)的主流，企業(yè)要改變管理思維，對(duì)現(xiàn)有的服務(wù)流程和關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行梳理、調(diào)整，做到寓管理于服務(wù)中，力爭(zhēng)通過(guò)事前周到、細(xì)致的服務(wù)，消除或減少客戶的抵觸情緒。
天津順馳物業(yè)管理有限公司焦宏宇總經(jīng)理：
急需相關(guān)配套法規(guī)的出臺(tái)
解決共有、專有部位糾紛
《物權(quán)法》對(duì)于促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展是有好處的，對(duì)以前一些不清晰的認(rèn)識(shí)有了明確的解釋。但是《物權(quán)法》是一部屬于私權(quán)的基本法，不能對(duì)所有的問(wèn)題加以解釋。共有部位的使用權(quán)的糾紛是涉及到業(yè)主習(xí)慣方面的，甚至是道德層面的問(wèn)題，對(duì)于這樣的糾紛來(lái)說(shuō)，企業(yè)并沒(méi)有解決方法；專有部分使用權(quán)的糾紛也是企業(yè)面臨的重要問(wèn)題。因此迫切需要相關(guān)配套法規(guī)來(lái)解決現(xiàn)有矛盾，同時(shí)與業(yè)委會(huì)和業(yè)主做好協(xié)調(diào)配合，真正的實(shí)現(xiàn)社區(qū)的和諧管理。
天津現(xiàn)代物業(yè)管理有限公司劉晶總經(jīng)理：
《物權(quán)法》為物業(yè)管理帶來(lái)新機(jī)遇
《物權(quán)法》出臺(tái)會(huì)為物業(yè)企業(yè)帶來(lái)很多新的機(jī)遇，主要是四點(diǎn)，一是《物權(quán)法》出臺(tái)后，建筑物區(qū)分所有權(quán)的區(qū)別相對(duì)清晰，也就是說(shuō)專有部位的維修養(yǎng)護(hù)是不包含在物業(yè)費(fèi)里的，專有部位一旦發(fā)生維修養(yǎng)護(hù)的，是實(shí)行有償維修的。二是小區(qū)的車位有了說(shuō)法，《物權(quán)法》規(guī)定首先要滿足業(yè)主的需求，不能發(fā)生投資行為。三是業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)的權(quán)利相對(duì)大了，物業(yè)企業(yè)不再孤軍奮戰(zhàn)。四是《物權(quán)法》相鄰關(guān)系的問(wèn)題明確了，業(yè)主之間關(guān)系在處理上有法可依。
天津融創(chuàng)物業(yè)管理有限公司王永平總經(jīng)理：
物業(yè)服務(wù)應(yīng)寓管理于服務(wù)
《物權(quán)法》把物業(yè)公司定義于服務(wù)，但不意味著只服務(wù)而忽略管理。管理一方面是針對(duì)“物”而言，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理，要確保其保值增值；另一方面對(duì)于影響公眾利益的現(xiàn)象，如私搭亂建，必須及時(shí)制止，因此要將服務(wù)與管理真正的結(jié)合起來(lái)。《物權(quán)法》實(shí)施后，相關(guān)配套法規(guī)應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)，否則將會(huì)對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)整個(gè)群體有影響。
天津華廈物業(yè)管理有限公司梁儒副總經(jīng)理：
物業(yè)企業(yè)要提高競(jìng)爭(zhēng)力
《物權(quán)法》倡導(dǎo)了物業(yè)的多元化管理模式，業(yè)主選擇面更寬泛，對(duì)物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，如何迎接挑戰(zhàn)，使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，是各企業(yè)需要認(rèn)真面對(duì)的問(wèn)題。只要企業(yè)提高綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，誠(chéng)實(shí)守信，樹立良好的信譽(yù)，業(yè)主還是會(huì)選擇物業(yè)企業(yè)實(shí)施管理的。
天津市三盈物業(yè)管理有限公司王益民總經(jīng)理：
呼吁盡快出臺(tái)《物權(quán)法》配套法規(guī)
《物權(quán)法》對(duì)物業(yè)企業(yè)來(lái)講，有挑戰(zhàn)，有機(jī)遇，但是在明確物業(yè)歸屬的問(wèn)題上還缺少一些詳細(xì)的解釋，在今后實(shí)施的過(guò)程中恐怕會(huì)遇到諸多的問(wèn)題，應(yīng)盡快出臺(tái)《物權(quán)法》相關(guān)配套法規(guī)，使《物權(quán)法》更具實(shí)用性。
市物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)張俊梅：
增強(qiáng)各方意識(shí) 正確運(yùn)用《物權(quán)法》
一是業(yè)主在增強(qiáng)權(quán)利意識(shí)的同時(shí)，也要增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)。二是企業(yè)應(yīng)該重新調(diào)整思路，明晰管理職責(zé)，重新梳理經(jīng)營(yíng)思路。協(xié)會(huì)也會(huì)加大建設(shè)誠(chéng)信企業(yè)的力度，切實(shí)提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平。三是要以一種平和的心態(tài)看待《物權(quán)法》的出臺(tái)，《物權(quán)法》并不能解決一切歷史遺留問(wèn)題，很多現(xiàn)實(shí)情況還需各方主體共同探討研究解決。
座談會(huì)得到了與會(huì)人員的一致肯定，通過(guò)座談，各方對(duì)《物權(quán)法》又有了進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)，會(huì)議在和諧的氣氛中圓滿結(jié)束。