為“物業(yè)病”把脈 政協(xié)來為您開“藥方”
“買房”是絕大多數(shù)普通百姓一輩子最大的投資，房子住得是否舒心，很大程度取決于物業(yè)的好壞。有關部門統(tǒng)計顯示，近年來長春市關于物業(yè)方面的投訴每年近30萬件，與物業(yè)管理直接相關的占33％，與開發(fā)商遺留問題相關的占67％；長春市的一些物業(yè)公司也是“滿腹苦水”，全行業(yè)只有1％的企業(yè)處于盈利狀態(tài)，74.1％的企業(yè)虧損運行。是什么原因讓供需雙方陷入“兩難”的境地？有沒有辦法打開這個“結”？
長春市政協(xié)部分委員和政協(xié)邀請的專家以及政府部門相關人員，歷時數(shù)月，對物業(yè)管理情況進行了深入調(diào)研，針對“病癥”開出“藥方”。27日，長春市政協(xié)召開十屆十四次常委會議，通報了此次調(diào)研結果，同時，《進一步加強長春市物業(yè)管理的建議案》也正式通過。其間，本報記者曾多次隨調(diào)研組深入小區(qū)進行采訪。
總體評價 長春市實有房屋建筑面積9324.4萬平方米，物業(yè)管理起步于1996年，目前物業(yè)覆蓋率為45.7％?，F(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)共306家，按現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的不足4％，“小、弱、散、差”現(xiàn)象普遍，總體水平和質(zhì)量有待于提高。
病癥：“父子”關系扯不斷
據(jù)房地部門調(diào)查，長春市現(xiàn)有物業(yè)公司中，55％以上是由開發(fā)公司派生的，開發(fā)商和物業(yè)公司的“父子”關系，導致重建設、重銷售、輕管理的問題無法得到根本解決。開發(fā)商為了促銷，“討好”業(yè)主，不惜壓低物業(yè)收費標準，物管的虧空從賣房利潤中填補；一旦房子賣完了，開發(fā)商撤出，物業(yè)公司就“斷奶”了。失去穩(wěn)定補貼的物業(yè)公司在虧損面前舉步維艱，服務水平每況愈下。加上開發(fā)商在規(guī)劃、設計、施工階段遺留下的問題，物業(yè)無力解決，引發(fā)業(yè)主和物業(yè)的矛盾。業(yè)主據(jù)此不繳物業(yè)費，形成惡性循環(huán)，一些物業(yè)公司不惜棄管。
病根：調(diào)研組認為，問題出在“建管不分”的物業(yè)選擇機制上，物業(yè)管理市場缺乏健全的招投標制度，市場準入門檻低，運行不規(guī)范。
藥方：避免開發(fā)商派生物業(yè)公司，應采取招投標方式確定物業(yè)。物業(yè)公司要早期介入管理，跟蹤小區(qū)工程建設的全過程，嚴把質(zhì)量關，熟悉掌握小區(qū)內(nèi)的管線走向、材料使用情況。商品房竣工驗收應有物業(yè)管理企業(yè)參與。
病癥：老房子物業(yè)難達標
長春市有相當一部分人住在老城區(qū)和分散住宅區(qū)。老城區(qū)大多數(shù)房屋老化陳舊，房屋質(zhì)量、設備、硬件環(huán)境很難具備物業(yè)管理條件，居住者多為低收入群體，要實行標準化的物業(yè)管理困難重重。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些住宅多在計劃經(jīng)濟或市場轉(zhuǎn)型時期以福利或準福利性質(zhì)建設的，長期的低租金使房屋得不到及時的維修養(yǎng)護，造成房屋完好率低，設備陳舊、老化。這些地方私改亂拆、私搭亂建現(xiàn)象突出，有的已嚴重破壞了住宅現(xiàn)狀，影響了公共區(qū)域和公共設施的使用，實施物業(yè)管理無疑難上加難。
病根：長春市有29％的物業(yè)公司由房管所或企業(yè)轉(zhuǎn)制，由于這些住宅區(qū)大部分是20世紀建設，規(guī)劃設計水平較低。如果政府不能給予必要的資金和政策扶持，企事業(yè)單位物業(yè)轉(zhuǎn)型必將陷入進退兩難的尷尬局面。
藥方：老城區(qū)和一些無力改善房屋基礎設施及周邊環(huán)境的職工住宅區(qū)，政府應依托規(guī)劃，逐步進行改造。做到改造一處，完善一處，達標一處，并通過招投標方式，實施物業(yè)管理。
病癥：物業(yè)代收費
問卷反映，仍有56.8％的物業(yè)公司在代供水企業(yè)收水費、實行抄大表，收取費用。但一些業(yè)主對二次供水收費并不認可。結果物業(yè)公司的收費“成功率”低，還要背著大表和小表之間跑、冒、滴、漏的差額，因此每年為二次供水虧損補貼的數(shù)額就很大。供電方面也存在類似問題，增加了物業(yè)公司的額外負擔。另外，各區(qū)環(huán)衛(wèi)部門運輸垃圾，向企業(yè)收取運輸費用的問題也沒有得到很好解決。
病根：物業(yè)管理企業(yè)和公用企業(yè)的責任劃分不明晰。應該明確水、電、氣、熱等公用企業(yè)單位收取相關費用、維修相關管線的責任，實行收費到終端。
藥方：新建住宅小區(qū)的前期規(guī)劃和建設階段，應考慮水、電、氣、熱的終端收費問題，做好小區(qū)管線鋪設，避免出現(xiàn)管線內(nèi)外網(wǎng)連接過程的利益沖突。對老城區(qū)，應盡快理清責任，建議有關方面共同努力，對管線進行改造，然后由水務集團統(tǒng)一接管。
病癥：80％“業(yè)主委員會”形同虛設
調(diào)查顯示，長春市目前有46.3％的物業(yè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會，但其中80％形同虛設。業(yè)主維權難問題普遍存在。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有的物業(yè)企業(yè)為了擺脫監(jiān)督，違規(guī)操作，繞開業(yè)主，自行成立業(yè)主委員會；有的物業(yè)企業(yè)為了多收費，采取給業(yè)主委員會負責人好處等手段，高額收取物業(yè)費；有的物業(yè)公司還百般阻撓業(yè)主自主成立業(yè)主委員會。
另外，業(yè)主法律意識淡薄。許多人不參加業(yè)主大會，使沒有過半數(shù)人參加的業(yè)主大會在法律上不生效，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)等重大事項也無法表決，結果小區(qū)的問題不能按法律程序解決。還有相當數(shù)量的業(yè)主并沒有把物業(yè)服務當作一種商品，像供水、供電、供熱一樣對待，不愿花錢買服務。
病根：缺乏有效的監(jiān)管仲裁機制，司法介入存在一些問題，物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間的矛盾難以及時化解，業(yè)主自我管理機制形成困難。
藥方：社區(qū)應當創(chuàng)造條件擔負起指導和組織籌備業(yè)主委員會的職責。建議由社區(qū)配合物業(yè)管理辦公室組織業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并參與指導業(yè)主委員的正常工作，解決目前業(yè)主難以形成組織和維權難的問題。
病癥：業(yè)主交了費 花哪不清楚
問卷調(diào)查顯示，43.3％的物業(yè)公司認為物業(yè)收費低，價格不合理，31.6％的業(yè)主認為物業(yè)收費過高。大約有半數(shù)以上的物業(yè)公司收費不出具發(fā)票，24.9％的物業(yè)公司不公示收支賬目，拒絕向業(yè)主通報實情。此外，物業(yè)公司還常把物業(yè)費與水、電、氣、熱的收費“捆綁”收取，業(yè)主如果提出異議并拒繳費用，有的還會遭遇物管公司斷水、斷電、不給辦產(chǎn)權證的威脅。
病根：服務與價格沒有直接掛鉤、服務標準模糊。
藥方：禁止“捆綁”收費，應建立物業(yè)收支規(guī)范和物業(yè)收支財會審計制度，嘗試在同一小區(qū)內(nèi)劃分不同區(qū)域，實行不同價位的收費模式。
政府現(xiàn)有措施
給房屋上“養(yǎng)老保險”
2001年長春市組建了物業(yè)維修基金結算中心，目前已累積3.3億元，用于房屋公共部位、公用設施設備的維修。
物業(yè)公司年年“體檢”
每年，長春市物業(yè)管理企業(yè)都要通過一場嚴格的“體檢”，如果管理規(guī)模小，難以生存，或是服務質(zhì)量不好、和業(yè)主矛盾多，不依法辦事的物業(yè)管理部門都將面臨“下課”，目前長春市已有138家物業(yè)管理企業(yè)“下課”。
法規(guī)建設逐漸完善
近年來，《長春市城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、《長春市物業(yè)服務收費辦法》等政策法規(guī)相繼出臺，并制發(fā)了物業(yè)管理服務合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程等示范文本，目前即將出臺《長春市物業(yè)維修基金管理辦法》和《長春市人民政府關于加快物業(yè)管理發(fā)展的若干意見》。2004年7月，長春市物業(yè)管理協(xié)會正式成立，這是政府、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間溝通的橋梁。
業(yè)主應知
購買“物業(yè)”服務一定要簽合同
保護自身合法權益的最好辦法是依法與物業(yè)公司“簽合同”，但問卷反映，只有42.4％的業(yè)主做到了這一點，還有33.5％的業(yè)主根本“不知道”；即使簽了合同，還有“稀里糊涂”的，壓根對所簽服務合同“不了解”的占35.3％。
作為業(yè)主，您要充分認識到“物業(yè)管理是商品”的消費觀念，“物業(yè)服務”就像用水、電、煤氣一樣需要花多少錢買多少服務。
物業(yè)應知
業(yè)主需要多元化服務
調(diào)研問卷反映，高達95％以上的業(yè)主希望小區(qū)物業(yè)提供下列服務：綠化、衛(wèi)生、治安、房屋維修、樓道衛(wèi)生、管理噪音污染、公共設備維修等基本服務。而希望提供健身娛樂器材、看汽車和自行車、管理私搭亂建以及組織一些社區(qū)的娛樂活動等服務項目的，也高達90％以上。
近60％的居民表示需要特約服務，較集中的是各種代繳費用，如代繳手機、電話費，送報、送奶等各種專送，管道疏通服務等。此外，照顧老人或病人，接送小孩，提供家庭衛(wèi)生清潔，室內(nèi)裝修等也都有一定的需求。
目前，有30.7％的業(yè)主對物業(yè)服務“滿意”，11.2％的業(yè)主表示“非常不滿意”，而服務排名“較差”的依次是看管汽車、自行車，房屋及公用設施的維修，小區(qū)治安這三項服務。目前業(yè)主最不滿意物業(yè)公司什么？問卷顯示，從高到低依次為：遇事推諉，解決問題不徹底，房子質(zhì)量差維修不及時，服務承諾不兌現(xiàn)，業(yè)主不同意政府或開發(fā)商指定物業(yè)公司，亂收費、無正式發(fā)票。
摘自：新文化報