深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范我市業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則、建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》等規(guī)定，制定本規(guī)則。
第二條 本市范圍內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及其活動(dòng)適用本規(guī)則。
第三條 本規(guī)則所稱的業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人，即房地產(chǎn)權(quán)利證書記載的權(quán)利人。
物業(yè)的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實(shí)際占有使用的，享有業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主行使在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，依法履行相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生。
第四條 市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局是市物業(yè)管理的主管部門（以下簡(jiǎn)稱市主管部門），依法對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。
各區(qū)物業(yè)管理行政管理部門（以下簡(jiǎn)稱區(qū)主管部門）依法對(duì)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。
第五條 街道辦事處、社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法組織本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)的成立及首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)，并處理好物業(yè)管理與社區(qū)管理的相互關(guān)系。
第六條 社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)的指導(dǎo)工作應(yīng)接受所屬街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督。街道辦事處應(yīng)確定一名副主任分管該項(xiàng)工作。
街道辦事處應(yīng)把所轄區(qū)域內(nèi)社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作情況納入考核體系。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以建立由區(qū)主管部門、各區(qū)政法委、維穩(wěn)辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度。
聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處負(fù)責(zé)召集和主持。聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題。
有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)召開聯(lián)席會(huì)議：
?。ㄒ唬┯行碌奈飿I(yè)管理政策法規(guī)頒布施行需要貫徹執(zhí)行的；
（二）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿但不主持換屆選舉工作的；
?。ㄈI(yè)主提議召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但業(yè)主委員會(huì)不依法召集的；
（四）發(fā)生其他影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的情況。
街道辦事處應(yīng)整理并保管聯(lián)席會(huì)議的記錄。
第八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)，不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
第九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，所在社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)可以建議其改正，并將相關(guān)情況告知區(qū)主管部門。拒絕改正的，物業(yè)所在地的區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷。
業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，物業(yè)所在地的區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其即時(shí)解散，由所在地的社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)依法組織召開業(yè)主大會(huì)，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：
?。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì)有越權(quán)、不積極履行職責(zé)、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的；
（二）業(yè)主委員會(huì)的行為嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的。
第二章 業(yè)主大會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)的組成和職責(zé)
第十條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)考慮城市規(guī)劃、共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、歷史條件等因素，具體劃分方法由市主管部門制定。
第十二條 業(yè)主大會(huì)的主要職責(zé)如下：
?。ㄒ唬┻x舉、更換業(yè)主委員會(huì)的成員；
（二）制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
?。ㄈ┻x聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，審議、批準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)合同；
?。ㄋ模┍O(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的工作；
?。ㄎ澹Q定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分維修、更新、增設(shè)等所需費(fèi)用的分?jǐn)偅?/p>
（六）決定專項(xiàng)維修基（資）金的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；
?。ㄆ撸Q定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。
第二節(jié) 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備
第十三條 業(yè)主大會(huì)成立的法定條件成就后60日內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地街道辦事處和區(qū)主管部門；業(yè)主也可書面告知物業(yè)所在地街道辦事處和區(qū)主管部門。
前款“法定條件”指物業(yè)的入?。ㄓ茫┞蔬_(dá)到50%以上或自第一個(gè)業(yè)主入伙之日起滿兩年。
第十四條 街道辦事處應(yīng)在收到書面告知后14日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備組一般由5名成員組成，其中社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)、建設(shè)單位代表各一名、業(yè)主代表3名。籌備組的組長(zhǎng)由社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)的工作人員擔(dān)任?；I備組中的業(yè)主代表由社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)推薦產(chǎn)生。
區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備組開展工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合籌備組開展工作。
第十五條 籌備組的主要職責(zé)如下：
（一）自成立之日起15日內(nèi)擬定業(yè)主公約（草案）、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則（草案）；
?。ǘ┐_定業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)；
?。ㄈ┐_定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作；
?。ㄋ模┐_認(rèn)業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)；
?。ㄎ澹└鶕?jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，制定業(yè)主委員會(huì)的選舉辦法，并在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人各若干人。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)由5至17人的單數(shù)組成，具體人數(shù)由籌備組根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%。
第十八條 籌備組應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)業(yè)主身份，并發(fā)放業(yè)主委員會(huì)選舉證。選舉證應(yīng)當(dāng)寫明業(yè)主姓名、性別、住址、有效的聯(lián)系方式及擁有的投票權(quán)數(shù)等基本內(nèi)容。
選舉證用于業(yè)主大會(huì)事務(wù)中核實(shí)業(yè)主身份。
第十九條 業(yè)主大會(huì)投票權(quán)數(shù)按物業(yè)的建筑面積計(jì)算。特區(qū)內(nèi)各類物業(yè)按每十平方米為一個(gè)投票權(quán)，不足10平方米的按四舍五入計(jì)算；5平方米以下且有房地產(chǎn)權(quán)證的非住宅類物業(yè)，每證為一個(gè)投票權(quán)。
寶安、龍崗兩區(qū)以每一平方米為一個(gè)投票權(quán)，不足一平方米的，按四舍五入計(jì)算。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可以推薦一名候選人。籌備組應(yīng)該審查候選人的資格并確定候選人名單。
業(yè)主聯(lián)名推薦的，應(yīng)在籌備組規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，逾期推薦的無效。
第二十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時(shí)間為7日：
?。ㄒ唬I(yè)主公約（草案）、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則（草案）；
?。ǘI(yè)主委員會(huì)候選人簡(jiǎn)歷表、會(huì)議的表決票、業(yè)主委員會(huì)選票、業(yè)主大會(huì)會(huì)議議程。
業(yè)主對(duì)上述公示事項(xiàng)有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式署名向籌備組提出?；I備組應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)予以答復(fù)。
第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前將會(huì)議通知以下列方式送達(dá)全體業(yè)主：
?。ㄒ唬┊?dāng)面遞交書面通知；
（二）將書面通知放入業(yè)主信箱內(nèi)或業(yè)主的物業(yè)專有部分內(nèi)；
（三）郵寄。
此外，會(huì)議通知還應(yīng)當(dāng)在小區(qū)公告欄或其他顯著位置公告。
通知應(yīng)寫明會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、形式、業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單、總投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)等。
第三節(jié) 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開
第二十三條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的內(nèi)容包括：
（一）表決通過業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；
（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員；
（三）其他需要業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過的事項(xiàng)。
第二十四條 業(yè)主為法人的，由其法定代表人行使投票權(quán)。業(yè)主為無完全民事行為能力的，由其法定代理人行使投票權(quán)。
業(yè)主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。書面委托書應(yīng)載明委托事項(xiàng)和投票權(quán)數(shù)。
業(yè)主投票時(shí)應(yīng)出示選舉證，代理人除應(yīng)出具業(yè)主的選舉證外，還應(yīng)出示委托書。
第二十五條 單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人以得票多少排序，按預(yù)定委員人數(shù)得票多者依次當(dāng)選為首屆業(yè)主委員會(huì)委員，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第二十七條 采用書面形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在公示期滿3日內(nèi)組織人員根據(jù)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和方式發(fā)放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作。
第二十八條 回收時(shí)限屆滿后，如與會(huì)業(yè)主的總票權(quán)數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會(huì)總票權(quán)數(shù)法定比例的，由籌備組告知全體業(yè)主延長(zhǎng)投票時(shí)間，組織人員催收表決票、選票，直至與會(huì)業(yè)主總票權(quán)數(shù)達(dá)到業(yè)主大會(huì)總票權(quán)數(shù)法定比例。
前款“與會(huì)”指收到業(yè)主或其委托人的表決票或選票。
前款“與會(huì)業(yè)主總票權(quán)數(shù)”指與會(huì)的業(yè)主所持票權(quán)數(shù)的累計(jì)之和。
第二十九條 籌備組負(fù)責(zé)開箱驗(yàn)票，統(tǒng)計(jì)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布選舉結(jié)果。
第三十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)組織召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)委員推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任一名、副主任一至兩名。
首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議結(jié)束后，籌備組自行解散。
第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議
第三十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議除首次會(huì)議以外分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
第三十二條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照有關(guān)法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定召集，每年至少應(yīng)召開一次。