文 / 宋安成（中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律政策工作委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、上海市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)研究會(huì)主任、上海市錦天城律師事務(wù)所高級(jí)合伙人）
很多人認(rèn)為，當(dāng)前住宅小區(qū)矛盾突出，很大一部分原因是業(yè)委會(huì)作為“類(lèi)公益”組織不專(zhuān)業(yè)所導(dǎo)致的，如果讓其職業(yè)化，各類(lèi)社區(qū)矛盾可能會(huì)迎刃而解，業(yè)主的權(quán)益也會(huì)得到應(yīng)有的保護(hù)。但是，業(yè)委會(huì)真的可以職業(yè)化嗎？筆者根據(jù)多年物業(yè)服務(wù)法律實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，淺談一下自己的看法。
從專(zhuān)業(yè)角度看
首先，從業(yè)委會(huì)的產(chǎn)生和運(yùn)作說(shuō)起。根據(jù)我國(guó)法律、行政法規(guī)及地方性法規(guī)，業(yè)委會(huì)成員最為關(guān)鍵的要求是具備業(yè)主身份（與產(chǎn)權(quán)證登記名字相符），并沒(méi)有要求其必須具備一定社區(qū)管理的經(jīng)驗(yàn)或者掌握一定的物業(yè)管理知識(shí)。一方面，業(yè)主大多數(shù)有自己的職業(yè)，再讓他掌握專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)，取得復(fù)雜的社區(qū)治理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于大多業(yè)委會(huì)成員來(lái)說(shuō)不現(xiàn)實(shí)。另一方面，業(yè)委會(huì)成員即使具備完全的職業(yè)技能和專(zhuān)業(yè)知識(shí)，可以更好地執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、處理業(yè)主大會(huì)授權(quán)的工作，但在絕大多數(shù)業(yè)委會(huì)成員不會(huì)放棄自身工作的情況下，讓他們?cè)诠ぷ髦噙€要天天處理常見(jiàn)的社區(qū)停車(chē)矛盾、鄰里糾紛等，這也是不現(xiàn)實(shí)的。
當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)中有些業(yè)委會(huì)“職業(yè)化”比較成功。比如說(shuō)有的社區(qū)沒(méi)有物業(yè)公司，全憑業(yè)委會(huì)自治管理，做得非常好，幫業(yè)主節(jié)省了不少錢(qián)。還有的業(yè)委會(huì)通過(guò)訴訟或其他方式幫助業(yè)主維權(quán)，保障業(yè)主利益不受侵犯等。由于工作的原因，筆者對(duì)北京、上海、深圳和其他一些城市的業(yè)主“自治”做過(guò)深入了解，比如上海三湘世紀(jì)花城業(yè)委會(huì)主任金鑫、無(wú)錫市春江花園業(yè)委會(huì)主任常本靖等，他們熟悉法律法規(guī)，努力為業(yè)主爭(zhēng)取權(quán)利，確實(shí)在無(wú)形中推動(dòng)了整個(gè)行業(yè)的規(guī)范透明管理，也促進(jìn)了地方主管部門(mén)的依法行政。但是，這些成功業(yè)委會(huì)的所謂“職業(yè)化”，有一個(gè)非常明顯的特點(diǎn)：個(gè)人的專(zhuān)業(yè)能力與全力奉獻(xiàn)的意愿缺一不可。一旦業(yè)委會(huì)換屆或其他原因更換了業(yè)委會(huì)成員，這些成功“職業(yè)化”的業(yè)委會(huì)便又回到了曾經(jīng)的狀態(tài)。換句話(huà)說(shuō)，這些成功的范例實(shí)際上不具備可復(fù)制性。
從經(jīng)濟(jì)角度看
當(dāng)然，業(yè)委會(huì)職業(yè)化并不局限于業(yè)主的自治或自管，還有更為廣泛的含義，比如說(shuō)積極監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，依法為業(yè)主維權(quán)，合理分配小區(qū)停車(chē)位，依法依規(guī)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)等。以筆者接觸過(guò)的大量業(yè)委會(huì)情況來(lái)看，剛剛成立的業(yè)委會(huì)工作積極性最高，甚至?xí)?duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行專(zhuān)業(yè)分組，比如說(shuō)管財(cái)務(wù)的、管工程的、管綠化的等。但是大多數(shù)業(yè)委會(huì)很難堅(jiān)持，一開(kāi)始可能一月一次匯報(bào)會(huì)議，過(guò)段時(shí)間就改為半年一次會(huì)議，時(shí)間再久點(diǎn)可能一年都開(kāi)不了一次會(huì)。歸根結(jié)底，原因就一個(gè)：沒(méi)有報(bào)酬的職業(yè)化是難以持續(xù)的。通俗講，業(yè)委會(huì)的工作主要是為全體業(yè)主謀利益，而不是為自己謀利益。所以，天然就缺少一份動(dòng)力。工作順風(fēng)順?biāo)€好，一旦遇到其他業(yè)主的質(zhì)疑或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不配合，積極性就會(huì)受到打擊，工作就變得應(yīng)付了事甚至戛然而止，這也是我們經(jīng)常會(huì)聽(tīng)說(shuō)某某業(yè)委會(huì)集體辭職或停擺的主要原因?？傊?，如果業(yè)委會(huì)的工作不能作為謀生的手段，就不會(huì)成為一個(gè)職業(yè)，更談不上什么職業(yè)化。
然而，雖然我們不排除業(yè)委會(huì)有職業(yè)化的條件，比如說(shuō)有些業(yè)委會(huì)成員是退休人員，有大量的空閑時(shí)間，或者是經(jīng)濟(jì)條件好，“有錢(qián)有閑”且愿意奉獻(xiàn)的人。他們沒(méi)有功利心，只要掌握了專(zhuān)業(yè)知識(shí)，遵守職業(yè)道德，好像也可以職業(yè)化。但實(shí)則不然，原因有二：一是專(zhuān)業(yè)知識(shí)的掌握難度太大。社區(qū)治理涉及的專(zhuān)業(yè)知識(shí)太多，法律、財(cái)務(wù)、工程、人際關(guān)系等，大多數(shù)業(yè)委會(huì)成員即使是“專(zhuān)職”的，也很難達(dá)到專(zhuān)業(yè)的程度，根本無(wú)法處理小區(qū)紛繁復(fù)雜的各類(lèi)矛盾和突發(fā)問(wèn)題。二是源自我國(guó)社區(qū)的特點(diǎn)——圍墻里的物業(yè)管理模式。小區(qū)太大，加上政府和相關(guān)單位對(duì)圍墻內(nèi)的公共事務(wù)管理或服務(wù)不到位，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)要管的事務(wù)太多，要協(xié)調(diào)的矛盾也太多。換個(gè)角度看，如果業(yè)委會(huì)職業(yè)化，拿了高工資，而實(shí)際上工作又難以做好，自己又住在小區(qū)，各類(lèi)“流言蜚語(yǔ)”估計(jì)是大多數(shù)業(yè)委會(huì)成員無(wú)法承受的，到時(shí)業(yè)委會(huì)集體辭職的現(xiàn)象恐將成為常態(tài)。
非職業(yè)化業(yè)委會(huì)如何規(guī)范運(yùn)作
綜上所述，筆者認(rèn)為業(yè)委會(huì)職業(yè)化著實(shí)行不通。但社區(qū)治理還在路上，社區(qū)矛盾也要處理，非職業(yè)化業(yè)委會(huì)該如何規(guī)范運(yùn)作？
通過(guò)查詢(xún)論文和專(zhuān)業(yè)文章，很多專(zhuān)業(yè)學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士對(duì)業(yè)委會(huì)的良好運(yùn)作提出了頗有見(jiàn)地的觀(guān)點(diǎn)，略作總結(jié)如下：一是明確業(yè)委會(huì)法律地位、權(quán)責(zé)邊界，保證其依法履職；二是明確專(zhuān)有產(chǎn)權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)范圍，賦予業(yè)主委員會(huì)適當(dāng)?shù)墓芾頇?quán)限；三是合理報(bào)酬，保障業(yè)主委員會(huì)的收益權(quán)；四是剝離不合理職責(zé)，讓業(yè)主委員會(huì)工作回歸本位，特別是明確政府主管部門(mén)職責(zé)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)，并明確與業(yè)委會(huì)的職責(zé)劃分；五是保障業(yè)主知情、監(jiān)督和參與權(quán)；六是多維度借助物業(yè)服務(wù)第三方機(jī)構(gòu)力量提升治理水平；七是政府服務(wù)不缺位管理不越位；八是構(gòu)建多維度業(yè)主委員會(huì)績(jī)效評(píng)價(jià)體系，加強(qiáng)履職評(píng)價(jià)；九是規(guī)范平衡全體業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司和個(gè)別業(yè)主等各方利益。
在上述觀(guān)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，筆者結(jié)合長(zhǎng)期為業(yè)委會(huì)提供法律服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，也提出幾點(diǎn)建議與各位交流：
首先，堅(jiān)持黨建引領(lǐng)下的業(yè)委會(huì)工作模式，理性處理各類(lèi)社區(qū)事務(wù)。
社區(qū)治理是一個(gè)“小社會(huì)治理”，法律、行政手段不可能解決所有的問(wèn)題。因此，依據(jù)黨的組織能力和帶頭作用，以此促進(jìn)社區(qū)矛盾解決就成為一條優(yōu)選道路。這里，我們可以參考一下新加坡的做法：在新加坡，每個(gè)議員（大多是人民行動(dòng)黨黨員）都保持與本選區(qū)選民的密切聯(lián)系，議員每周固定一個(gè)晚上接待選民、每月至少一個(gè)晚上走訪(fǎng)選民，通過(guò)議會(huì)代表將選民意見(jiàn)及時(shí)轉(zhuǎn)給相應(yīng)的政府部門(mén)。另外，新加坡的法定機(jī)構(gòu)——人民協(xié)會(huì)是負(fù)責(zé)社會(huì)管理和社區(qū)建設(shè)與管理的重要部門(mén)，擁有1800多個(gè)基層組織，基層組織負(fù)責(zé)人的任命須經(jīng)本選區(qū)議員認(rèn)可。這個(gè)龐大的組織網(wǎng)絡(luò)深入到每一個(gè)社區(qū)和居民小區(qū)，在機(jī)構(gòu)建制上有效保證了居民的各類(lèi)活動(dòng)按照政府的預(yù)設(shè)目標(biāo)進(jìn)行。在此前提下，居民可以積極參與社區(qū)治理，如聘請(qǐng)保安公司、保潔公司等相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提供物業(yè)管理服務(wù)。
未來(lái)，我們可以以新加坡模式為借鑒，把業(yè)委會(huì)與黨組織工作融為一體，合理引導(dǎo)小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)事務(wù)，解決各類(lèi)矛盾。
其次，合理界定物業(yè)服務(wù)各參與方的權(quán)利義務(wù)，給業(yè)委會(huì)良好運(yùn)作提供外部條件。
與業(yè)委會(huì)直接相關(guān)的，第一就是業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)作為小區(qū)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，小區(qū)的重大事宜均應(yīng)當(dāng)由其決定。然而，現(xiàn)狀是大部分業(yè)主對(duì)參與小區(qū)議事的興趣并不高，業(yè)主大會(huì)的決策往往是由業(yè)委會(huì)提出，然后走一個(gè)表決流程即可。如此一來(lái)，難免就會(huì)有個(gè)別業(yè)委會(huì)“以權(quán)謀私”的事件發(fā)生。因此，我們一定要探索更有效的業(yè)主大會(huì)工作機(jī)制，比如有的地方規(guī)定了業(yè)主小組制度和樓組長(zhǎng)制度，以及線(xiàn)上平臺(tái)投票等，這些都可以更好地發(fā)揮業(yè)主大會(huì)的作用，監(jiān)督業(yè)委會(huì)規(guī)范運(yùn)作。
第二，是業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司之間的關(guān)系。業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)公司，物業(yè)服務(wù)公司提供服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，兩者之間應(yīng)該是平等的民事關(guān)系。但現(xiàn)實(shí)中沒(méi)有業(yè)委會(huì)或者業(yè)委會(huì)不作為的小區(qū)，基本上所有事情都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)說(shuō)了算，直接導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾重重；另一方面，業(yè)委會(huì)比較“強(qiáng)勢(shì)”的小區(qū)，也會(huì)因?yàn)闃I(yè)委會(huì)權(quán)力過(guò)大，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不進(jìn)行“孝敬”以尋求自身業(yè)務(wù)的順利開(kāi)展。因此，尋找一個(gè)兩者間的平衡點(diǎn)才是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。目前來(lái)看可以通過(guò)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提升物業(yè)服務(wù)的水平和透明度；通過(guò)提高業(yè)主的個(gè)人素質(zhì)，約束個(gè)人行為，保障小區(qū)公共利益；通過(guò)政府主管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。但要達(dá)到理想狀態(tài)，這必將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。雖然業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾在短期內(nèi)難以完全解決，但對(duì)于大多數(shù)小區(qū)而言，不建議頻繁更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不但會(huì)產(chǎn)生較大風(fēng)險(xiǎn)，而且較易留有后遺癥。
第三，談?wù)剺I(yè)委會(huì)和居委會(huì)的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，業(yè)委會(huì)和居委會(huì)之間既是團(tuán)結(jié)協(xié)作的關(guān)系，又存在著監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。要注意避免以社區(qū)居委會(huì)取代業(yè)委會(huì)，或者重視業(yè)委會(huì)輕視居委會(huì)的兩種極端想法。換言之，在尊重業(yè)委會(huì)自治管理的同時(shí)，要充分發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督協(xié)調(diào)作用。具體到工作上，二者應(yīng)相互協(xié)助與支持，居委會(huì)可以指出業(yè)委會(huì)工作上的不足，共同改進(jìn)，但是不宜以行政管理者的身份自居。
第四，是政府主管部門(mén)的支持和配合。對(duì)于應(yīng)當(dāng)由政府執(zhí)法的小區(qū)違建、居改非、侵占公共區(qū)域等情況，政府主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加大執(zhí)法力度，不能將其丟給業(yè)委會(huì)自行解決。對(duì)于業(yè)委會(huì)的正常工作，以及業(yè)主大會(huì)的正確決定，要給予大力支持，而不是態(tài)度曖昧地不作為?？偠灾?，鑒于業(yè)委會(huì)的權(quán)力局限性，政府主管部門(mén)的支持和配合至關(guān)重要。
最后，通過(guò)專(zhuān)業(yè)第三方賦能，提升業(yè)委會(huì)的工作水平。
在本身職業(yè)化不可行的情況下，業(yè)委會(huì)想要提升工作效能，要么依靠政府無(wú)條件地大力支持，比如給業(yè)委會(huì)提供免費(fèi)代理記賬服務(wù)；要么通過(guò)社區(qū)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)第三方賦能。雖然有些工作可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代勞，但是考慮到業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間同屬利益相對(duì)方，大多事務(wù)不宜由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接處理。另外，政府主管部門(mén)也難以為該類(lèi)業(yè)務(wù)提供長(zhǎng)期、免費(fèi)、全面的專(zhuān)業(yè)支持。因此，如果真要把業(yè)委會(huì)工作做實(shí)，借助專(zhuān)業(yè)的律師、會(huì)計(jì)師或?qū)I(yè)的物業(yè)管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu)提供的專(zhuān)業(yè)服務(wù)支持也許是未來(lái)的一種必然趨勢(shì)。（原載于《中國(guó)物業(yè)管理》雜志2023年第1期）