沈陽(yáng)市住宅小區(qū)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為加強(qiáng)住宅小區(qū)的管理，保障房屋和公用設(shè)施的合理使用，維護(hù)住宅小區(qū)的公共秩序，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅小區(qū)，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以住宅為主體，具備相應(yīng)的配套設(shè)施，建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的居民生活區(qū)（含區(qū)域內(nèi)的非住宅房屋）?！?/p>
第三條 住宅小區(qū)的管理以居民自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合為原則，實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化管理。
第四條 產(chǎn)權(quán)人和使用人有參與住宅小區(qū)管理的權(quán)利和遵守住宅小區(qū)公共秩序的義務(wù)。
第五條 市房產(chǎn)管理部門是本市住宅小區(qū)管理工作的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調(diào)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)，統(tǒng)一制定有關(guān)住宅小區(qū)管理的具體政策及管理標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)住宅小區(qū)管理委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。各區(qū)房產(chǎn)管理部門是本區(qū)住宅小區(qū)管理工作的業(yè)務(wù)管理部門，對(duì)住宅小區(qū)管理工作進(jìn)行協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和檢查。
市規(guī)劃、城建、交通、衛(wèi)生、公安、城管、郵電、供水、供電、煤氣等部門和單位按各自職責(zé)分工，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的管理、監(jiān)督與指導(dǎo)。
各區(qū)人民政府依據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行綜合治理，并對(duì)住宅小區(qū)管理工作實(shí)施監(jiān)督檢查。
第六條 住宅小區(qū)成立小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)），代表產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益，負(fù)責(zé)任宅小區(qū)的日常管理工作。管委會(huì)可委托物業(yè)管理企業(yè)具體實(shí)施小區(qū)管理工作。
第二章 住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)
第七條 住宅小區(qū)管理委員會(huì)由市、區(qū)房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)組建。管委會(huì)由產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表、居民委員會(huì)成員及有關(guān)管理部門、服務(wù)單位派出的代表組成。
第八條 管委會(huì)的職責(zé)：
?。ㄒ唬┲贫ü芪瘯?huì)章程，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益；
（二）接受住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督，并接受住宅小K所在地街道辦事處及各有關(guān)部門的監(jiān)督、檢杏和指導(dǎo)；
（三）通過訂立合同方式、決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)；
?。ㄋ模徸h物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅小區(qū)年度管理計(jì)劃和住宅小區(qū)管理、維修、服務(wù)的重大措施；
?。ㄎ澹└鶕?jù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的日常工作和小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)的使用情況，進(jìn)行檢查、監(jiān)督；
?。└鶕?jù)住宅小區(qū)實(shí)際情況，制定并組織房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人簽署居民公約。
第九親 物業(yè)管理企業(yè)是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件。依法成立，具有法人資格，經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。
第十條 住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行公平競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，放開發(fā)展的原則。
第十一條 市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)"對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查。物業(yè)管理企業(yè)必須到工商、稅務(wù)等部門辦理證照后，方可從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行下列職責(zé)：
（一）依據(jù)物業(yè)管理合同，具體實(shí)施對(duì)小區(qū)的管理；
?。ǘ┙邮芄芪瘯?huì)和產(chǎn)權(quán)人及使用人的監(jiān)督，接受房產(chǎn)管理部門、住宅小區(qū)所在地街道辦事處及其它有關(guān)部門的監(jiān)督、指導(dǎo)；
?。ㄈ┠甓裙芾碛?jì)劃和重大的管理、維修、服務(wù)措施應(yīng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可后實(shí)施；
（四）可以委托專營(yíng)公司進(jìn)行專項(xiàng)管理；
?。ㄎ澹┛梢詫?shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。
第十三條 開展住宅小區(qū)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，必須與小區(qū)管委會(huì)簽訂承包管理合同。承包管理合同應(yīng)報(bào)市、區(qū)房產(chǎn)管理部門備案。
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)開展住宅小區(qū)管理業(yè)務(wù)，在小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)下列事項(xiàng)：
?。ㄒ唬┓课菁案綄僭O(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；
（二）路燈、景點(diǎn)、園林綠化、害井、化糞池、道路、停車場(chǎng)、書報(bào)箱等公用公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；
?。ㄈ┉h(huán)境衛(wèi)生保潔，窖井、化糞池的清掏清運(yùn)；
?。ㄋ模┚S護(hù)文化娛樂活動(dòng)場(chǎng)所秩序；
?。ㄎ澹┍忝穹?wù)網(wǎng)點(diǎn)及車庫(kù)的管理；
?。┚S護(hù)治安及交通秩序；
?。ㄆ撸┳≌^(qū)各類檔案的管理；
?。ò耍┏邪芾砗贤?guī)定的其他事項(xiàng)。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)可開展多種有償便民服務(wù)。
第十六條 住宅小區(qū)內(nèi)房屋及配套設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門按下列分工劃分職責(zé)：
?。ㄒ唬┕╇娫O(shè)施：進(jìn)戶線以內(nèi)的，由物業(yè)管理企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；以外的，由電業(yè)部門負(fù)責(zé)。
（二）煤氣管道：煤氣部門負(fù)責(zé)供氣安全工作。煤氣管網(wǎng)干線引向庭院的支線、室內(nèi)管線及附屬設(shè)施（煤氣表除外）由煤氣部門負(fù)責(zé)，產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)費(fèi)用。
?。ㄈ┳詠?lái)水管線：用戶進(jìn)戶管道總水門以內(nèi)用水設(shè)施（不含水表） 由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；以外的，由自來(lái)水公司負(fù)責(zé)。
（四）下水管道：小區(qū)紅線內(nèi)化糞池及管線（不合市政管線），由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；以外的，由市政部門負(fù)責(zé)。
?。ㄎ澹╇娦殴芫€：樓內(nèi)電話預(yù)埋管線由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，其它管線由電信部門負(fù)責(zé)。
（六）供暖管線：由供暖部門負(fù)責(zé)。
?。ㄆ撸┉h(huán)衛(wèi)設(shè)施及垃圾清運(yùn)由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。
小區(qū)管委會(huì)可直接或委托物業(yè)管理企業(yè)組織協(xié)調(diào)專業(yè)單位及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。專業(yè)單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)有償代行維修養(yǎng)護(hù)（煤氣設(shè)施除外）。
第三章 住宅小區(qū)房屋及設(shè)施的使用與維護(hù)
第十七條 居民使用房屋，應(yīng)遵守下列規(guī)定：
（一）未經(jīng)市、區(qū)房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，不得改變房屋格局、外貌和用途
?。ǘ┎坏脤?duì)房屋的內(nèi)外墻、梁柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、屋面及樓梯間鑿、拆、搭、占；
?。ㄈ┎坏美梅课輳氖挛：怖娴幕顒?dòng)。
第十八條 住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：
?。ㄒ唬┥米哉加?、挖掘道路和綠地，攀折花木；
?。ǘ┱加霉矆?chǎng)地，損壞住宅小區(qū)公共公益設(shè)施；
?。ㄈ﹣y拋垃圾、雜物；
?。ㄋ模┻`章建房，亂搭、亂貼、亂掛等；
?。ㄎ澹┡?、劃、涂、抹園林藝術(shù)雕塑；
（六）聚眾喧鬧；
?。ㄆ撸╋曫B(yǎng)禽畜；
?。ò耍╇S意停放車輛；
?。ň牛┡欧呕蚨逊庞卸居泻ξ锲返?。
第十九條 住宅小區(qū)內(nèi)的房屋維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：
?。ㄒ唬┏凶鈬?guó)有房屋的，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修；
（二）單位產(chǎn)權(quán)房屋委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理的，由物業(yè)管理企業(yè)組織維修，房屋發(fā)生大、中修項(xiàng)目，按實(shí)際結(jié)算，由產(chǎn)權(quán)單位另行支付；
（三）個(gè)人全價(jià)購(gòu)買商品房的，公共部位及公共公益設(shè)施，由產(chǎn)權(quán)入委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修，其余部門由個(gè)人負(fù)責(zé)維修；
（四）居民按住房制度改革政策購(gòu)買的新、舊公有住房，公共部位及公共公益設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修，其余部位由個(gè)人負(fù)責(zé)維修；
（五）動(dòng)遷戶以商品房?jī)r(jià)格購(gòu)買的增加面積房屋，公共部位及公用設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修，其余部位由個(gè)人負(fù)責(zé)維修。凡物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修的，其費(fèi)用從房租和公共部位維修費(fèi)中支出。個(gè)人負(fù)責(zé)維修部分，可有償委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修。
第二十條 凡房屋及附屬設(shè)施可能危及毗連房屋安全及公共安全的，責(zé)任人應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修繕。經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)通知后，在限期內(nèi)未進(jìn)行修繕的，由物業(yè)管理企業(yè)修繕，所發(fā)生的費(fèi)用，由責(zé)任人承擔(dān)。
第二十一條 確屬為完善公共公益設(shè)施在小區(qū)內(nèi)增建房屋的，須經(jīng)管委會(huì)同意并由市規(guī)劃部門審批后，方可建設(shè)。
第四章 住宅小區(qū)的驗(yàn)收與接管
第二十二條 住宅小區(qū)的房屋及公共公益配套設(shè)施必須統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設(shè)。
第二十三條 住宅小區(qū)工程竣工后，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可進(jìn)住。
第二十四條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交住宅小區(qū)時(shí)，向小區(qū)管委會(huì)提供小區(qū)總建筑面積o．2％以上的小區(qū)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有。
第二十五條 移交住宅小區(qū)時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會(huì)或前期管理單位移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)的有關(guān)資料：
?。ㄒ唬┳≌^(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）房屋設(shè)備和配套設(shè)施的竣工圖；
?。ㄈ┑叵鹿芫W(wǎng)圖；
（四）其它必要的資料。
第二十六條 住宅小區(qū)在居民進(jìn)住至住宅小區(qū)管委會(huì)成立前，由市房產(chǎn)管理部門臨時(shí)指定物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理。管委會(huì)成立后，小區(qū)管理工作由前期管理單位移交管委會(huì)。管委會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，可優(yōu)先聘用進(jìn)行前期管理的物業(yè)管理企業(yè)。
第五章 住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源和使用
第二十七條 新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)按建筑面積每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn)，向市住宅建設(shè)管理部門交納住宅小區(qū)管理啟動(dòng)基金，該項(xiàng)基金計(jì)入建設(shè)成本，并及時(shí)劃轉(zhuǎn)到市房產(chǎn)管理部門。
第二十八條 住宅小區(qū)管理啟動(dòng)基金由市房產(chǎn)管理部門設(shè)專帳統(tǒng)一管理，統(tǒng)一安排使用。其中50％作為新建住宅小區(qū)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，50％作為已交付使用住宅小區(qū)的管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)。
第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)公司按住宅小區(qū)總建筑面積0.5％的比例并以成本價(jià)，向管委會(huì)提供商服用房，產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，撥用給小區(qū)管委會(huì)經(jīng)營(yíng)使用，其經(jīng)營(yíng)收入全部用于住宅小區(qū)管理。
第三十條 住宅小區(qū)內(nèi)單位白管房屋（含單位用房），按建筑面積每平方米每年1．50元的標(biāo)準(zhǔn)，向管委會(huì)交納住宅小區(qū)管理費(fèi)。
第三十一條 住宅小區(qū)內(nèi)直管住宅房屋和單位托管房屋，按租金實(shí)收額劃出5％，作為住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。
第三十二條 住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)可由小區(qū)管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)收取。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)可按物業(yè)管理合同，向居民收取住宅小區(qū)管理服務(wù)費(fèi)。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：
?。ㄒ唬┮皇覒裘吭陆患{5元；
?。ǘ┒覒裘吭陆患{6元；
?。ㄈ┤覒裘吭陆患{7元；
?。ㄋ模┧氖覒艏八氖乙陨蠎粜兔吭陆患{8元。
第三十四條 房屋租金、公用部分維修費(fèi)、供水加壓費(fèi)、采暖費(fèi)，仍按規(guī)定執(zhí)行。
第三十五條 小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)用于住宅小區(qū)公共公益設(shè)施的經(jīng)常性維護(hù)、保養(yǎng)和住宅小區(qū)管理的日常支出，不得挪作他用。
第三十六條 住宅小區(qū)各項(xiàng)管理經(jīng)費(fèi)的收支情況，每半年向居民公布1次，接受居民的監(jiān)督。
第六章 罰 則
第三十七條 產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本力、法第十七條、第十八條規(guī)定的，由小區(qū)管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令恢復(fù)原狀并賠償損失。
第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由管委會(huì)制止，并責(zé)令限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的，由市、區(qū)房產(chǎn)管理部門予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失，直至取消物業(yè)管理資格：
?。ㄒ唬┓课菁肮补嬖O(shè)施修繕不及時(shí)的；
（二）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；
（三）私搭亂建，改變房屋和公共公益設(shè)施用途的；
?。ㄋ模┻`反物業(yè)管理合同及違反本管理辦法規(guī)定的。
第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位末按規(guī)定移交工程、末向小區(qū)提供管理用房或劃撥管理經(jīng)費(fèi)的，由市房產(chǎn)管理部門會(huì)同有關(guān)部門責(zé)令其限期履行。
第四十條 擅自將住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)挪作它用的，由市、區(qū)房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，對(duì)責(zé)任者予以行政處罰。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第四十一條 對(duì)拒絕交納各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的居民，物業(yè)管理企業(yè)可責(zé)令其限期交納。逾期不交納者，物業(yè)管理企業(yè)可采取停止供電、供水、供氣等措施，但應(yīng)提前5天書面通知當(dāng)事人。
第七章 附 則
第四十二條 城市規(guī)劃區(qū)以外的縣（市）、區(qū)居民生活區(qū)及2萬(wàn)平方米以下住宅組團(tuán)的管理工作，可參照本辦法執(zhí)行。
第四十三條 本辦法實(shí)施當(dāng)中的具體問題，由市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第四十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行。原《沈陽(yáng)市住宅小區(qū)管理暫行辦法》（沈政發(fā)1990）62號(hào)）即行廢止。