西街幸福小區(qū)召開“三方聯(lián)動(dòng)”會(huì)議。社區(qū)、業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方聯(lián)動(dòng)破解小區(qū)管理難題。
近年來，湖北省應(yīng)城市委、市政府高度重視老舊小區(qū)改造工作，按照“補(bǔ)短板、?；A(chǔ)、優(yōu)功能、提品質(zhì)”的總體策略，始終堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展理念，把老舊小區(qū)改造作為惠民生擴(kuò)內(nèi)需、提升城市功能、推進(jìn)城市更新的重要抓手，大力推行區(qū)塊化、片區(qū)化、社區(qū)化工作模式，聚焦決策共謀、發(fā)展共建、建設(shè)共管、效果共評、成果共享的工作目標(biāo)，高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施老舊小區(qū)改造。自2019年以來，應(yīng)城市累計(jì)投入資金5.8億元，先后完成改造15個(gè)片區(qū)、187個(gè)老舊小區(qū)，惠及1.8萬戶居民。2022年，應(yīng)城市被確立為湖北省第二批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造連片試點(diǎn)。
協(xié)商共議，探索物業(yè)管理發(fā)展新思路
老舊片區(qū)更新改造后，原先臟亂不堪的居民小區(qū)一夜之間舊貌換新顏，道路平整，綠樹成蔭，居民的幸福感和獲得感均得到了極大提升。為鞏固和維護(hù)舊改成果，按照物業(yè)管理全覆蓋的要求，舊改小區(qū)或引進(jìn)專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)嵭芯用褡灾?，以保障舊改政策“軟硬兼顧”的紅利得以全面體現(xiàn)。應(yīng)城市自2019年啟動(dòng)老舊小區(qū)舊改項(xiàng)目伊始，就對老舊小區(qū)后續(xù)物業(yè)管理如何形成長效機(jī)制，保障其可持續(xù)健康發(fā)展進(jìn)行了有益探索。
先行組建業(yè)主委員會(huì)，扎牢后續(xù)管理制度框架
應(yīng)城市水仙花園住宅片區(qū)在舊改之初，為方便后期物業(yè)管理需要，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)還未組建的前提下，管轄社區(qū)依規(guī)代行了業(yè)委會(huì)職責(zé)，以社區(qū)名義通過協(xié)議選聘的形式選擇了一家服務(wù)能力較強(qiáng)的物業(yè)企業(yè)先行介入，對施工過程中管網(wǎng)改造和其他隱蔽工程進(jìn)行跟蹤記錄。當(dāng)小區(qū)舊改施工結(jié)束并交付使用近一年后，業(yè)委會(huì)才組建成功，而此時(shí)，由社區(qū)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已為小區(qū)提供了近一年的免費(fèi)服務(wù)。新組建的業(yè)委會(huì)上任之初，便對社區(qū)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和制定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出了質(zhì)疑，并集體拒絕配合物業(yè)公司的工作。在應(yīng)城市住建局和城中街道辦事處的多次協(xié)調(diào)下，業(yè)委會(huì)才同意重新和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了新的《物業(yè)服務(wù)合同》，而此時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已在小區(qū)義務(wù)服務(wù)了近兩年，企業(yè)損失慘重，極大挫傷了企業(yè)接管老舊小區(qū)的信心。事件發(fā)生后，引起應(yīng)城市政府的高度關(guān)注。2022年，應(yīng)城市委市政府以“黨建引領(lǐng)紅色物業(yè)全覆蓋”為契機(jī)，要求所有住宅片區(qū)按條件成立業(yè)主委員會(huì)或自管委員會(huì)，并在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)所有住宅片區(qū)自治組織全覆蓋，為舊改小區(qū)后續(xù)管理扎牢了制度框架。
多方聯(lián)動(dòng)，共同破解舊改小區(qū)物業(yè)管理難題
老舊小區(qū)大多為原單位房改房，居民結(jié)構(gòu)也多為留守老人和困難家庭。改造后，雖然居住環(huán)境改善了，但因長年未形成付費(fèi)購買服務(wù)的意識(shí)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐后普遍面臨收費(fèi)難、運(yùn)營難的窘境。應(yīng)城市政府在了解行業(yè)發(fā)展困境后，組織舊改辦、住建、民政、城管、公安、消防、市監(jiān)、街道辦事處和社區(qū)、業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)商座談，提交《應(yīng)城市舊改小區(qū)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理工作方案（意見征求稿）》供各方討論，按照黨建引領(lǐng)、屬地管理、市場化運(yùn)作、行業(yè)指導(dǎo)“四原則”和專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理以及保障性管理“兩模式”的方針，協(xié)商共議破解老舊小區(qū)后續(xù)物業(yè)管理發(fā)展難題。
西街幸福小區(qū)由原印刷廠、物資總公司、燃料公司、老交通局家屬樓和金豐苑小區(qū)改造合并而成，大多數(shù)房屋建于上世紀(jì)八九十年代，居民大部分都是原單位家屬，除交通局家屬樓由單位自管外，其他幾個(gè)區(qū)域僅由一個(gè)熱心居民每月收取居民5元錢承擔(dān)幾個(gè)區(qū)域的衛(wèi)生清掃和垃圾清運(yùn)工作，費(fèi)用收繳率70%左右。改造合并后，一直沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)愿意進(jìn)駐，日常衛(wèi)生由舊改施工隊(duì)臨時(shí)代管，但也僅是隔幾天清運(yùn)一次垃圾，導(dǎo)致院內(nèi)剛改造完，垃圾遍地飛舞，垃圾箱惡臭難聞。為盡快解決小區(qū)物業(yè)管理真空問題，舊改辦組織住建局物業(yè)管理股、三眼井社區(qū)、小區(qū)業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)，邀請部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表，多次召開聯(lián)席會(huì)議，商討物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐事宜，大家面對面，提問題，出建議，提要求，談想法，最終在多輪溝通協(xié)調(diào)后，業(yè)主委員會(huì)選聘湖北恒雅物業(yè)服務(wù)有限公司為居民提供后續(xù)物業(yè)服務(wù)工作。如今小區(qū)管理有序，環(huán)境整潔，居民有事找物業(yè)服務(wù)企業(yè)已成小區(qū)新共識(shí)。
以獎(jiǎng)代補(bǔ)，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，激發(fā)企業(yè)接管積極性
舊改小區(qū)居民物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)淡薄，繳費(fèi)習(xí)慣的養(yǎng)成需要一個(gè)過程，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐后物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳難度大，嚴(yán)重影響小區(qū)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)和企業(yè)的正常經(jīng)營，對行業(yè)發(fā)展和后續(xù)長效機(jī)制的建立都會(huì)帶來較大的影響，市政府在進(jìn)行充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，出臺(tái)了舊改小區(qū)物業(yè)管理以獎(jiǎng)代補(bǔ)政策，按每個(gè)小區(qū)每年10萬元獎(jiǎng)補(bǔ)資金發(fā)放，最高補(bǔ)貼2年，續(xù)簽5年物業(yè)服務(wù)合同，在小區(qū)服務(wù)年限為7年，同時(shí)前2年每年將對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)進(jìn)行綜合考核，以保證政府的獎(jiǎng)補(bǔ)資金在緩解物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營困難的同時(shí)，服務(wù)時(shí)限和服務(wù)質(zhì)量也要達(dá)到合同約定要求。
改造后的西街幸福小區(qū)
保障舊改小區(qū)可持續(xù)健康發(fā)展的對策和建議
當(dāng)前，老舊小區(qū)改造和物業(yè)管理主要存在的問題包括以下幾個(gè)方面：居民認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)，對正常的物業(yè)費(fèi)收取存在抵觸情緒；社區(qū)職能在舊改過程中未能充分體現(xiàn)，在施工質(zhì)量監(jiān)管方面被邊緣化，無法正常發(fā)揮其應(yīng)有的監(jiān)督作用；項(xiàng)目舊改施工未充分考慮后期物業(yè)管理成本；舊改施工過程缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制，給后期物業(yè)管理帶來諸多阻力；舊改小區(qū)物業(yè)管理難以實(shí)現(xiàn)收支平衡。面對這些問題，應(yīng)城市也在積極探索保障舊改小區(qū)可持續(xù)健康發(fā)展之道，現(xiàn)結(jié)合行業(yè)實(shí)際對這些問題的應(yīng)對提出幾點(diǎn)建議。
堅(jiān)持在黨建引領(lǐng)下開展“紅色物業(yè)”建設(shè)。應(yīng)城市住建局、城中辦事處和相關(guān)社區(qū)要加強(qiáng)引導(dǎo)，注重實(shí)效，以《“紅色物業(yè)”工作標(biāo)準(zhǔn)》為指導(dǎo)，推動(dòng)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展“紅色物業(yè)”建設(shè)，積極發(fā)揮黨員的先鋒模范帶頭作用，充分調(diào)動(dòng)各方工作積極性，用實(shí)用好三方聯(lián)動(dòng)運(yùn)行機(jī)制，齊抓共管，協(xié)同解決好小區(qū)舊改遺留問題。只有切實(shí)解決好居民的合理訴求，才會(huì)減輕舊改小區(qū)物業(yè)管理工作的阻力，才能推動(dòng)物業(yè)服務(wù)工作的良性循環(huán)。
強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，建立長效機(jī)制。小區(qū)改造前，要明確升級改造時(shí)間和目標(biāo)并在小區(qū)顯著位置予以公示，讓居民深刻感受到舊改工作將會(huì)給他們生活和居住環(huán)境帶來的深遠(yuǎn)影響；社區(qū)要采取多種形式進(jìn)行物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理知識(shí)的宣傳，讓居民理解實(shí)施物業(yè)管理的意義，提高廣大居民對物業(yè)管理的認(rèn)知程度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐后，對服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)收支、成本核算、雙方的權(quán)利和義務(wù)都要在小區(qū)進(jìn)行公示張貼，增加物業(yè)服務(wù)的透明度，讓廣大居民知曉物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的合理性和合法性，逐步培養(yǎng)居民的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)，逐步提高小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收繳率。此外，還要穩(wěn)步推進(jìn)人民調(diào)解、綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)活動(dòng)，逐步建立起老舊小區(qū)管理的長效機(jī)制。
完善和調(diào)整舊改工作體系。嚴(yán)格落實(shí)《關(guān)于進(jìn)一步明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作要求的通知》精神，“居民對小區(qū)實(shí)施改造形成共識(shí)的，即參與率、同意率達(dá)到當(dāng)?shù)匾?guī)定比例的，方可納入改造計(jì)劃；改造方案應(yīng)經(jīng)法定比例以上居民書面（線上）表決同意后，方可開工改造”“居民就結(jié)合改造工作同步完善小區(qū)長效管理機(jī)制形成共識(shí)的，方可納入改造計(jì)劃”，倒逼業(yè)主自覺形成共識(shí)，從源頭上盡量消減后續(xù)物業(yè)管理難題。舊改啟動(dòng)前要提前完成業(yè)委會(huì)組建和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作，規(guī)避社區(qū)代行職責(zé)的矛盾和風(fēng)險(xiǎn)。施工方提前公示小區(qū)舊改施工范圍和施工內(nèi)容，允許社區(qū)或業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面參與施工監(jiān)督、竣工驗(yàn)收、資金撥付等舊改實(shí)施環(huán)節(jié)，最大限度保障在設(shè)計(jì)規(guī)劃范圍內(nèi)舊改施工能滿足實(shí)際使用需求，不留隱患，改造質(zhì)量符合要求，避免出現(xiàn)遺留問題轉(zhuǎn)嫁物業(yè)服務(wù)企業(yè)的現(xiàn)象。
優(yōu)化舊改施工方案。舊改合并居住區(qū)域要從降低后期物業(yè)管理成本角度出發(fā)，不能一味遷就原居民的出行習(xí)慣，要充分做好原居民的宣傳教育工作，不能為幾步路的便利加大小區(qū)的安全隱患，增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本。
引導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)履職盡責(zé)，充分發(fā)揮小區(qū)自治組織的功能作用。老舊住宅后續(xù)物業(yè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及居民物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)淡薄、施工遺留問題解決不徹底、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)意見不統(tǒng)一等棘手問題，難免出現(xiàn)矛盾和對立情緒。要提升業(yè)主委員會(huì)的履職能力，引導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)履好職盡好責(zé)，立場公正，充分發(fā)揮好橋梁紐帶作用，理順情緒，化解矛盾。要大力推進(jìn)綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)落實(shí)落地，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在的違法違規(guī)行為要加大執(zhí)法力度，配合社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好清理整頓工作，不把難題和矛盾推給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
探索建立老舊小區(qū)應(yīng)急維修基金制度。應(yīng)城市自2007年開始建立房屋專項(xiàng)維修資金臺(tái)賬，15年過去了，部分小區(qū)的資金池子已快見底，續(xù)籌將是已建立維修資金賬戶的小區(qū)即將面臨的一大難題。而對于從未繳納過維修資金的老舊小區(qū)來說，將來的維護(hù)資金更是無法保障。如果沒有維修資金，隨著老舊小區(qū)房齡的逐年老化，房屋的公共部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)將是一筆巨大的開支。如果要從業(yè)主手里籌集資金建立老舊小區(qū)專項(xiàng)維修資金，就目前的形勢來看是無法實(shí)現(xiàn)的，因此，要探索采取政府補(bǔ)貼一點(diǎn)、業(yè)主出一點(diǎn)、社會(huì)籌集一點(diǎn)的方式建立老舊小區(qū)應(yīng)急管理基金。如果小區(qū)出現(xiàn)房屋滲漏、墻面剝落、公共設(shè)施設(shè)備中大型維修等緊急事項(xiàng)問題則由政府設(shè)立的應(yīng)急維修基金解決，避免因資金難以落實(shí)導(dǎo)致問題久拖不決，加劇業(yè)企矛盾。
堅(jiān)持市場化運(yùn)作與政府托底并行的工作機(jī)制。當(dāng)前，應(yīng)城市大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模小，實(shí)力不足，而各小區(qū)維修資金賬戶又不足以承擔(dān)小區(qū)改造支出，項(xiàng)目難以為繼時(shí)棄管的可能性隨時(shí)都會(huì)發(fā)生。為保障行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，政府應(yīng)逐步建立“社區(qū)主導(dǎo)、建管并舉、市場化運(yùn)作、政府托底”的工作機(jī)制以規(guī)避行業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。在具體操作上，建議由國企發(fā)起成立物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，吸收和兼并小規(guī)模企業(yè)和服務(wù)項(xiàng)目，同時(shí)對所有舊改小區(qū)實(shí)行公益性兜底管理，在政府政策支持下，利用集團(tuán)規(guī)模優(yōu)勢，引領(lǐng)和推動(dòng)應(yīng)城市物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第6期）
供稿單位：湖北省應(yīng)城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局