北京：物業(yè)收費要議價 能否落實成疑問
物業(yè)費議價看似業(yè)主增加了話語權，實際更多得益的卻是物業(yè)公司，由于對成本核定等專業(yè)環(huán)節(jié)，業(yè)主無法通過服務檔次來套用相適宜的價格標準
醞釀超過一年的北京物業(yè)管理新政策終于在2006年元旦正式施行，而原先各方激辯的商品房每平方米0.9元物業(yè)費基準價，在新政策中，被以“業(yè)委會與物業(yè)公司之間協(xié)商確定”所取代。按照規(guī)定，除了對經濟適用房確定了每平方米0.55元指導基準價外，商品房物業(yè)費將由業(yè)主委員會根據市場情況與物業(yè)公司議價決定。
對此，北京市發(fā)改委相關負責人在去年歲末發(fā)布《北京市物業(yè)服務收費管理辦法（試行）》時的解釋是：“制定一個統(tǒng)一的指導價標準很難平衡幾千個小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的供求，實行按服務等級定價也難以涵蓋現(xiàn)有或今后可能出現(xiàn)的服務內容。因此將商品住宅小區(qū)物業(yè)服務收費改為實行市場調節(jié)價管理?！?/p>
物業(yè)費議價爭議
然而物業(yè)新規(guī)出臺后，對于小區(qū)業(yè)主能否真正實行議價權利，業(yè)內仍表示擔憂。北京市匯佳律師事務所的邱寶昌律師是去年7月參加北京物業(yè)聽證的23名代表之一。他表示，由業(yè)主對物業(yè)公司進行“市場協(xié)商”，存在明顯的不公平，也并不具備操作可行性。
據了解，目前在北京4000多個住宅小區(qū)中，已經成立業(yè)委會的僅有300多個，不足10％。邱寶昌認為，在業(yè)委會尚不能成為主流的今天，新出臺物業(yè)政策并無實行的普遍基礎。同時由于目前業(yè)委會在成立過程中，大量存在主管單位、物業(yè)公司、開發(fā)商不配合甚至阻撓的現(xiàn)象，導致大部分業(yè)委會的成立遙遙無期，所以“議價”也就成了空談。
“物業(yè)費議價看似業(yè)主增加了話語權，實際更多得益的卻是物業(yè)公司，由于對成本核定等專業(yè)環(huán)節(jié)，業(yè)主無法通過服務檔次來套用相適宜的價格標準?！庇纱饲駥毑袛?，物業(yè)新規(guī)可能助長物業(yè)公司漫天要價，將使本來就矛盾重重的物業(yè)糾紛加劇升溫。
同為去年物業(yè)聽證代表之一，北京大學法學院教師肖江平的觀點則溫和許多。他認為，北京市發(fā)改委雖然是此次物業(yè)新政策的政府主要管理部門，但由于辦法的制定還涉及到另一家行業(yè)主管部門北京市建委，規(guī)范地方價格市場雖然是發(fā)改委的主要職責，但涉及行業(yè)服務等級分檔，行業(yè)主管部門北京市建委短期內也很難制定出一個標準，因此新政策回避了普通商品房物業(yè)參考價，可以視為其對該定價項職能的一種放棄；但他同時委婉地指出，最終結果可能造成物業(yè)矛盾空間加大，這一結論與邱寶昌不謀而合。
物業(yè)管理成為暴利行業(yè)？
不容忽視的是，無論是市場價格的監(jiān)管者，還是行業(yè)主管部門，或多或少承載著來自行業(yè)主體的種種壓力。去年7月物業(yè)聽證會上，來自北京的7家物業(yè)公司代表聯(lián)手表示出對低廉價格標準的不滿，過低的價格將無法滿足物業(yè)公司的日常運行，有的干脆表態(tài)撒手不干。
“事實上，所謂低價標準無法維持物業(yè)公司基本運營的說法并不成立?！鼻駥毑蛴浾叻治觯鳛樾抡咧薪洕m用房每平方米0.55元的單價標準，與目前大部分住宅小區(qū)服務內容及質量相差無幾，經濟適用房在購買完畢后，就不存在政府補貼，其消費完全市場化。換言之，每平方米0.55元完全可以滿足一個物業(yè)公司管理以及生存的需要，而目前大部分住宅小區(qū)的物業(yè)收費單價都在每平方米1元以上，有的甚至達到了每平方米2~5元，已經成為名副其實的暴利行業(yè)。
新的辦法中沒有設置普通住宅的收費指導標準，邱寶昌覺得遺憾。他表示，盡管不是必須，但這一缺失會將容易發(fā)生矛盾的環(huán)節(jié)還給了市場，最終結果似乎已經可以預見；而肖江平的分析是，物價管理部門并不能完全替代行業(yè)主管部門，而行業(yè)對于市場從業(yè)主體管理確存在各種難度，回避剛性標準可以理解，現(xiàn)在開始試行的物業(yè)標準是基于各方利益之下的折中選擇。
文章來源：第一財經日報