關(guān)于《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的應(yīng)用解釋（試行）
根據(jù)《上海市商品住宅維修基金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）第二十八條規(guī)定，現(xiàn)就《辦法》有關(guān)條文的應(yīng)用問(wèn)題解釋如下：
一、第三條管理部門
市房地資源局下設(shè)市物業(yè)維修基金管理中心（以下簡(jiǎn)稱市中心），負(fù)責(zé)全市維修基金籌集、使用的監(jiān)管和信息管理工作；負(fù)責(zé)對(duì)各區(qū)?？h物業(yè)維修基金管理中心的業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督和培訓(xùn)。
各區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)設(shè)立區(qū)、縣物業(yè)維修基金管理中心（以下簡(jiǎn)稱區(qū)、縣中心），負(fù)責(zé)所轄區(qū)域維修基金的設(shè)立。歸集和使用監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)維修基金信息系統(tǒng)操作。業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)。
二、第四條維修基金的設(shè)立
本條第一款所稱的新建內(nèi)銷商品住宅，是指1999年12月1日之前銷售的普通內(nèi)銷商品住宅，以及1999年12月l日起納人內(nèi)銷商品住宅范圍銷售的普通內(nèi)銷商品住宅、僑匯商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷房等。
三、第五條維修基金專戶的開立
本條所稱的專戶銀行是指市房地資源局指定的商業(yè)銀行。
區(qū)、縣房地局與專戶銀行簽訂的委托協(xié)議應(yīng)當(dāng)使用由市房地資源局印制的示范文本。
區(qū)、縣房地局開立維修基金專戶時(shí)，應(yīng)當(dāng)按人民銀行規(guī)定提交有關(guān)文件和資料。
開立的維修基金專戶，應(yīng)按市房地資源局規(guī)定，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝话创本幹飘a(chǎn)業(yè)代碼及分戶清冊(cè)。
區(qū)、縣中心應(yīng)將維修基金專戶帳號(hào)書面告知市中心。
四、第六條首期維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)
本條所稱的每平方米建筑面積成本價(jià)，由市房地資源局和物價(jià)部門公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面積成本價(jià)以1198元計(jì)價(jià)；2001年1月1日起出售的商品住宅，按簽訂土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)年的每平方米建筑面積成本價(jià)計(jì)價(jià)，成片出讓土地的地塊，按簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同當(dāng)年的每平方米建筑面積成本價(jià)計(jì)價(jià)；簽訂合同的時(shí)間在1996年以前的，每平方米建筑面積成本價(jià)按1198元計(jì)價(jià)。
根據(jù)本條第三款規(guī)定由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定設(shè)立維修基金的，應(yīng)當(dāng)在通過(guò)的業(yè)主公約中予以約定。
五、第七條維修基金的交納時(shí)限
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)持土地權(quán)屬證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和具有相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)實(shí)測(cè)報(bào)告及應(yīng)交維修基金的分戶清冊(cè)，向區(qū)、縣中心辦理維修基金交款確認(rèn)手續(xù)。區(qū)、縣中心確認(rèn)后，開具《商品住宅維修基金交款通知（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用）》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)通知要求向?qū)翥y行交款。專戶銀行收款后，應(yīng)當(dāng)出具專戶銀行蓋章的《上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品住宅維修基金交款憑證》。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人訂立預(yù)售合同中的房屋交接書或出售合同時(shí)，應(yīng)按交接書或出售合同確定的房屋建筑面積計(jì)算購(gòu)房人應(yīng)交納的維修基金金額，并按規(guī)定代房地產(chǎn)管理部門向購(gòu)房人開具《商品住宅維修基金交款通知（購(gòu)房人專用）》，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)依據(jù)通知要求向?qū)翥y行交款。專戶銀行收款后，應(yīng)當(dāng)出具專戶銀行蓋章的《上海市購(gòu)房業(yè)主商品住宅維修基金交款憑證》。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或購(gòu)房人提交經(jīng)專戶銀行蓋章的商品住宅維修基金交款憑證后，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)方可受理房地產(chǎn)初始登記或房地產(chǎn)變更登記。
在區(qū)、縣房地局核準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)登記的同時(shí)，區(qū)、縣中心應(yīng)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按本條第一款第三項(xiàng)規(guī)定，將尚未出售商品住宅中應(yīng)由購(gòu)房人交納的維修基金劃至業(yè)主委員會(huì)的維修基金帳戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持銀行蓋章的交款憑證向區(qū)、縣中心和業(yè)主委員會(huì)備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期不交納的，由區(qū)、縣房地局依照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定作出行政處罰；業(yè)主委員會(huì)也可依法向人民法院提起民事訴訟。
新建外銷商品住宅出售時(shí)設(shè)立維修基金的，按新建內(nèi)銷商品住宅交納維修基金的規(guī)定程序辦理交款和房地產(chǎn)登記手續(xù)。
六、第八條首期維修基金交存情況的檢查和公布
區(qū)、縣中心每月應(yīng)與專戶銀行核對(duì)維修基金的交存情況，每年以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?，公布維修基金交存情況。
區(qū)、縣中心應(yīng)當(dāng)定期按規(guī)定將維修基金交存情況報(bào)市中心。
七、第十條維修基金帳戶的開立
本條所稱的開戶銀行是指市房地資源局指定的商業(yè)銀行。
業(yè)主委員會(huì)開立維修基金帳戶，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向市或區(qū)、縣技術(shù)監(jiān)督部門辦理組織機(jī)構(gòu)代碼登記手續(xù)，與物業(yè)所在地的區(qū)、縣開戶銀行簽訂委托協(xié)議，并使用由市房地資源局印制的委托協(xié)議示范文本。
業(yè)主委員會(huì)維修基金帳戶開立后，應(yīng)將開戶銀行及帳號(hào)報(bào)區(qū)、縣中心備案。
八、第十一條開立維修基金帳戶提交的文件和資料
本條所指的開戶申請(qǐng)書，是指由開戶銀行提供的《開立銀行帳戶申報(bào)表》。 本條所指的業(yè)主委員會(huì)成立的批準(zhǔn)文件是指區(qū)?？h房地產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)登記的批復(fù)和業(yè)主委員會(huì)證書。
本條所指的業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)辦理開戶手續(xù)的委托書，其格式樣本。
業(yè)主委員會(huì)成立之日起15日內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)持未出售房屋分戶清冊(cè)，專戶銀行應(yīng)持交款業(yè)主清冊(cè)，分別報(bào)區(qū)、縣中心核對(duì)；區(qū)、縣中心在核對(duì)后將業(yè)主分戶清冊(cè)提供給業(yè)主委員會(huì)。
九、第十二條維修基金的劃轉(zhuǎn)
區(qū)、縣中心經(jīng)與專戶銀行對(duì)維修基金交存情況及本息數(shù)額核對(duì)無(wú)誤后，區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)訂立維修基金移交協(xié)議，并持支付憑證。維修基金移交協(xié)議和業(yè)主分戶清冊(cè)，通知專戶銀行將維修基金專戶下的相應(yīng)資金本息劃人該業(yè)主委員會(huì)帳戶。
業(yè)主委員會(huì)帳戶開立后的帳務(wù)管理，由選聘的物業(yè)管理企業(yè)或房地產(chǎn)管理部門認(rèn)定的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。
十、第十三條納人維修基金的收益
在物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施收取的費(fèi)用中，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)此發(fā)生的管理成本可以在該費(fèi)用中列支，但具體費(fèi)用需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意。
十一、第十五條物業(yè)維修和更新的實(shí)施
本條所稱的發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，是指《關(guān)于＜上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例＞有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》第十二條所規(guī)定的房屋急修項(xiàng)目。
十二、第十八條維修基金的支取和分?jǐn)?/p>
物業(yè)管理企業(yè)從維修基金中暫借備用金的，應(yīng)當(dāng)編制資金預(yù)算計(jì)劃，并在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。
業(yè)主委員會(huì)向開戶銀行支取費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：
1、支付憑證；
2、加蓋業(yè)主委員會(huì)公章、業(yè)主委員會(huì)主任、副主任簽字蓋章的費(fèi)用分?jǐn)倕R總表；
3、按幢立帳、按戶分?jǐn)偟碾娔X數(shù)據(jù)。
其中，業(yè)主委員會(huì)向開戶銀行支取活動(dòng)經(jīng)費(fèi)備用金的，另需提交加蓋業(yè)主委員會(huì)公章和正、副主任印鑒的業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的決定；業(yè)主委員會(huì)支付住宅大修或者專項(xiàng)維修更新預(yù)付款的，另需提交施工承包合同；業(yè)主委員會(huì)向開戶銀行支取物業(yè)維修、更新費(fèi)用的，另需提交加蓋物業(yè)管理企業(yè)公章的物業(yè)維修、更新費(fèi)用匯總表。
本條所稱的維修基金支付憑證是指銀行貸記憑證。
十三、第十九條維修基金帳目的核對(duì)和公布。
業(yè)主委員會(huì)向開戶銀行查詢其帳戶情況的，需提供業(yè)主委員會(huì)的證明和帳號(hào)。
業(yè)主向開戶銀行柜面查詢其分戶帳情況的，需提供業(yè)主代碼和地址。
開戶銀行應(yīng)當(dāng)免費(fèi)提供電話或柜面等形式的帳戶查詢服務(wù)業(yè)務(wù)。
開戶銀行應(yīng)當(dāng)定期按規(guī)定將維修基金存取情況報(bào)市和區(qū)、縣中心。
十四、第二十條維修基金再次籌集
維修基金再次籌集的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)在業(yè)主公約中作出約定。
維修基金再次籌集時(shí)，業(yè)主委員會(huì)或其委托的業(yè)主小組應(yīng)向再次籌集的對(duì)象發(fā)出書面交款通知。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)交款通知的要求，向開戶銀行交款。
本條第二款所稱的首期維修基金是指購(gòu)房人所交的維修基金金額。
十五、第二十一條住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)維修基金的處理
住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主交納的維修基金剩余款額，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，由住宅受讓人向原業(yè)主支付。轉(zhuǎn)讓合同另有約定的，從其約定。
十六、第二十二條維修基金帳戶的變更
業(yè)主委員會(huì)辦理維修基金帳戶的有關(guān)變更手續(xù)時(shí)，除按開戶銀行規(guī)定提交有關(guān)資料外，有下列情形之一的，還須提交下列文件或資料：
1、物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整或者業(yè)主委員會(huì)主任、副主任發(fā)生更換的，須提交區(qū)、縣房地局核準(zhǔn)變更登記的證明文件。其中，物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整的，還須提交相應(yīng)的電腦數(shù)據(jù)。
2、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更換的，須提交經(jīng)區(qū)、縣房地局備案的新訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同。
十七、第二十三條維修基金帳戶的注銷
因拆遷等原因致使住宅滅失的，其注銷房地產(chǎn)權(quán)證的證明是指房屋拆遷許可證等可以證明房屋滅失的文件。
已建立維修基金的房屋在業(yè)主委員會(huì)成立前滅失的，由售房單位或物業(yè)管理企業(yè)持業(yè)主身份證件的復(fù)印件、房屋拆遷許可證的復(fù)印件、商品住宅滅失退款申請(qǐng)書向區(qū)、縣中心提出申請(qǐng)，經(jīng)審核同意后，持區(qū)、縣房地局的支付憑證及上述資料向?qū)翥y行提取其維修基金分戶帳的剩余款額，并辦理分戶帳注銷手續(xù)。
已建立維修基金的房屋在業(yè)主委員會(huì)成立后滅失的，由業(yè)主委員會(huì)或其委托人持業(yè)主委員會(huì)證明及前款規(guī)定的證明文件和資料，向開戶銀行提取其維修基金分戶帳的剩余款額、辦理分戶帳注銷手續(xù)，并報(bào)區(qū)、縣中心備案。
十八、第二十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋維修基金
本條所稱的公共建筑設(shè)施接收單位是指公共建筑設(shè)施產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)接收單位。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在公共建筑設(shè)施移交前已按規(guī)定交納維修基金的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與公共建筑設(shè)施接收單位辦理設(shè)施移交手續(xù)時(shí)，可按規(guī)定與設(shè)施接收單位辦理維修基金結(jié)算手續(xù)。
凡單獨(dú)確權(quán)的車庫(kù)等物業(yè)所有人應(yīng)按《辦法》規(guī)定交納維修基金。
十九、第二十九條施行日期和執(zhí)行事項(xiàng)
本《辦法》施行前的商品住宅維修基金的籌集，按下列規(guī)定執(zhí)行：
1、1996年6月10日前出售的內(nèi)銷商品住宅，按商品住宅出售合同的約定或房屋買賣雙方、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商一致的意見執(zhí)行。
2、1996年6月10日至本《辦法》施行之日前出售的內(nèi)銷商品住宅，按市物價(jià)局、市房地局滬價(jià)房（1996）116號(hào)《上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的規(guī)定籌集維修基金。
3、1999年12月1日前出售的僑匯商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷房、有限產(chǎn)權(quán)房、使用權(quán)房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房的維修基金籌集，按當(dāng)時(shí)有關(guān)規(guī)定、協(xié)議執(zhí)行。
4、《辦法》施行前已成立業(yè)主委員會(huì)而未建立維修基金的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在《辦法》施行之日起12個(gè)月內(nèi)，按規(guī)定將已銷售商品住宅中購(gòu)房人交納的維修基金和其應(yīng)交納的維修基金以及未銷售房屋的維修基金劃至業(yè)主委員會(huì)帳戶，并報(bào)區(qū)、縣中心備案；未成立業(yè)主委員會(huì)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在《辦法》施行之日起12個(gè)月內(nèi)，按規(guī)定將已銷售商品住宅中購(gòu)房人交納的維修基金和其應(yīng)交納的維修基金劃至區(qū)?？h房地局指定的專戶銀行帳戶。
本《辦法》施行前，業(yè)主委員會(huì)已在非市房地資源局指定商業(yè)銀行開立商品住宅維修基金帳戶的，應(yīng)當(dāng)在本《辦法》施行之日起12個(gè)月內(nèi)將帳戶轉(zhuǎn)移開至市房地資源局指定的商業(yè)銀行；在此期間，若定期存款未到期的，可以在到期后再轉(zhuǎn)移至市房地資源局指定的商業(yè)銀行。