深圳：將出臺(tái)住宅物管費(fèi)新標(biāo)準(zhǔn)
■多層住宅最高、最低收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米1.3元和0.6元，比現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)分別上調(diào)30％和20％
■高層住宅最高、最低收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米3.9元和1.9元，比現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)分別下調(diào)13％和27％
由深圳市物價(jià)局、國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局共同起草的《深圳市住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》昨起在網(wǎng)上公示，公開征求社會(huì)意見，預(yù)計(jì)年底前可按新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。新的物管收費(fèi)方式將改“綜合式”標(biāo)準(zhǔn)為“菜單式”標(biāo)準(zhǔn)，變政府指導(dǎo)價(jià)機(jī)制為業(yè)主委員會(huì)和物管公司共同協(xié)商的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制。據(jù)此，高層住宅的最高和最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)槊吭旅科椒矫?.9元和1.9元，分別將比現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)13％和27％。而業(yè)主委員會(huì)首次獲得了決定管理費(fèi)高低的話事權(quán)。
變“綜合式”為“菜單式”
深圳市現(xiàn)行的住宅物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是1997年制定的，該標(biāo)準(zhǔn)為“綜合式”政府指導(dǎo)價(jià)，即按政府設(shè)定的指導(dǎo)價(jià)范圍，采取物業(yè)管理合同約定的方式，具體指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為：區(qū)分多層住宅和高層住宅兩種住宅類型，每個(gè)物業(yè)管理類型分成四個(gè)收費(fèi)等級(jí)，每個(gè)收費(fèi)等級(jí)有收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容。
調(diào)整后的住宅物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將變?yōu)椤安藛问健敝笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，把物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行細(xì)化，具體為：根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的成本構(gòu)成，將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)細(xì)分為綜合管理、共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)、園林綠化、清潔衛(wèi)生、共同秩序維護(hù)五個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)服務(wù)項(xiàng)目劃分為五個(gè)收費(fèi)等級(jí)，每個(gè)收費(fèi)等級(jí)對(duì)應(yīng)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。這樣，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在協(xié)商制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可根據(jù)物業(yè)的具體情況，分別選擇各項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)等級(jí)，最后加總形成其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
調(diào)整后，多層住宅的最高一級(jí)和最低一級(jí)的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（基準(zhǔn)價(jià)）為每月每平方米1.3元和0.6元，比現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)分別上調(diào)30％和20％；高層住宅的最高一級(jí)和最低一級(jí)的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（基準(zhǔn)價(jià)）為每月每平方米3.9元和1.9元，比現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)分別下調(diào)13％和27％。理論上，“菜單式”指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)可以組合出至少3125種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可在最高級(jí)和最低級(jí)區(qū)間內(nèi)浮動(dòng)。
總體物管費(fèi)將會(huì)下降
據(jù)深圳市物價(jià)局一位負(fù)責(zé)人介紹，雖然調(diào)整后多層住宅物業(yè)管理費(fèi)會(huì)有所上漲，但目前深圳高層住宅數(shù)量遠(yuǎn)超過多層住宅，因此深圳總體住宅物管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)比調(diào)整前有所下降。
提起此次調(diào)整的原因，深圳市物價(jià)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，重新制定發(fā)布住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，是物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的需要。深圳市現(xiàn)行的住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)是1997年制定發(fā)布的，10年來，物管業(yè)發(fā)生了很大變化，有必要對(duì)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整：一是隨著物業(yè)管理收費(fèi)的市場(chǎng)化改革導(dǎo)向、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價(jià)機(jī)制的確立，對(duì)現(xiàn)行政府指導(dǎo)價(jià)的形式有必要調(diào)整；二是現(xiàn)行收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)存在結(jié)構(gòu)性矛盾，主要體現(xiàn)在中高層住宅指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)偏高、多層住宅指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)偏低，因此也有必要根據(jù)物業(yè)管理實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。
業(yè)委會(huì)首次成定價(jià)主體之一
在此次調(diào)整中，除了征收標(biāo)準(zhǔn)方式有所變化外，最突出的一個(gè)變化是突出了市場(chǎng)調(diào)節(jié)的作用。根據(jù)調(diào)整后的征收標(biāo)準(zhǔn)，住宅物業(yè)的前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，而成立了業(yè)主委員會(huì)的住宅物業(yè)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。這也意味著，凡是成立業(yè)主委員會(huì)的住宅物業(yè)，通過與物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)調(diào)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將有可能超出或低于收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。
初步估算，目前深圳所有住宅物業(yè)中，有50％的住宅物業(yè)仍沒成立業(yè)主委員會(huì)。專家提醒，新的物管費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)突出了業(yè)主委員會(huì)對(duì)物管費(fèi)的影響力，因此各住宅物業(yè)需盡快成立起自己的業(yè)主委員會(huì)，這對(duì)推動(dòng)新物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施、維護(hù)業(yè)主權(quán)利將起到積極的作用。