“國六條”對物業(yè)管理行業(yè)的影響
就在人們紛紛議論“國六條”細(xì)則對房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營環(huán)節(jié)的影響時(shí)，物業(yè)管理作為牽涉到人們?nèi)粘Ｉ畹沫h(huán)節(jié)，很少被提及。本報(bào)記者此次專訪了業(yè)主咨詢專家、上海業(yè)偉業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司總經(jīng)理劉生敏，請他談?wù)劇皣鶙l”對于物業(yè)管理行業(yè)的影響。
影響一：小戶型樓盤投標(biāo)價(jià)格可能會(huì)調(diào)整
問：最近引發(fā)眾多爭議的“限型令”對物業(yè)管理有何影響？
答：一般情況下，由于住戶增多，同樣物業(yè)服務(wù)等級的單方物業(yè)管理成本，小戶型樓盤，將比大戶型樓盤有所增加。如果物業(yè)管理企業(yè)保持物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量不變，利潤空間可能有所降低。所以，物業(yè)管理企業(yè)有可能會(huì)考慮小套型小區(qū)樓盤的投標(biāo)報(bào)價(jià)。
同時(shí)，物業(yè)主管部門很有必要從嚴(yán)控制物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的漲幅，避免增加自用自住、小戶型以及經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主的負(fù)擔(dān)。
影響二：房屋打通增多增加管理的難度
問：如果小戶型的限制政策，造成部分業(yè)主打通相鄰兩套，甚至三套房的現(xiàn)象增多，是否會(huì)造成管理上的問題？
答：這樣會(huì)增加物業(yè)管理企業(yè)管理的難度。我個(gè)人建議，物業(yè)主管部門盡快出臺有關(guān)規(guī)范性文件，對房屋打通的行為做出限制，這樣既維護(hù)“國六條”政策的嚴(yán)肅性，又維護(hù)了房屋使用的安全。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該制定相關(guān)管理預(yù)案，制止拆除承重墻、改變房屋結(jié)構(gòu)、房間用途等違章裝修的行為。
影響三：完善經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房物業(yè)管理
問：那么政策要加大扶持的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房呢？
答：長期以來，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房，以及售后房的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題，沒有得到妥善解決，已經(jīng)成為物業(yè)管理的“老大難”問題。其實(shí)，加快經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房的建設(shè)，其目的是解決中低收入的住房問題。
但是，物業(yè)管理收費(fèi)是業(yè)主、使用人的長期費(fèi)用支出，物業(yè)收費(fèi)的不透明、不合理等問題已經(jīng)成為部分小區(qū)的矛盾焦點(diǎn)，有的甚至直接影響低收入業(yè)主和使用人的日常生活。
我建議，有關(guān)部門加快這方面物業(yè)管理收費(fèi)問題的研究，當(dāng)前重要的途徑是在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、售后房實(shí)施物業(yè)管理分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)則，試點(diǎn)施行酬金制物業(yè)管理、業(yè)主自主管理等新型物業(yè)管理模式。
“國六條”缺失物業(yè)管理內(nèi)容
事后，劉總向記者表示，“國六條”作為房地產(chǎn)行業(yè)的重大調(diào)控政策，提到了規(guī)劃、拆遷、開發(fā)、交易、租賃等內(nèi)容，但是沒有提到與業(yè)主和使用人生活息息相關(guān)、費(fèi)用支出持續(xù)最長的物業(yè)管理。
事實(shí)上，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費(fèi)階段時(shí)間最長的一項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，已經(jīng)成為與房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售等環(huán)節(jié)同等重要的一環(huán)，物業(yè)管理的模式和收費(fèi)，直接關(guān)系人民的日常生活水平。
對房地產(chǎn)全壽命成本數(shù)據(jù)的研究表明，房屋使用期間的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理、水電氣等支出費(fèi)用總和，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房屋的建造開發(fā)成本或者購買價(jià)格的，我們不能因?yàn)樯唐贩績r(jià)格是一次性明確支出，而物業(yè)管理等費(fèi)用支出是長期性日常支出，就認(rèn)為商品房價(jià)格調(diào)控比物業(yè)管理收費(fèi)問題更重要。
在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、售后房等小區(qū)中，物業(yè)管理的收費(fèi)有的直接影響了業(yè)主和使用人的生活狀況，甚至成為影響小區(qū)和諧的因素之一。建議有關(guān)部門在制定有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)不要忽視物業(yè)管理這個(gè)重要環(huán)節(jié)。我們希望關(guān)心物業(yè)管理，從有關(guān)部門的政策開始?！瓣P(guān)心物業(yè)管理，就是關(guān)愛美好生活，就是關(guān)心后代?！?/p>
《上海商報(bào)》 趙一蕙