北京市住宅專項(xiàng)維修資金使用管理辦法
（征求意見稿）
第一條[目的及依據(jù)] 為加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常維修、使用，根據(jù)國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條[適用范圍] 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱維修資金）的使用和管理，均適用本辦法。
第三條[主管部門] 市建設(shè)委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱市建委)負(fù)責(zé)全市維修資金的歸集與使用的管理、監(jiān)督、指導(dǎo)工作。
市住房資金管理中心（以下簡(jiǎn)稱市資金中心）受托負(fù)責(zé)維修資金歸集、使用管理的日常工作。
市財(cái)政局負(fù)責(zé)實(shí)施維修資金歸集、使用、管理的財(cái)政監(jiān)督工作。
第四條[總體原則] 維修資金管理依“專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?，按幢設(shè)賬，核算到戶”的原則進(jìn)行管理。
第五條[資金用途] 維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修工程。
本辦法所稱住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備是指住宅樓房?jī)?nèi)或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或部分業(yè)主共同所有且使用的房屋的有關(guān)部位及設(shè)施設(shè)備。住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修工程是指除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及更新、改造工程。
第六條[業(yè)委會(huì)開戶] 業(yè)主委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，由業(yè)委會(huì)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主在銀行開立賬戶存儲(chǔ)維修資金。業(yè)委會(huì)開戶銀行由市建委、市財(cái)政局、市資金中心通過招投標(biāo)方式委托，供業(yè)委會(huì)選擇。
第七條[資金劃轉(zhuǎn)] 業(yè)委會(huì)開戶后，應(yīng)當(dāng)將開戶資料報(bào)送市資金中心區(qū)縣管理部備案。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)商品房維修資金，由業(yè)委會(huì)向市建委居住小區(qū)管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱“市小區(qū)辦”）申請(qǐng)，將業(yè)委會(huì)所轄范圍內(nèi)業(yè)主的維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)賬戶；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公有住房售后維修資金，由業(yè)委會(huì)向市資金中心申請(qǐng)，將業(yè)委會(huì)所轄范圍內(nèi)公有住房售后維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)賬戶。
第八條[工程普查] 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年的第四季度對(duì)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，并根據(jù)檢查結(jié)果，制定下一年度物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修工程計(jì)劃、編制費(fèi)用預(yù)算和分?jǐn)偯骷?xì)。
第九條[業(yè)主決策] 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年年底將工程計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算、分?jǐn)偯骷?xì)提交給業(yè)委會(huì)。涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的維修工程，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)，表決通過后實(shí)施；涉及部分樓棟、單元門棟、樓層共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由所涉及范圍內(nèi)的業(yè)主三分之二以上通過后實(shí)施。
第十條[費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t] 凡由專業(yè)管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)管理的共用部位共用設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)部門承擔(dān)維修工程費(fèi)用。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)樓房外的共用設(shè)施設(shè)備的維修工程費(fèi)用由全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
樓房?jī)?nèi)公共部分的維修費(fèi)用由該樓全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)?；一幢樓房有兩個(gè)或兩個(gè)以上單元門的，專屬一個(gè)單元全體業(yè)主使用的公共部分，維修費(fèi)用由該單元全體業(yè)主按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)偅粚僖粚訕欠咳w業(yè)主使用的公共部分，維修費(fèi)用由該層全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
第十一條[選擇施工單位] 業(yè)委會(huì)可委托物業(yè)管理企業(yè)組織施工及驗(yàn)收等。其中大修及更新改造工程必須通過招投標(biāo)方式委托專業(yè)單位進(jìn)行施工。
第十二條[資金支付] 業(yè)委會(huì)可委托物業(yè)管理企業(yè)持《專項(xiàng)維修資金支用備案表》、《維修工程施工合同》及《維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表》到開戶銀行辦理資金支取手續(xù)；工程竣工驗(yàn)收合格后，持維修費(fèi)用決算單、維修費(fèi)用發(fā)票、最終維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表到銀行辦理結(jié)算手續(xù)。
維修工程屬人為損壞等因素造成的，由責(zé)任人承擔(dān)費(fèi)用，不得使用維修資金。
第十三條[對(duì)賬及公開] 銀行應(yīng)定期向業(yè)委會(huì)發(fā)出對(duì)賬單，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)每月與開戶銀行核對(duì)資金賬目。業(yè)委會(huì)應(yīng)定期向業(yè)主公布已發(fā)生的項(xiàng)目維修工程、維修費(fèi)用、分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)及資金使用管理的其他有關(guān)情況。
第十四條[賬戶管理] 維修資金專用賬戶的日常管理，可由業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)賬戶開立后的存取款、記賬、對(duì)賬、分?jǐn)偤怂慵笆芾碜兏鼧I(yè)務(wù)等。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)有專職的財(cái)務(wù)管理人員、配套的專門用于維修資金管理的計(jì)算機(jī)軟、硬件，并制定維修資金管理制度及相應(yīng)安全管理措施。
第十五條[中介代理業(yè)務(wù)] 業(yè)主大會(huì)也可委托具有專業(yè)資質(zhì)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱專業(yè)機(jī)構(gòu)），代理進(jìn)行維修資金記賬或?qū)徲?jì)、申請(qǐng)支用資金的維修工程的可行性研究、預(yù)決算審核、施工質(zhì)量驗(yàn)收、費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)的審核等。市建委定期向社會(huì)推薦專業(yè)機(jī)構(gòu)，供業(yè)主大會(huì)選擇。
第十六條[委托事項(xiàng)] 業(yè)主大會(huì)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)代理上述業(yè)務(wù)的，應(yīng)就委托事項(xiàng)、委托費(fèi)用及費(fèi)用來源等事項(xiàng)簽訂書面協(xié)議。
委托專業(yè)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，有政府指導(dǎo)價(jià)的，按照政府指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行；沒有指導(dǎo)價(jià)的，由委托雙方參照相關(guān)市場(chǎng)價(jià)格協(xié)商確定。
第十七條[業(yè)委會(huì)成立前支用] 業(yè)委會(huì)成立前(即維修資金代管期間)，維修資金原則上不得使用。確需使用的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：
1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將維修工程計(jì)劃在工程涉及區(qū)域的公共部分予以公告；
2、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)維修工程的必要性及費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行鑒定；
3、物業(yè)管理企業(yè)持費(fèi)用預(yù)算、專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定報(bào)告、維修費(fèi)用按戶分?jǐn)偯骷?xì)表等向維修工程涉及業(yè)主征求書面意見，并經(jīng)業(yè)主三分之二以上通過；
4、物業(yè)管理企業(yè)依法與施工單位簽訂維修工程施工合同；
5、物業(yè)管理企業(yè)持資金支用申請(qǐng)、資金支用備案表、業(yè)主決議、專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定報(bào)告、維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表、維修資金交納情況統(tǒng)計(jì)表、施工合同等到市小區(qū)辦或區(qū)縣管理部辦理資金支取手續(xù)。
第十八條[資金續(xù)籌] 如一幢樓房的維修資金經(jīng)使用后，不足首次歸集額的30％時(shí)，業(yè)委會(huì)應(yīng)提議續(xù)籌。續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)及辦法由業(yè)主大會(huì)決定，續(xù)籌金額一般應(yīng)由業(yè)主按所擁有的建筑面積分?jǐn)偂＠m(xù)籌資金匯總后應(yīng)及時(shí)交存到業(yè)委會(huì)開戶銀行，計(jì)入業(yè)主明細(xì)戶。
利用業(yè)主共有部位共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，稅后所得純收益，應(yīng)存入維修資金專戶，分?jǐn)偤笥?jì)入相關(guān)業(yè)主明細(xì)戶，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施的維修工程。
第十九條[補(bǔ)建資金] 1999年1月1日前，凡未建立維修資金的住宅，業(yè)主須按每月0.60元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)建，直至每平方米累計(jì)金額達(dá)到36元為止，此前業(yè)主已交納的房屋大中修費(fèi)余額，或按其他方式歸集的維修資金余額，可沖抵維修資金應(yīng)交納數(shù)額。業(yè)主應(yīng)將資金交到業(yè)委會(huì)開戶銀行賬戶，存入業(yè)主明細(xì)戶內(nèi)。
第二十條[變更處理] 業(yè)委會(huì)合并、分立或撤消時(shí)，應(yīng)憑區(qū)縣建委批準(zhǔn)證明及業(yè)主資金明細(xì)戶清單，到區(qū)縣管理部申請(qǐng)辦理合并、分立或撤消業(yè)委會(huì)賬戶手續(xù)。
業(yè)主變更時(shí)，原業(yè)主或變更后的業(yè)主應(yīng)持房屋轉(zhuǎn)讓合同、維修資金過戶協(xié)議及雙方身份證明到區(qū)縣管理部辦理變更手續(xù)。維修資金由轉(zhuǎn)讓雙方按明細(xì)戶內(nèi)賬面余額進(jìn)行結(jié)算。
因拆遷或其他原因造成住宅滅失的，業(yè)主應(yīng)到區(qū)縣管理部辦理銷戶手續(xù)，提取明細(xì)戶賬面余額。其中，屬于公有住房售后維修資金的，應(yīng)按售房單位和購(gòu)房職工累計(jì)交款的比例分別退還。
第二十一條[閑置增值] 維修資金閑置時(shí)，可按國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)購(gòu)買國(guó)債，嚴(yán)禁挪作他用。
第二十二條[管理手段] 為加強(qiáng)維修資金的監(jiān)管，維修資金的歸集、劃轉(zhuǎn)和支用等環(huán)節(jié)，申請(qǐng)人除提交規(guī)定紙質(zhì)文件外，還應(yīng)在維修資金管理網(wǎng)站上進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)申請(qǐng)，網(wǎng)址是：www.bjzxwxzj.gov.cn。業(yè)主可通過登錄該網(wǎng)站查詢個(gè)人維修資金的交納、費(fèi)用分?jǐn)?、支用、結(jié)息及余額等情況。
第二十三條 [施行日期] 本辦法自2005年 月 日起實(shí)行。市國(guó)土房管局《關(guān)于印發(fā)北京市住宅公共維修基金（文件原名）使用管理辦法的通知》（京國(guó)土房管物[2002]561號(hào)）同時(shí)廢止。