上海：物業(yè)服務(wù)分等業(yè)主明白消費
《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費管理暫行辦法》已于10月1日起開始實施，這就意味著業(yè)主對自己居住小區(qū)的物業(yè)服務(wù)可以按需“點菜”了。物業(yè)收費改革涉及到千家萬戶，本期我們關(guān)注這一話題，邀請業(yè)主咨詢顧問機構(gòu)―――上海業(yè)偉業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司總經(jīng)理劉生敏用個案來闡釋分等收費到底是怎么回事，以及業(yè)主、物業(yè)公司對這個改革的看法。
分門別類
費用有升也有降
《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費管理暫行辦法》規(guī)定，《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費標準》對住宅物業(yè)服務(wù)項目根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分為綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務(wù)，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)及維修服務(wù)五項，每項服務(wù)分為五個收費、服務(wù)等級，最高為五級。
不同內(nèi)容、等級可以組合出很多結(jié)果，每個小區(qū)可根據(jù)自己的特點，選擇不同的服務(wù)內(nèi)容、不同級別的服務(wù)要求。這樣，業(yè)主對于自己所繳的物業(yè)管理費有了自主選擇的權(quán)利，更清楚物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及標準，有助于解決業(yè)主和物業(yè)公司之間有關(guān)收費問題。劉經(jīng)理以某小區(qū)為例向記者分析了新標準下的物業(yè)收費。（單位統(tǒng)一為元／月／平方米）
綜合管理服務(wù)費
原合同收費標準及級別：0.30元。根據(jù)其收費標準應(yīng)提供五級（最高）服務(wù)標準內(nèi)容，但是其實際提供的服務(wù)還達不到二級。
新合同（草案）標準及級別：0.14元，二級標準。根據(jù)二級服務(wù)標準的內(nèi)容，草案合同應(yīng)要求物業(yè)公司設(shè)置管理處，配置簡單辦公設(shè)備及電話。要求物業(yè)管理人員，服裝統(tǒng)一、佩戴上崗證，周一至周五在小區(qū)管理處進行業(yè)務(wù)接待，周六、周日在指定地點進行業(yè)務(wù)接待。
分等收費標準：二級收費標準0.09－0.14元（不包括0.09元）。
保潔費
原合同收費標準及級別：0.12元。根據(jù)其收費標準應(yīng)提供三級服務(wù)標準內(nèi)容，但是其實際提供的服務(wù)還達不到一級。
新合同（草案）標準及級別：0.11元，二級標準。增加草案中二級服務(wù)標準缺少的條款。
分等收費標準：二級收費標準0.07－0.11元（不包括0.07元）。
公共區(qū)域秩序維護服務(wù)費
原合同收費標準及級別：0.12元。原服務(wù)合同有部分內(nèi)容達到三級服務(wù)。
新合同（草案）標準及級別：0.20元，三級標準（但無監(jiān)控設(shè)備）。增加人防投入，提高對保安人員的要求：專職保安人員中55周歲以下的人員占總數(shù)的60％以上，身體健康，工作認真負責。
分等收費標準：三級收費標準0.16－0.27元（不包括0.16元）。
綠化費
原合同收費標準及級別：0.09元（含維修保養(yǎng)費，與設(shè)備運行費可能交叉）。原合同規(guī)定提供綠化二級養(yǎng)護，給住戶創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。分等收費文件的二級標準與原合同提到的二級標準有差異。
新合同（草案）標準及級別：0.03元，一級標準。
分等收費標準：一級收費標準折算建筑面積最高0.036元。
公用部位、公共設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修
原合同收費標準及級別：0.07元。提供的服務(wù)內(nèi)容很少，幾乎為零。根據(jù)合同規(guī)定應(yīng)該按實結(jié)算，也沒有執(zhí)行。
新合同（草案）標準及級別：合計0.22元（二級生化處理）。
分等收費標準：合計最高0.15元（無生化處理）或者0.19元（有生化處理）。
不難看出，綜合服務(wù)管理費在原合同中偏高，超過相應(yīng)服務(wù)等級收費標準100％；而保安費以及公用部位、公用設(shè)施設(shè)備日常運行、保養(yǎng)、維修費用和服務(wù)等級則偏低，許多服務(wù)項目甚至空缺。原服務(wù)合同收費0.70元，如根據(jù)分等收費標準，每項都按照最高標準收費，新合同（草案）收費為0.706元（無生化處理）。草案最終仍保持0.70元的標準，但每項服務(wù)的標準更明確、更完善。
分等收費
業(yè)主和物業(yè)公司的博弈？
正方 分等收費有助提高管理水平
眾人拾柴火焰高
采訪對象：方女士身份：業(yè)主（在職職工）
我的朋友住在長寧區(qū)的某個小區(qū)里，那個小區(qū)非常干凈、漂亮，保安也很有親和力，我們進門出門時，保安都會給我們敬禮，在這樣的地方居住會覺得自己的身價也提高了。我因為羨慕這個小區(qū)的管理，回家后就對我居住的小區(qū)物業(yè)公司提出意見和建議。
可是物業(yè)公司經(jīng)理讓我先算一下我們身處不同的小區(qū)，所付的物業(yè)管理費有多大差別。不算不知道，一算嚇一跳，我們的物業(yè)管理費以戶計算，每戶每月才7元，我們付費都是半年一付，因為半年加在一起也不超過100元。可是我朋友告訴我，他們那里的物業(yè)管理費按“平方米”計算，每月每平方米是1.9元，他家面積有170平方米，每月要付的物業(yè)管理費就達320多元，比我家一年付的物業(yè)管理費還多。
我們小區(qū)的物業(yè)公司經(jīng)理向我嘆苦經(jīng)，小區(qū)檔次不同，但是付出是相同的，比如清潔工要打掃小區(qū)，他不會因為這個小區(qū)檔次低，掃一次地就會少收你的錢。區(qū)別只在于，我們小區(qū)因為收費少，每天只能安排清潔工掃一次地，而高檔的小區(qū)會安排清潔工每天掃三次地，這樣你就會覺得那個小區(qū)干凈，物業(yè)管理得好。
由此，我也理解了為什么我們小區(qū)的綠化一直搞不好的原因。為了把小區(qū)搞得更好一些，我想我們業(yè)主是愿意再多出一些費用的。現(xiàn)在有了分等收費的辦法，我已經(jīng)建議我們小區(qū)的業(yè)主委員會討論這件事情了，眾人拾柴火焰高，這樣，我們小區(qū)“上檔次”也不會太遙遠了。
這是我們一直期待的
采訪對象：高先生身份：物業(yè)公司經(jīng)理
分等收費辦法的實施是我們一直期待并且長期為之努力的事情。我們公司管理的是高檔商住樓，以3.6元的價格向業(yè)主收取物業(yè)管理費。這個收費在大家看起來已經(jīng)很高了，但實際上對于我們來說，收支很難平衡。因為我們提供的服務(wù)，已經(jīng)大大超過了收費的標準。
物業(yè)管理行業(yè)是一個微利的行業(yè)，很多人不相信。事實上，我的一些以前一起做物業(yè)管理的朋友，現(xiàn)在都已離開了這個行業(yè)，因為他們覺得做物業(yè)管理是吃力不討好的事情，投入的精力和得到的回報不成正比。比如我們管理的這個高檔商住樓，電梯運營費、大樓設(shè)備保養(yǎng)費開支都很大，要想使物業(yè)保值甚至增值，不是幾個人拿幾塊抹布擦一擦就能夠解決的。
實行分等收費后，我們可以明明白白地向業(yè)主說明我們的物業(yè)管理檔次，我們每天都做些什么、怎樣做的，讓他們知道我們做了多少事情、收了多少費用。但是，現(xiàn)在還有一個問題，《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費管理暫行辦法》中規(guī)定物業(yè)管理費最高標準為2.3元，我們公司所收費用已經(jīng)超過了1.3元，如果要降到2.3元的話，勢必要降低服務(wù)標準，導(dǎo)致的結(jié)果就是可能會引起業(yè)主的不滿，目前我們正在向市房地局上報有關(guān)超標收費的申請，所以分等收費還有需要進一步完善的內(nèi)容?，F(xiàn)在有不少業(yè)主和物業(yè)公司在探討“酬金制”問題，也就是像一個家庭請保姆那樣，每月給出多少費用，這些費用都是怎么使用的，有一筆明細的報賬?！俺杲鹬啤北绕鹞覀儸F(xiàn)在普遍采用的給出一筆費用，不管物業(yè)公司是如何花費的“包干制”辦法要更清楚明了，但遺憾的是物業(yè)管理收費改革針對的還是“包干制”的辦法來制定方案的。
開發(fā)商擅自更改
小區(qū)規(guī)劃是否合法？
在目前的小區(qū)建設(shè)中，后期建設(shè)改變原有規(guī)劃的情況的確不少，買房時物業(yè)公司為購房人描繪的美好藍圖一變再變，而對此，許多小區(qū)居民也是敢怒不敢言。本期“律師說法”欄目收到了讀者這樣一封來信。
讀者來信：律師你好，有個問題想請教一下，是關(guān)于物業(yè)公司在我家門口建造的垃圾房，它原本就不是小區(qū)規(guī)劃中的建筑（在市中院上訴中我已贏得了這場訴訟的最終勝利），后來用作洗車及提供民工居住，更是有違當初的約定。合同中關(guān)于這條的約定是相鄰均為住宅房，現(xiàn)在我們每天清晨朝南的窗都不能開，而物業(yè)的解釋是為了小區(qū)內(nèi)的業(yè)主洗車方便而建。對于這樣的解釋我們很不滿意，難道物業(yè)就能踐踏別人合法的權(quán)益嗎？
律師說法：對于物業(yè)公司以其他居民利益為重的理由，上海市中茂律師事務(wù)所黃武雙律師認為是不能成立的。
他從三個方面向記者作了分析：
首先，開發(fā)商擅自變更小區(qū)規(guī)劃的行為不合法。根據(jù)讀者的來信反映，看來開發(fā)商擅自變更了小區(qū)的規(guī)劃，這種行為顯然是不合法的。在開發(fā)商將房產(chǎn)出售（期房預(yù)售或現(xiàn)房出售）后，開發(fā)商無權(quán)擅自變更小區(qū)的規(guī)劃。如需變更規(guī)劃的，需要征得業(yè)主（購房人）的同意。
其次，設(shè)置垃圾房為洗車場所，不能改變開發(fā)商擅自變更規(guī)劃屬于違法行為的事實。讀者來信中說，開發(fā)商已經(jīng)將擅自變更規(guī)劃設(shè)計建造的建筑物變成了一個洗車場所，即使這樣也不能將擅自變更規(guī)劃設(shè)計這一行為的違法性演變成合法性。況且，這種變化還可能帶來一個侵犯周圍業(yè)主相鄰權(quán)的問題，即可能會產(chǎn)生噪音污染、水流污染、車輛進出帶來的安全隱患等妨礙相鄰業(yè)主正常使用自己不動產(chǎn)的相鄰權(quán)的侵害。
第三，開發(fā)商的這一行為違反合同的約定。上海房地產(chǎn)買賣合同的范本中已經(jīng)對擅自變更規(guī)劃的內(nèi)容作了規(guī)定，因而，開發(fā)商的以上行為違反了合同的約定義務(wù)。
綜上所述，小區(qū)有關(guān)業(yè)主可以通過司法途徑繼續(xù)主張自己的權(quán)利。小桐
反方
分等收費無法改變現(xiàn)狀
維持現(xiàn)狀已經(jīng)不容易了
采訪對象：劉先生身份：業(yè)主委員會主任（在職職工）
業(yè)主委員會主任應(yīng)該是業(yè)主的發(fā)言人，代表廣大業(yè)主的利益。說實話，這個角色不好當。就拿現(xiàn)在實行分等收費來說，最近就有一些業(yè)主來向我反映，說根據(jù)“收費辦法”，我們小區(qū)的物業(yè)管理費似乎收得太高了，很有開個業(yè)主大會，討論把這個費用降下來的必要。如果物業(yè)公司不肯降低收費，那么我們就把這家公司炒掉，再換一家公司來管。
作為業(yè)主委員會主任，我經(jīng)常要跟物業(yè)公司打交道，也經(jīng)常能聽到來自他們的苦惱。他們覺得現(xiàn)在所收的物業(yè)管理費本身就很難維持平衡，比如我們小區(qū)有班車，司機的工資、車輛的日常油費開支等都是明擺在那里的。但業(yè)主不斷地向物業(yè)公司提出增加班車頻率的要求，為了提高服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)公司都是盡可能滿足業(yè)主的要求。在這樣的情況下，業(yè)主還要降低費用，物業(yè)公司是否能夠支撐下去，有些人不會去考慮這個問題。
現(xiàn)在物業(yè)管理實施分等收費，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)根據(jù)“暫行辦法”，參照他們原來的服務(wù)標準，他們還可以提高物業(yè)管理費用。所以分等收費后，一方面是業(yè)主要求降低物業(yè)管理費，另一方面又是物業(yè)公司要求提高物業(yè)管理費，這業(yè)主委員會主任真是不好當啊，像塊三夾板“夾扁頭”。
我們這些業(yè)主委員會成員本來對物業(yè)管理就不太精通，現(xiàn)在又弄出個分等收費，哪里研究得過來。上周六，物業(yè)公司經(jīng)理來找，說根據(jù)新辦法，他們的物業(yè)費收得太低，讓我們考慮一下要么減少班車頻率；要么封掉幾扇大門，減少保安開支。我非常抱怨，原來已經(jīng)理順的問題現(xiàn)在又要重新翻出來做一遍，也許又是一場不小的折騰。
分等收費提高不了收費率
采訪對象：鮑先生身份：物業(yè)公司管理員
我們管理的小區(qū)物業(yè)費收繳率本身就比較低，只能達到75％。我們的小區(qū)中有五分之一的業(yè)主不在這里住，房子是出租給別人的，平時收費就困難很大，這是一種情況。
還有一種情況，即我們小區(qū)的業(yè)主委員會雖然已經(jīng)成立，但很少開展工作，他們對物業(yè)管理缺乏熱情，只有物業(yè)公司有事找他們，他們才會勉強聚在一起商議，但即使商議又往往是沒結(jié)果的“無軌電車”，因為沒人去搜集廣大業(yè)主的意見，也沒人去具體落實什么事。在這種情況下，我們只能維持最基本的保潔保安，而且入不敷出。
現(xiàn)在出臺新的物業(yè)管理分等收費辦法，表面上看是可以讓我們的收費變得更合理，業(yè)主也可以明白消費了，但實際上還是沒有業(yè)主委員會愿意出面來跟我們溝通。別說是讓業(yè)主明白消費，就是讓業(yè)主“點菜”，也沒人肯站起來接過這個“菜單”的。
對照《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等級管理收費暫行辦法》，我們認為可以細化管理收費項目和收費情況，也許收費會比原來略微提高一些，但是本來繳費率就低，再要提高收費，恐怕更不容易收到錢了。
不過我認為我們現(xiàn)在還算好的，業(yè)主是一盤“散沙”，缺乏凝聚力，像我們小區(qū)這樣沒有業(yè)主愿意“點菜”，也沒有跟物業(yè)公司“搞”。反之，如果業(yè)主搶著“點菜”，眾口難調(diào)，豈不更慘。所以從這個角度來說，分等收費就是制造業(yè)主之間的矛盾，到頭來傷了和氣，誰都不愿付費了。
文章來源：新聞午報