七成官司 物業(yè)替開發(fā)商背黑鍋
宣武法院近期對其審理的上千件物業(yè)糾紛案進行了分析后發(fā)現(xiàn)―――
該院2003年一年受理各類物業(yè)管理糾紛案件只有269件，而2006年1至3月已經(jīng)達到977件。
該院的法官通過其審理的上千件物業(yè)糾紛案進行分析得出的結論是：物業(yè)管理糾紛中有近70％是開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)糾紛。
■物業(yè)糾紛迅速增加的四大原因
調(diào)查顯示，物業(yè)糾紛案迅速增長有四大原因：其一，有關物業(yè)管理方面的法律不健全，是物業(yè)管理糾紛不斷增多的根本原因。目前我國尚沒有統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是何種關系、如何組建業(yè)主委員會、物業(yè)管理如何收費等，基本上無章可循。由于立法上的空白，導致業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同條款不完善，雙方的責、權、利不清楚，不僅容易發(fā)生糾紛，且出現(xiàn)糾紛后往往難以處理。
其二，建管不分的管理體制，是引發(fā)物業(yè)管理糾紛的根源。相當一部分物業(yè)公司從屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，這種建管不分的“父子關系”體制，使在房屋驗收和接管過程中，物業(yè)公司不敢為業(yè)主把關，為日后的糾紛埋下了隱患。調(diào)查表明，物業(yè)管理糾紛中有近70％是開發(fā)商遺留問題引發(fā)的。不少開發(fā)商在售房期間進行欺騙性宣傳、盲目承諾，結果業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)原來的承諾沒有兌現(xiàn)，在找不到開發(fā)商的情況下，業(yè)主只能把矛頭對準物業(yè)公司。
物業(yè)糾紛的第三個原因是物業(yè)公司角色錯位，行為不規(guī)范。物業(yè)公司和業(yè)主本是平等的主體關系，而現(xiàn)實中物業(yè)公司往往將自己凌駕于業(yè)主之上，無視甚至侵害業(yè)主權益，從而使矛盾激化。
其四，業(yè)主對物業(yè)管理的消費觀念、消費意識還沒有完全樹立起來。一些業(yè)主在買房時缺乏對長達幾十年的物業(yè)費作出充分的心理和經(jīng)濟準備，無能力交納物業(yè)費。還有的業(yè)主只愿意付非常少的物業(yè)費，卻期望得到更好的物業(yè)服務。
■物業(yè)糾紛主要有6種類型
調(diào)查顯示，目前物業(yè)糾紛的類型包括：業(yè)主拖欠物業(yè)費、供暖費糾紛；公共費用分攤糾紛；小區(qū)車位收費引發(fā)的糾紛；業(yè)主私搭濫建引起的糾紛；業(yè)主在小區(qū)人身財產(chǎn)丟失所受到侵害或傷害引起的糾紛；開發(fā)商、前期物業(yè)管理公司拒不撤出管理區(qū)域引起的糾紛等。
■法官給解決物業(yè)糾紛開藥方
如何解決目前物業(yè)管理面臨的困境，法官們建議：一、有關部門應盡快制定出臺物業(yè)管理法律，加強對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的管理，改變物業(yè)管理費的包干制收費模式，形成市場競爭制收費模式；二、確立業(yè)主委員會的法人地位，積極發(fā)揮業(yè)委會在協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)公司矛盾中的作用；三、規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)，有關部門有必要在充分考察的基礎上，啟動物業(yè)管理培訓工程，確保所有物業(yè)管理人員持證上崗；四、同時進行職業(yè)道德培訓，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。
目前的《物業(yè)管理條例》中，沒有對地下車庫、小區(qū)地下室等共用設施和共用部位的權屬等作出規(guī)定，建議應盡快完善。
摘自《北京青年報》06.03.13