北京：美麗園業(yè)主維權(quán)勝訴 政府定規(guī)則要以人為本
新京報2月12日訊近日，《中國青年報》報道了北京美麗園小區(qū)業(yè)主委員會通過法律訴訟，成功打勝了一場業(yè)主維權(quán)官司的事件。這是在當前眾多的物業(yè)糾紛中，難得的業(yè)主維權(quán)勝利；這也是業(yè)主用法律保護私有財產(chǎn)權(quán)的勝利；它還揭開了一些物業(yè)向業(yè)主收費的黑幕。
這一案例為其他眾多的業(yè)主維權(quán)提供了路徑和經(jīng)驗。
業(yè)主維權(quán)要靠理性
近些年來，隨著我國住房私有化和物業(yè)管理商業(yè)化，城市居民小區(qū)物業(yè)管理與居民之間的矛盾直線上升。由此而產(chǎn)生的各地新開發(fā)的居民區(qū)業(yè)主維權(quán)的活動風起云涌。住房是中國公民最大的私有財產(chǎn)，物業(yè)管理又關(guān)系到每個居民的日常生活。物業(yè)糾紛涉及太多居民的切身利益，成為中國當前社會不斷產(chǎn)生的諸多社會矛盾中的一個不可小視的矛盾，處理不好將嚴重影響社會的和諧。
在現(xiàn)有的物業(yè)糾紛中，由于業(yè)主與物業(yè)管理之間的矛盾有時得不到公平、有效的解決或缺少解決途徑，常導致矛盾激化，大多數(shù)業(yè)主常常采取拒繳物業(yè)費的辦法維權(quán)。而這種維權(quán)就像是對小偷用刑一樣，用非法對非法，往往不但不能取勝，反而常被物業(yè)公司起訴，然后吃官司、敗訴。由于有些地方政府和司法機關(guān)在行政執(zhí)法中立場偏頗，對業(yè)主維權(quán)者采取打壓辦法，甚至用各種罪名追究治安和刑事責任，使有的業(yè)主維權(quán)付出了沉重代價。這些做法嚴重影響到社會和諧與社會穩(wěn)定。
美麗園小區(qū)維權(quán)成功，在于它是通過法律的途徑，運用理性的手段具體算賬。
他們不是憑感覺認為收費不公平就抵制抗議，而是通過律師認真細致的調(diào)查取證，抓住了物業(yè)公司造假多收費的有力證據(jù)，硬是把物業(yè)費由每平方米2.72元降為現(xiàn)在的1.58元。物業(yè)公司通過弄虛作假，每平方米多收物業(yè)費1.4元多。如經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司實際只使用了1組2臺變頻水泵，但卻按原規(guī)劃中的30組60臺高壓水泵收費；電梯本來只運行了111部，卻按照原規(guī)劃中的118部收費；公用天線按規(guī)定是不收費的也照收費等。在這些有力的證據(jù)面前，法院在二審時無可爭辯地支持了業(yè)主合法請求。這一維權(quán)的成功告訴我們，只要靠理性，善于運用法律，做認真細致的調(diào)查，維權(quán)是能成功的。光憑熱情、憑感覺，搞公開抗議，搞以惡制惡，更難以達到解決問題的目的。
制定規(guī)則要“以人為本”
政府要想把解決物業(yè)糾紛納入理性化和法律化的途徑，還需從美麗園小區(qū)的成功維權(quán)中得到啟示。隨著住宅私有化和物業(yè)管理的商品化，物業(yè)糾紛產(chǎn)生是必然的，但物業(yè)糾紛變得如此普遍化和矛盾如此激化，并正在變成一場公民維權(quán)活動，卻有深刻原因。本來是不成問題的問題，我們何以為成為嚴重問題？原因在于管理物業(yè)的規(guī)則和執(zhí)行規(guī)則的政府部門出了問題。
從各地出臺的有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定看，一些政府部門沒有站在“以人為本”、“執(zhí)政為民”的立場上制定規(guī)則，而是習慣于管理而不是以支持業(yè)主自治的理念制定規(guī)則，很多規(guī)則明顯有利于物業(yè)公司，而對業(yè)主的自治權(quán)利設(shè)置了很高的和不適當?shù)恼系K，使得業(yè)主的自治管理和司法救濟權(quán)等權(quán)利處于不利地位，從而使物業(yè)公司能倚仗強勢地位和利用居民獲得的管理服務(wù)信息嚴重不對稱，對居民高收費、亂收費，從而導致矛盾糾紛劇增。
“管理”物業(yè)的有關(guān)政府部門和基層居民組織、甚至司法機關(guān)，或因習慣于管理的思維，或因自身利益的需要(甚至是尋租)，有時把屁股坐在物業(yè)公司一邊，在執(zhí)法中偏袒保護物業(yè)公司的利益，使居民的許多合法利益訴求得不到保障，甚至沒有途徑申訴，導致居民自我執(zhí)法―――拒繳物業(yè)費，強行趕走物業(yè)公司，甚至訴諸暴力等方式解決問題。
有關(guān)部門之所以在制定規(guī)則和執(zhí)行規(guī)則中偏袒物業(yè)公司，是因為它們總想通過一個有組織的、能控制的機構(gòu)來管理個體業(yè)主，而不傾向于支持業(yè)主自治和業(yè)主的權(quán)利。建議政府改變這種態(tài)度，這樣才有利于減少物業(yè)糾紛。
讓市場決定物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系
所以，解決物業(yè)糾紛矛盾的根本辦法是政府有關(guān)部門轉(zhuǎn)變立場和角色，不要把物業(yè)公司當作實現(xiàn)某種管理目的的手段，退出與物業(yè)管理者站在共同立場的角色，支持業(yè)主自治和自我管理，把物業(yè)管理作為完全市場行為。市場行為自有市場行為的邏輯，讓市場決定物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系，這只不過是一種雇傭談判和民事博弈，從而會大大減少物業(yè)矛盾和糾紛。在這里，建議政府扮演公正規(guī)則制定者、監(jiān)督者和解決糾紛仲裁的角色積極疏通法律糾紛的渠道。這樣，物業(yè)糾紛的解決就會成為純法律糾紛。
美麗園小區(qū)維權(quán)的成功，給政府以重要啟示：第一，建議政府制定物業(yè)管理的合理定價標準，使物業(yè)公司有章可循，居民可依法監(jiān)督收費行為。第二，建議政府規(guī)定物業(yè)公司的收費依據(jù)必須公開，收費必須說明理由；公司的信息資料必須是透明的，居民對收費行為具有知情權(quán)。公開能對物業(yè)公司的收費產(chǎn)生自我約束，公開也有利于業(yè)主的監(jiān)督，公開還有利于業(yè)主維權(quán)時方便取證。第三，居民的利益是具體的，就像美麗園小區(qū)維權(quán)，也都是靠具體的行動，算一筆筆小賬。所以，建議政府在制定規(guī)則時也是具體的，對物業(yè)公司的監(jiān)督也是具體的。
而細化物業(yè)管理的規(guī)則，使它更具有可操作性，就更有利于讓小區(qū)居民走上用法律、理性維權(quán)之路。
文章來源：新京報