廣東：物業(yè)條例草案成為社會關(guān)注焦點(diǎn)
日益凸現(xiàn)的物業(yè)管理糾紛已成為當(dāng)今一大社會矛盾。記者從廣東省有關(guān)部門了解到，即將提交廣東省人大常委會審議的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》中的一些有利于廣大業(yè)主的規(guī)定，如開發(fā)商“在出售物業(yè)時(shí)有承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的行為”、“擅自采用協(xié)議方式選聘物管”等都將被處10萬元以下罰款、“物業(yè)管理公司毆打業(yè)主將被吊銷資質(zhì)”等，都讓人感受到該法規(guī)將成為業(yè)主維權(quán)的一把“尚方寶劍”，也因此成為了社會關(guān)注的焦點(diǎn)。目前，該草案正在向球 市民征求意見。
據(jù)了解，草案不僅對小區(qū)首次業(yè)主大會的召開情形作出了細(xì)化規(guī)定，同時(shí)還規(guī)定，已交付使用物業(yè)的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的，或物業(yè)管理區(qū)域首套物業(yè)交付使用滿兩年的，應(yīng)當(dāng)選出業(yè)主委員會。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物管，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。擅自采用協(xié)議方式選聘物管的，要責(zé)令限期改正，并可處10萬元以下的罰款。
為避免新舊管家“打架”，按照草案規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會選聘了新物管的，原物管應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會完整移交有關(guān)物業(yè)、物品和檔案資料，配合做好交接工作。原物管規(guī)定退出物管區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)免費(fèi)提供原合同規(guī)定的物管服務(wù)；在這期間，新選聘的物管則不得進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
該草案也對業(yè)主收樓前產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)作了明確規(guī)定。如物管區(qū)已竣工但尚未出售或尚未交給業(yè)主的物業(yè)，物管費(fèi)用由開發(fā)商按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納；物業(yè)交付之日起，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主交納，雙方另有約定的從其約定。
另外，在該草案中，對建設(shè)單位交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的內(nèi)容新增了一條：“建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。”若違反，將被要求責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處10萬元以下的罰款。對于這一條例，有物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這一條例打破了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來的一些營銷行規(guī)。只要開發(fā)商愿意將這部分費(fèi)用直接交給物業(yè)管理企業(yè)，向小業(yè)主承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用也是可行的。
而備受關(guān)注的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題，業(yè)主們有了自主權(quán)。該草案規(guī)定，普通住宅(別墅和低容積率住宅屬于非普通住宅，其他住宅屬于普通住宅)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他類型物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。經(jīng)業(yè)主大會所持投票權(quán)2/3以上通過，普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。
該草案對專項(xiàng)維修資金的條例作出了細(xì)化，并明確規(guī)定，物業(yè)專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交納，屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。未設(shè)立專項(xiàng)維修資金的住宅物業(yè)，業(yè)主大會成立后應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。物業(yè)管理企業(yè)至少每半年公布一次專項(xiàng)維修資金的收支情況，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督。
此外，開發(fā)商無償提供物管用房也是該草案的一大亮點(diǎn)。記者在該草案中看到，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總房屋建筑面積千分之二的比例無償提供物業(yè)管理用房，最低不少于100平方米。
而該草案對于類似物業(yè)管理公司毆打業(yè)主等行為進(jìn)行了有力的約束：物管人員對業(yè)主或物業(yè)使用人采取人身、財(cái)產(chǎn)侵害等報(bào)復(fù)行為的，頒發(fā)資質(zhì)證書的部門可對其進(jìn)行降低資質(zhì)等級、吊銷資質(zhì)證書等行政處罰。
據(jù)了解，作為地方性的立法，此次將要出臺的該草案也因此引起了社會的廣泛關(guān)注。有關(guān)部門正多方征集意見，并請來專家和物業(yè)管理相關(guān)人員進(jìn)行討論。同時(shí)，廣東的業(yè)主們正通過網(wǎng)絡(luò)、郵件或親臨意見收集聯(lián)絡(luò)站等方式積極發(fā)表自己的看法。有關(guān)專家稱，該修訂草案同原來的條例相比，許多內(nèi)容有了進(jìn)一步的細(xì)化，可操作性和法律執(zhí)行效率更高。
文章來源：法制日報(bào)