文/ 李斌 張瑜
基層治理是國家治理的基石，物業(yè)管理作為服務居民的“最后一公里”，是新時期加強和創(chuàng)新基層社會治理的重要切入點，關系到小區(qū)和諧穩(wěn)定和居民幸福指數(shù)。黨的二十大報告提出，“增強黨組織政治功能和組織功能，堅持大抓基層的鮮明導向，把基層黨組織建設成為有效實現(xiàn)黨的領導的堅強戰(zhàn)斗堡壘”“健全共建共治共享的社會治理制度，提升社會治理效能?！鄙轿魇￠L治市住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱長治市住建局）認真貫徹落實黨的二十大精神、中央經(jīng)濟工作會議精神、全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議精神以及省市關于加強城市基層黨建工作的各項部署要求，堅持黨建引領，堅持以人民為中心，創(chuàng)建紅色物業(yè)。
長治市住建局把加強社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建作為基層治理的第一課題，形成“黨建引領、市場運作、多方參與、共治共建”的工作思路，積極探索并取得初步成效。目前，長治市納入無物業(yè)服務小區(qū)清零范圍的503個小區(qū)已全部實現(xiàn)清零；全市461個物業(yè)服務企業(yè)共組建了166個黨組織，其中有92個企業(yè)單獨組建了黨組織，有199個企業(yè)聯(lián)合組建了74個黨組織，選派黨建指導員的企業(yè)有205個，物業(yè)服務企業(yè)全部實現(xiàn)黨的工作覆蓋；全市2318個小區(qū)，符合組建物管會（業(yè)委會）條件的已全部組建，已成立的物管會（業(yè)委會）全部實現(xiàn)黨的工作覆蓋。長治市以物業(yè)管理“小切口”，破解城市治理“大文章”，以紅色特質(zhì)、黨建溫度增進人民福祉，提升社區(qū)居民滿意度，推動城市基層社會治理提質(zhì)增效。
破解基層治理難題的經(jīng)驗
強化頂層設計，在多元共治中繪就紅色“同心圓”
長治市通過機構改革、重心下移和優(yōu)化職能配置等，將市級住宅小區(qū)物業(yè)管理的19項權限全部下放至區(qū)級，潞州區(qū)組建區(qū)物業(yè)管理服務中心，建立起區(qū)級、街鎮(zhèn)、社區(qū)三級物業(yè)管理體系；在街鎮(zhèn)層面成立“物業(yè)服務中心”，安排專人負責物業(yè)管理工作；在社區(qū)層面組建環(huán)境和物業(yè)管理委員會，承擔物業(yè)服務企業(yè)評優(yōu)評級初審、矛盾糾紛調(diào)處等工作，構建起了上下貫通、職責明晰、運行順暢的物業(yè)服務機構。
潞州區(qū)強化制度性約束，出臺了13項物業(yè)服務制度，讓物業(yè)管理有章可依。其中一項是物業(yè)服務企業(yè)“紅黑榜”制度，納入“紅榜”的物業(yè)服務企業(yè)，在競標政府主導的物業(yè)項目時要優(yōu)先選擇，在居民選擇物業(yè)服務企業(yè)時要優(yōu)先推薦；納入“黑榜”的物業(yè)服務企業(yè)，不再進行星級評定、年底信譽度評價，要倒逼其退出市場。
長治市潞州區(qū)強化制度性約束，出臺了13項物業(yè)服務制度，讓物業(yè)管理有章可依
潞城區(qū)探索打造智慧化黨群服務體系，以智慧化黨群服務中心為載體，推動街道社區(qū)、單位、行業(yè)各領域黨建深度融合，形成多方參與、共同治理的工作格局。黨群服務中心下設物業(yè)企業(yè)管理服務中心、培訓中心、矛盾調(diào)處中心、志愿者服務中心等四個中心，形成了黨群服務平臺統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、其余四個中心聯(lián)動服務的工作格局，激活了物業(yè)管理行業(yè)黨建工作一盤棋。
探索新興模式，在基層治理中點燃發(fā)展“助推器”
長治市以物業(yè)行業(yè)黨委為主導、以社區(qū)黨委為核心、以“網(wǎng)格黨支部+物管會（業(yè)委會）+物業(yè)服務企業(yè)”為主體、以“五方協(xié)商議事”為平臺、以“1+N”捆綁模式為載體的物業(yè)管理服務新模式，破解了老舊小區(qū)“事務無人管、企業(yè)不想干、百姓不滿意”等難題，激活了基層治理“神經(jīng)末梢”。
面對“無主管單位、無物業(yè)服務、無人防物防技防”的“三無”小區(qū)，長治市采取“三步走”工作法：一是堅持全面改造，讓“三無”小區(qū)“能接手”；二是推行捆綁招標，讓“三無”小區(qū)“有人接”；三是開展多元經(jīng)營，讓“三無”小區(qū)“能管好”。通過“大帶小”“新帶舊”，大公司接、全方位挖、多渠道引、高科技上、抱團式走、靈活性用、優(yōu)質(zhì)化保等方法，推動全區(qū)127個“三無”小區(qū)全部實現(xiàn)有物業(yè)服務企業(yè)入駐，推動“三無”小區(qū)物業(yè)服務市場化。其中，山西鑫浩鷹物業(yè)管理有限公司通過政府牽線搭橋接管了60個“三無小區(qū)”，并利用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)自主開發(fā)智慧物業(yè)服務云平臺，為小區(qū)物業(yè)管理裝上了“智慧大腦”。
山西鑫浩鷹物業(yè)管理有限公司利用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)自主開發(fā)智慧物業(yè)服務云平臺，為小區(qū)物業(yè)管理裝上了“智慧大腦”。
武鄉(xiāng)縣積極創(chuàng)新物業(yè)管理：一是在社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建工作中探索建立“一元兩推動”，按照“1平方米補貼1元”標準，將物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金161.3398萬元列入財政預算，補貼無物業(yè)小區(qū)服務；二是創(chuàng)新“黨支部+村集體經(jīng)濟組織+物業(yè)服務企業(yè)”新型村辦物業(yè)服務企業(yè)進小區(qū)模式，鼓勵28個集體經(jīng)濟薄弱村新成立物業(yè)服務企業(yè)4個，參與承接無物業(yè)小區(qū)服務，通過收取物業(yè)管理費，推動集體經(jīng)濟增收；三是為鼓勵物業(yè)服務企業(yè)承擔無物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)服務清零工作，設立武鄉(xiāng)縣物業(yè)管理補貼專項資金，對相關物業(yè)服務企業(yè)給予一定的物業(yè)管理費補貼，實施無物業(yè)住宅小區(qū)三年過渡補貼辦法，經(jīng)過三年的適應和磨合，基本達到舊貌新顏、新舊平等、服務進步的武鄉(xiāng)物業(yè)服務新格局。
破解治理難題，在物業(yè)服務中架起為民“連心橋”
潞城區(qū)探索推行“流動物業(yè)”服務，采用“社區(qū)協(xié)調(diào)+原公司投資+物管會發(fā)動+居民參與+流動物業(yè)承接”的5方聯(lián)動工作方法，通過發(fā)放“流動物業(yè)服務卡”，暢通業(yè)主參與小區(qū)管理的渠道，業(yè)主直接聯(lián)系物業(yè)經(jīng)理，做到了時時有人管，事事有人管，處處有人管，最大限度地提供零缺陷、零漏洞、零空白的服務。目前已在為部分老舊小區(qū)安裝門禁、充電樁，清理化糞池、衛(wèi)生死角，制作公益宣傳欄，拆除亂搭亂建等問題中初見成效。
同時，潞城區(qū)為進一步提升居民滿意度，在創(chuàng)新、特色、實效上下功夫，在全區(qū)物業(yè)服務企業(yè)開展“一月一主題”實踐活動，制定了“黨建引領月”“服務提升月”“敬親孝老月”“團圓歡慶月”“環(huán)境整治月”“安全和諧月”“鄰里守望月”“敬親孝老月”“溫情過冬月”“創(chuàng)優(yōu)爭先月”等十二個主題，按月開展了諸如升國旗、紅歌比賽、廣場舞大賽、紅色電影展播等文娛活動，持續(xù)豐富小區(qū)居民精神文化生活。
現(xiàn)行基層治理模式存在一系列問題
黨建引領物業(yè)服務企業(yè)參與社區(qū)共治優(yōu)勢未能充分發(fā)揮
目前，通過組建黨組織、派駐黨建工作指導員等方式，全市461個物業(yè)服務企業(yè)實現(xiàn)了黨的組織和工作全覆蓋。但同時也存在部分新組建的物業(yè)服務企業(yè)黨組織履行主體責任不到位的問題，失管脫管，停擺不前，基層黨組織對住宅物業(yè)管理的政治引領、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用發(fā)揮不充分，治理成效不顯著。
物業(yè)管理行業(yè)市場競爭機制不完善
由于長治市物業(yè)服務起步較晚，物業(yè)服務企業(yè)大多都是由開發(fā)商直接指定或者其經(jīng)他途徑進入小區(qū)開展服務。此類企業(yè)進駐后，普遍缺少優(yōu)勝劣汰的緊迫感和危機感，經(jīng)營管理水平參差不齊、發(fā)展后勁不足、積極性不高，成為制約物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的瓶頸，無法形成良性的市場競爭機制。
物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)和服務水平偏低
資質(zhì)管理制度的取消使得物業(yè)管理行業(yè)進入門檻降低，許多從業(yè)人員不具備相關知識和服務意識，存在文化程度不高、整體素質(zhì)不高、年齡偏大、待遇較低、從業(yè)人員流動性大、隊伍穩(wěn)定性差、入職門檻低、退出隨意性強等問題。
物業(yè)服務企業(yè)收費難，約束機制不健全
部分集體土地建設小區(qū)和兩違項目小區(qū)，其物業(yè)服務由開發(fā)商指定物業(yè)服務企業(yè)承接，物業(yè)服務費、服務條款和內(nèi)容由小區(qū)開發(fā)商單方確定。同時，部分住宅小區(qū)水、電費未實行一戶一表制，水、電費由物業(yè)服務公司代收，部分企業(yè)存在加價代收或與物業(yè)費捆綁催促業(yè)主交費的情況，一些業(yè)主和租戶因?qū)λ㈦娛召M和捆綁行為存在異義而拒交費、遲交費或不交費，物業(yè)服務企業(yè)不得不為之墊付相應的費用保證多數(shù)住戶水電供應，導致物業(yè)服務公司和業(yè)主產(chǎn)生矛盾，由此衍生出停水、停電問題，加劇了物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)使用人之間的矛盾。
多措并舉，提升基層治理能力
強化監(jiān)督管理，以高質(zhì)量黨建提升治理效能
加強對業(yè)委會（物管會）運作的監(jiān)督管理，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）對業(yè)委會（物管會）作出的違反法律法規(guī)和議事規(guī)則、管理規(guī)約的決定，責令限期整改或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；對業(yè)委會不依法履行職責，嚴重損害業(yè)主權益的，指導業(yè)主大會召開臨時會議，重新選舉；建立業(yè)委會（物管會）成員履職負面清單，對出現(xiàn)負面清單情形的，暫停相關成員履行職責，提請業(yè)主大會終止成員資格并公告全體業(yè)主，涉嫌犯罪的移送司法機關。持續(xù)跟蹤檢查，防止無物業(yè)小區(qū)清零出現(xiàn)反彈。加強業(yè)委會（物管會）隊伍建設，針對業(yè)委會（物管會）委員開展培訓活動，不斷提升業(yè)委會（物管會）委員能力水平。
激活市場力量，以高標準服務發(fā)掘治理潛能
推進各縣、區(qū)工作專班開展好物業(yè)服務合同和項目負責人備案工作，并將物業(yè)服務企業(yè)報備登記信息及時上報市工作專班；完善物業(yè)管理招投標制度，引導業(yè)委會（物管會）通過公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。推進各縣、區(qū)工作專班在征求街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）意見的基礎上，依法依規(guī)建立企業(yè)失信懲戒制度，對嚴重違法違規(guī)、情節(jié)惡劣的物業(yè)服務企業(yè)和直接責任人員，依法清出市場，對已經(jīng)開展物業(yè)服務的，按照《民法典》等規(guī)定經(jīng)業(yè)主同意后予以解聘，推動形成優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境。鼓勵優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)多樣化、多元化經(jīng)營，推動物業(yè)服務精細化和專業(yè)化，采用現(xiàn)代信息技術手段，推動線上線下相融合，大力發(fā)展智慧物業(yè)。
加大典型示范，以高質(zhì)量發(fā)展集聚治理動能
在工作開展過程中及時發(fā)現(xiàn)總結亮點工作，挖掘先進典型，形成可復制的經(jīng)驗在全市范圍內(nèi)進行推廣。達到“抓典型帶一般，抓兩頭帶中間”的目標，以點帶面，充分發(fā)揮先進典型的導向作用。健全黨建引領機制，增加服務供給，補齊服務短板，創(chuàng)新服務機制，堅持黨建引領，做物業(yè)管理行業(yè)黨建“領航員”；創(chuàng)新組織活動，做物業(yè)管理行業(yè)黨建“操作員”；融入社區(qū)治理，做物業(yè)管理行業(yè)黨建“協(xié)調(diào)員”；提升服務質(zhì)量，做物業(yè)管理行業(yè)黨建“服務員”；打造智慧物業(yè)，做物業(yè)管理行業(yè)黨建“信息員”；夯實活動陣地，做物業(yè)管理行業(yè)黨建“管理員”。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第1期）
李斌系山西省長治市物業(yè)行業(yè)黨委書記、長治市住建局城改房產(chǎn)中心主任，張瑜系山西省長治市住建局城改房產(chǎn)中心科員