天津市新建住宅物業(yè)管理接管驗(yàn)收的指導(dǎo)意見(jiàn)
各區(qū)縣房地產(chǎn)管理局，各物業(yè)管理企業(yè)：
為了規(guī)范新建住宅物業(yè)管理接管驗(yàn)收活動(dòng)，明確開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備的開(kāi)發(fā)建設(shè)與日常管理服務(wù)責(zé)任，新建住宅物業(yè)竣工后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)本著“認(rèn)真負(fù)責(zé)、嚴(yán)格驗(yàn)收、明確責(zé)任、保證安全”的原則與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位做好接管驗(yàn)收工作。
一、接管驗(yàn)收條件
新建住宅物業(yè)具備下列條件后，物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)辦理物業(yè)管理接管驗(yàn)收手續(xù)。
（一）建設(shè)工程全部施工完畢，并竣工驗(yàn)收合格；
（二）取得《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》；
（三）供水、供電、供熱、道路、綠化和衛(wèi)生等設(shè)施設(shè)備建設(shè)完畢，能夠正常使用；
（四）電梯取得準(zhǔn)用證、二次供水和消防設(shè)施取得合格證書(shū)。
二、接管驗(yàn)收內(nèi)容
（一）基礎(chǔ)資料：
1、竣工驗(yàn)收合格報(bào)告；
2、小區(qū)規(guī)劃詳圖、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，綠化平面圖、附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；
3、物業(yè)質(zhì)量保證文件和使用說(shuō)明文件文本；
4、供水合同；
5、供電協(xié)議書(shū)；
6、供氣協(xié)議書(shū)；
7、供熱協(xié)議；
8、消防設(shè)施合格證；
9、電梯準(zhǔn)用證；
10、機(jī)電設(shè)備出廠合格證、設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、安裝、調(diào)試報(bào)告和設(shè)備保修卡、保修協(xié)議；
11、業(yè)主購(gòu)房合同文本；
12、維修基金交納明細(xì)；
13、《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》；
14、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的文件、資料和法律、法規(guī)規(guī)定的資料。
（二）房屋本體：
1、房屋部位：包括屋頂、外墻面、內(nèi)墻面、地面、廚房、衛(wèi)生間、樓地面和樓道等。
2、房屋設(shè)施設(shè)備：包括各種管線、表具、電器設(shè)備及有關(guān)設(shè)施設(shè)備。
（三）共用配套設(shè)施設(shè)備：
1、共用配套設(shè)施：道路、綠化、雕塑小品、路燈、檢查井、化糞井、機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)、非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)棚、信報(bào)箱、物業(yè)管理服務(wù)用房、會(huì)館和消防等設(shè)施。
2、共用配套設(shè)備：變配電設(shè)備、安防監(jiān)控、樓宇自控、電梯、水箱和水泵等設(shè)備。
三、接管驗(yàn)收程序
（一）書(shū)面通知驗(yàn)收。新建住宅物業(yè)具備上述條件后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)以書(shū)面形式通知物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理接管驗(yàn)收工作。其中：分期建設(shè)的項(xiàng)目可以根據(jù)工程竣工進(jìn)度情況，分期進(jìn)行接管驗(yàn)收。
（二）成立驗(yàn)收小組。接管驗(yàn)收前成立由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)組成的驗(yàn)收小組，根據(jù)工程竣工和項(xiàng)目的實(shí)際情況，做好接管驗(yàn)收的相關(guān)工作。
（三）移交基礎(chǔ)資料。驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)對(duì)基礎(chǔ)資料進(jìn)行查驗(yàn)。資料完整齊全的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)辦理資料交接手續(xù)。不齊全的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面說(shuō)明情況并明確移交的時(shí)間和明細(xì)，待資料齊全后辦理交接手續(xù)。
（四）查驗(yàn)房屋及設(shè)施設(shè)備。驗(yàn)收小組要按照國(guó)家和本市建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)對(duì)驗(yàn)收內(nèi)容進(jìn)行查驗(yàn)，并作好查驗(yàn)記錄。對(duì)符合接管標(biāo)準(zhǔn)的房屋及設(shè)施設(shè)備，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)接管。
（五）限期組織修復(fù)。對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面承諾修復(fù)的時(shí)間、責(zé)任部門(mén)和修復(fù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。其中，對(duì)影響房屋和設(shè)備使用的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)限期進(jìn)行修復(fù)；對(duì)于不影響房屋和設(shè)備使用的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可行自行修復(fù)，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修復(fù)，委托修復(fù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位支付。
（六）簽訂接管驗(yàn)收文件。驗(yàn)收小組對(duì)驗(yàn)收內(nèi)容逐項(xiàng)驗(yàn)收后，物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)簽訂物業(yè)管理接管驗(yàn)收文件。
接管驗(yàn)收文件應(yīng)當(dāng)包括：項(xiàng)目名稱(chēng)、驗(yàn)收的內(nèi)容、房屋和配套設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收情況及存在問(wèn)題、修復(fù)責(zé)任和參加驗(yàn)收的人員、時(shí)間以及其他有關(guān)事項(xiàng)的約定并附移交的基礎(chǔ)資料明細(xì)。
（七）資料保管。物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位辦理接管驗(yàn)收手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)將基礎(chǔ)資料、接管驗(yàn)收文件由物業(yè)管理管理企業(yè)妥善保管。
四、接管后維修責(zé)任
新建住宅自驗(yàn)收接管之日起，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，在國(guó)家和我市規(guī)定的保修期限內(nèi)，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。保修期限屆滿后，自用部位、設(shè)施、設(shè)備，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；共用部位、設(shè)施、設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。
五、接管驗(yàn)收備案
物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位辦理接管驗(yàn)收手續(xù)后30日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)，并將接管驗(yàn)收文件及基礎(chǔ)資料明細(xì)復(fù)印件送物業(yè)管理行政主管部門(mén)留存。
物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將上述留存資料存入項(xiàng)目檔案。