文/高景艷《中國(guó)物業(yè)管理》雜志社綜合服務(wù)中心主任
《中國(guó)物業(yè)管理》雜志10期卷首語(yǔ)發(fā)表了萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全先生的文章，標(biāo)題是《不要讓高毛利害了行業(yè)》。物業(yè)人開始關(guān)注“毛利率”，開始用財(cái)務(wù)的視角看企業(yè)發(fā)展和行業(yè)發(fā)展，這是一件好事。雜志社編輯部約我就此寫篇文章，通過雜志這個(gè)窗口和大家交流學(xué)習(xí)。
清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、會(huì)計(jì)系主任肖星曾說(shuō)過，財(cái)務(wù)也是一門語(yǔ)言，其描述的是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理狀況。肖星寫過一本十分淺顯易懂的書《一本書讀懂財(cái)報(bào)》，十分受歡迎，估計(jì)一些企業(yè)的負(fù)責(zé)人或財(cái)務(wù)主管都看過。
回到“毛利率”的問題上，對(duì)企業(yè)個(gè)體來(lái)說(shuō)，毛利率反映的是企業(yè)的營(yíng)利能力，對(duì)一個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其反映的是行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。
財(cái)務(wù)視角無(wú)處不在
今年參加雜志社工作例會(huì)討論最多的是“2022智慧物業(yè)調(diào)研”項(xiàng)目，大家一遍又一遍地討論分析從各地企業(yè)調(diào)研回來(lái)的資料，那些看著有點(diǎn)絢麗的智能技術(shù)和應(yīng)用案例材料，被項(xiàng)目組從物業(yè)管理業(yè)務(wù)的角度梳理為不同的板塊和線條。其實(shí)，從財(cái)務(wù)的視角來(lái)看，其核心是財(cái)務(wù)管理，即智慧物業(yè)首先是財(cái)務(wù)的智慧。
為什么？
從財(cái)務(wù)視角來(lái)看，任何企業(yè)其實(shí)就做三件事：投資、融資和經(jīng)營(yíng)。
具體到物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，投資和經(jīng)營(yíng)是終其一生要做的事，而對(duì)那些上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、籌備上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，還要面對(duì)融資的問題。
這樣看來(lái)，財(cái)務(wù)視角是無(wú)處不在的。
深圳市一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部經(jīng)理在其撰寫的文章中認(rèn)為，財(cái)務(wù)管理滲透和貫穿于企業(yè)一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之中，并發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理不僅能夠促進(jìn)企業(yè)節(jié)能挖潛、控制費(fèi)用、降低消耗，還能提高資金的使用效率，防止資金的浪費(fèi)。
其實(shí)，撇開為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)、對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)等業(yè)務(wù)不說(shuō)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，有兩件事是極其重要的，那就是收錢和花錢，這兩件事恰恰是財(cái)務(wù)的基本業(yè)務(wù)，也是一家公司的核心能力之一。
比如，在收錢這件事上，如何最大限度減少應(yīng)收賬款的積壓，這是非常重要的。在這個(gè)問題上，有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)常年“掛賬”大量的應(yīng)收帳款，這對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常棘手的問題。想一想，一方面，你有本屬于自己的錢收不回來(lái)；另一方面，工資、福利、業(yè)務(wù)支出、稅金等等，一項(xiàng)都不能少，長(zhǎng)此以往，企業(yè)就難以正常經(jīng)營(yíng)下去。
近幾年，受新冠肺炎疫情影響，物業(yè)服務(wù)企業(yè)積壓應(yīng)收賬款的問題更加突出。前些天，一位物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人來(lái)雜志社交流，說(shuō)今年以來(lái)，他們公司的應(yīng)收賬款已經(jīng)累計(jì)5000多萬(wàn)元，公司為了正常運(yùn)營(yíng)不得不到處籌措資金。他還表示，這種現(xiàn)象在物業(yè)管理行業(yè)還是比較普遍的，只是每一家企業(yè)的程度不同而已。
從這件事情來(lái)看，是不是應(yīng)該換個(gè)視角看問題？在日常的業(yè)務(wù)視角之外，用財(cái)務(wù)視角看看自己的企業(yè)。
以財(cái)務(wù)視角看物業(yè)服務(wù)企業(yè)
物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過這么多年的發(fā)展，已經(jīng)成為了一個(gè)重要的民生服務(wù)行業(yè)，各地的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都在快速發(fā)展，甚至有不少企業(yè)憑借優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理成功上市。在這里，談一下一物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該具備的最基本的財(cái)務(wù)能力。
百度百科這樣解釋企業(yè)的“財(cái)務(wù)能力”：是企業(yè)施加于財(cái)務(wù)可控資源的作用力，指企業(yè)所擁有的財(cái)務(wù)資源和所積累的財(cái)務(wù)學(xué)識(shí)的有機(jī)組合體，是企業(yè)綜合實(shí)力的反映和企業(yè)活力的價(jià)值體現(xiàn)。企業(yè)財(cái)務(wù)能力主要由財(cái)務(wù)管理能力、財(cái)務(wù)活動(dòng)能力、財(cái)務(wù)關(guān)系能力和財(cái)務(wù)表現(xiàn)能力構(gòu)成。財(cái)務(wù)管理能力是企業(yè)組織、計(jì)劃、控制和協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)活動(dòng)所具有的獨(dú)特知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)有機(jī)結(jié)合的學(xué)識(shí)，主要包括財(cái)務(wù)決策能力、財(cái)務(wù)控制能力、財(cái)務(wù)規(guī)劃能力和財(cái)務(wù)創(chuàng)新能力；財(cái)務(wù)活動(dòng)能力是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)活動(dòng)所具有的獨(dú)特知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)有機(jī)結(jié)合的學(xué)識(shí)，主要包括籌資能力、投資能力、資金運(yùn)用能力和分配能力；財(cái)務(wù)表現(xiàn)能力是通過財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表所體現(xiàn)出來(lái)的財(cái)務(wù)發(fā)展能力，主要包括盈利能力、償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、成長(zhǎng)能力和社會(huì)認(rèn)可能力。
這一大段表述看起來(lái)又復(fù)雜又專業(yè)，其實(shí)，對(duì)照物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)際做法來(lái)看更容易理解。比如，前文講到的那家深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部經(jīng)理在其文章中列舉了幾項(xiàng)關(guān)鍵內(nèi)容，對(duì)很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)都有借鑒意義。其內(nèi)容大致如下：
一是制定財(cái)務(wù)管理制度，以保證財(cái)務(wù)工作的整體方向；
二是統(tǒng)籌財(cái)務(wù)人員的管理，制定培訓(xùn)及管理機(jī)制，制定績(jī)效考核機(jī)制；
三是全面預(yù)算管理，制定各單位目標(biāo)，明確努力方向，層層落實(shí)；
四是統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算軟件和核算制度，規(guī)范財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作，保證真實(shí)高效的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)采集，以便加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析并給高層提供決策依據(jù)；
五是參與下屬單位的稅務(wù)及重大經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)事項(xiàng)的事前審批管控，提前規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；
六是統(tǒng)籌資金管理，細(xì)化每月資金收支計(jì)劃；
七是加強(qiáng)日常監(jiān)督和定期內(nèi)部審計(jì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和風(fēng)險(xiǎn)，不斷提升管理。
分析來(lái)看，以上的內(nèi)容，涉及到財(cái)務(wù)制度、財(cái)務(wù)工作機(jī)制、財(cái)務(wù)管理以及財(cái)務(wù)思維等方面。即便是給到任何一家企業(yè)都適用，不同的是，可以根據(jù)企業(yè)規(guī)模和發(fā)展程度適當(dāng)調(diào)整。
以財(cái)務(wù)視角看物業(yè)管理行業(yè)
觀察一個(gè)行業(yè)，應(yīng)該看看頭部企業(yè)。
作為頭部企業(yè)之一，萬(wàn)物云一直是整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)觀察和研究的對(duì)象，雜志社編輯部也時(shí)常就萬(wàn)物云的創(chuàng)新舉措進(jìn)行分析討論，每一次刊發(fā)的關(guān)于萬(wàn)物云的文章也備受關(guān)注。
萬(wàn)物云在上市前的招股書里有這樣一些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)：公司在2019年、2020年、2021年的營(yíng)收分別為139.27億元、181.45億元、237億元；而其2019年、2020年、2021年，萬(wàn)物云的員工成本分別占總銷售成本的56.1%、35.2%、36.8%。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)物云上市的前一年，也就是2021年，其公司的毛利為40.2億元，毛利率為17%，年內(nèi)利潤(rùn)為17.14億元。
因?yàn)闆]有看到更具體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，難以作細(xì)致的財(cái)務(wù)分析。但是，僅從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，毛利率雖然不是很高，但萬(wàn)物云的盈利能力是不容置疑的。
近些年，隔三差五有物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，資本市場(chǎng)似乎格外青睞物業(yè)管理行業(yè)，一度讓人覺得，物業(yè)管理是個(gè)“賺錢”的行業(yè)。以至于，我常?？吹骄庉嫴坎坏貌弧翱巯隆币恍拔飿I(yè)上市”類的稿件，為行業(yè)的資本熱降溫。但是，資本的推手還是引爆了一些企業(yè)和物業(yè)人的熱情，總有些企業(yè)按耐不住要上市的沖動(dòng)。
其實(shí)，從財(cái)務(wù)視角來(lái)看，上市是企業(yè)發(fā)展的選擇之一，上市或者不上市，本身沒有任何問題，問題在于因上市確實(shí)“虛高”了物業(yè)管理的盈利水平，也就是朱保全先生所擔(dān)心的問題。
對(duì)于全國(guó)各地的中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然看不到其財(cái)務(wù)報(bào)表或財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，但是，物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)從誕生之初就是一個(gè)民生服務(wù)行業(yè)，其收取物業(yè)費(fèi)提供等價(jià)服務(wù)的商業(yè)模式，決定了其本身的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)并不能產(chǎn)生較高的利潤(rùn)率，即便是經(jīng)營(yíng)管理做得再好的公司也不能，這是其商業(yè)模式所決定的。
事實(shí)證明，在人工成本上漲、物業(yè)費(fèi)價(jià)格上調(diào)難度大、疫情防控影響等因素的作用之下，多數(shù)企業(yè)的盈利水平是走低的。
從宏觀角度來(lái)看，不管是對(duì)企業(yè)而言，還是對(duì)整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)應(yīng)該是一個(gè)“中臺(tái)”，其介于決策與運(yùn)營(yíng)之間。
因此，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)該對(duì)內(nèi)引導(dǎo)業(yè)內(nèi)企業(yè)學(xué)習(xí)、認(rèn)知財(cái)務(wù)的重要性，在行業(yè)內(nèi)樹立科學(xué)的財(cái)務(wù)觀，用專業(yè)、優(yōu)異的財(cái)務(wù)能力治理企業(yè)；對(duì)外則應(yīng)該展示、傳播行業(yè)整個(gè)的發(fā)展?fàn)顩r，不被狂熱的資本和少數(shù)的企業(yè)數(shù)據(jù)“帶偏”，讓業(yè)主和社會(huì)看到這個(gè)行業(yè)的本質(zhì)，看到那些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并不華麗卻一直默默無(wú)聞服務(wù)在業(yè)主身邊的企業(yè)和那些平凡從業(yè)者。
正如肖星教授所說(shuō)，財(cái)務(wù)是一門語(yǔ)言，那么，就讓我們“說(shuō)”好它。
（原載于《中國(guó)物業(yè)管理》雜志2022年第11期）