大門(mén)口，掛起了紅燈籠?；ǔ貎?nèi)，白色垃圾清理了。樓道里，不再漆黑一片……2023年剛開(kāi)年，廣外街道馬連道路5號(hào)院有了新面貌。變化，源自小區(qū)引進(jìn)了新物業(yè)。新的一年，居民期盼物業(yè)管理讓老舊小區(qū)更宜居、更“出彩”。
小區(qū)管起來(lái)
鞏固環(huán)境提升改造成果
馬連道路5號(hào)院建于上世紀(jì)80年代，共有4棟居民樓，小區(qū)是典型的無(wú)物業(yè)管理、政府兜底的央產(chǎn)老舊小區(qū)。
物業(yè)在小區(qū)門(mén)口張貼安全提示
左師傅是小區(qū)物管會(huì)成員，也是第一批搬進(jìn)5號(hào)院的居民，“那時(shí)分房，別提多高興了?！?3年過(guò)去了，讓人羨慕的單元樓房變成了老樓房。老樓問(wèn)題多，管線漏水、水壓不足，小區(qū)內(nèi)環(huán)境臟亂、路面坑洼不平，更有私搭亂建，車(chē)輛亂停亂放。左師傅對(duì)環(huán)境提升前家門(mén)口的路記憶深刻，“雨天積水泥濘，冬天結(jié)冰路滑。遇到這種天氣，老人都不敢出門(mén)。”
2020年，廣外街道對(duì)馬連道路5號(hào)院進(jìn)行了環(huán)境整治提升。拆除大門(mén)南側(cè)平房違建，騰出空間。重鋪瀝青混凝土路面，新建人行步道，還路于民。重裝院內(nèi)照明設(shè)施，疏通污水管線，綠化補(bǔ)植。當(dāng)年拆違，左師傅在現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)證頑疾被拆除，“街道工作人員、社區(qū)工作者真下功夫了?！杯h(huán)境的一點(diǎn)變化，居民都看在眼里。
值得一提的是解決居民私占車(chē)位問(wèn)題，“環(huán)境提升前，每走幾步就能看到地鎖，清都清不過(guò)來(lái)，停車(chē)全亂套了?！瘪R連道社區(qū)黨委書(shū)記張婉婷深有體會(huì)。環(huán)境提升后，拆違空地變成停車(chē)場(chǎng)，小區(qū)又引進(jìn)停車(chē)管理公司，院內(nèi)車(chē)位重新劃了線，按規(guī)定收取停車(chē)費(fèi)，實(shí)現(xiàn)了管理上的一次進(jìn)步，秩序逐步有序。
雖然小區(qū)管理有所好轉(zhuǎn)，但整體提升非常有限。別說(shuō)院內(nèi)的環(huán)境無(wú)人管，哪怕是停車(chē)場(chǎng)的衛(wèi)生問(wèn)題也存在多方相互推諉現(xiàn)象。“三分建設(shè)七分管理，老舊小區(qū)環(huán)境提升后管理跟不上，也會(huì)前功盡棄?！苯值郎鐓^(qū)建設(shè)辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人馬延國(guó)說(shuō)。5號(hào)院引入市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)已是必然之舉，但其中困難也不少。
小區(qū)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生有所提升
老舊小區(qū)難以引進(jìn)物業(yè)的報(bào)道屢見(jiàn)不鮮。主要存在普遍標(biāo)準(zhǔn)不高、成本支出壓力大、物業(yè)費(fèi)收繳率低等問(wèn)題。這也導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)缺乏積極性，部分居民對(duì)新引入的物業(yè)沒(méi)有信心。
央產(chǎn)老舊小區(qū)的居民長(zhǎng)期依賴原產(chǎn)權(quán)單位，有個(gè)適應(yīng)市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的過(guò)程。對(duì)產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)抱有疑慮，“如果同意引入新物業(yè)，產(chǎn)權(quán)移交了，以后遇到問(wèn)題是不是就得居民和物業(yè)一起擔(dān)了？”相對(duì)的，物業(yè)公司心里也打鼓。老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施維修需要資金投入，物業(yè)公司的資金有限，如果物業(yè)管理費(fèi)偏低、不易收繳，難以承受如此大的負(fù)擔(dān)。
除了資金引發(fā)的顧慮，還存在協(xié)調(diào)上的問(wèn)題。尤其在推進(jìn)道路維修、停車(chē)管理等工作中，一輪一輪的協(xié)調(diào)會(huì)上，總有剪不斷理還亂的各類(lèi)歷史遺留問(wèn)題，商討過(guò)程中總要被權(quán)責(zé)不清的問(wèn)題牽絆。
物業(yè)選起來(lái)
居民自治共管做好“當(dāng)家人”
物業(yè)管理是央產(chǎn)老舊小區(qū)綜合改造的前置條件，街道和產(chǎn)權(quán)單位都希望抓住老舊小區(qū)綜合改造這一契機(jī)，調(diào)動(dòng)起居民的積極性。街道和社區(qū)發(fā)揮屬地黨建引領(lǐng)作用、產(chǎn)權(quán)單位發(fā)揮組織優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)央地協(xié)同，做到“物業(yè)引進(jìn)”與“改造提升”同步。
破題，還需引導(dǎo)居民形成自我管理機(jī)制。2020年5月1日《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施，廣外街道積極引導(dǎo)小區(qū)成立物管會(huì)。馬連道路5號(hào)院在當(dāng)年8月成立了物管會(huì)。
街道、社區(qū)和物業(yè)溝通入駐后的情況
物管會(huì)在推動(dòng)新物業(yè)進(jìn)駐工作上起到了至關(guān)重要的作用，社區(qū)老黨員、老樓門(mén)院長(zhǎng)和老志愿者帶頭參與。左師傅全程參與工作，他告訴記者，引入物業(yè)前，社區(qū)工作者和物管會(huì)成員組織完成多輪入戶動(dòng)員、投票。第一次入戶動(dòng)員，物管會(huì)用了三天時(shí)間，通過(guò)逐戶上門(mén)爭(zhēng)取到超過(guò)20%的業(yè)主聯(lián)名，提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)引入物業(yè)事宜進(jìn)行表決。因走訪調(diào)查的居民多了，矛盾也慢慢顯現(xiàn)出來(lái)，有的居民不樂(lè)意參與，有的居民直接拒絕，還有的居民因?yàn)檫@事翻臉。“遇到不理解的居民就需要耐心解釋，告訴居民引入物業(yè)的好處，引導(dǎo)居民意識(shí)從‘政府兜底’向‘自治共管’轉(zhuǎn)變?！弊髱煾嫡f(shuō)。正是有了物管會(huì)積極的帶動(dòng)、引導(dǎo)，才有了后面的兩次投票。
新物業(yè)的選擇上，物管會(huì)參考街道和社區(qū)的指導(dǎo)意見(jiàn)，結(jié)合小區(qū)規(guī)模較小、物業(yè)管理成本高等實(shí)際情況，從周邊小區(qū)物業(yè)服務(wù)較好、居民滿意度較高的物業(yè)企業(yè)中選出兩家物業(yè)企業(yè)作為備選企業(yè)，以此降低物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，從而在物業(yè)費(fèi)方面找到居民能接受和物業(yè)能承受的平衡點(diǎn)，并提交業(yè)主共同決定。
封閉管理后的小區(qū)更加安全
在評(píng)估測(cè)算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)單位聘請(qǐng)第三方公司進(jìn)行評(píng)估，收費(fèi)價(jià)格為2.53元/平方米/月。為使小區(qū)居民更好地接受物業(yè)和物業(yè)收費(fèi)價(jià)格，街道和社區(qū)指導(dǎo)物管會(huì)多次與物業(yè)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費(fèi)用，利用小區(qū)實(shí)施封閉管理后的停車(chē)收益，彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)用不足問(wèn)題。最終兩家物業(yè)企業(yè)報(bào)價(jià)分別為1.98元/平方米/月和1.9元/平方米/月，均低于產(chǎn)權(quán)單位評(píng)估測(cè)算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
經(jīng)過(guò)業(yè)主表決，有72%的業(yè)主參與了投票，選聘了在廣外轄區(qū)有物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目且距離小區(qū)較近的北京明華嘉業(yè)物業(yè)管理有限責(zé)任公司作為小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂了正式物業(yè)服務(wù)合同。
“居民自治意識(shí)不斷提升，積極參與基層治理，老舊小區(qū)才能產(chǎn)生自我治理的內(nèi)生動(dòng)力，這也是5號(hào)院引進(jìn)物業(yè)的關(guān)鍵?！睆埻矜谜f(shuō)。
工作干起來(lái)
物業(yè)進(jìn)駐下好服務(wù)管理“先手棋”
今年1月1日，明華嘉業(yè)物業(yè)正式進(jìn)駐小區(qū)。入駐前，物業(yè)各部門(mén)負(fù)責(zé)人多次到小區(qū)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘察，建立相應(yīng)的臺(tái)賬，做好物料準(zhǔn)備和人員儲(chǔ)備。明華嘉業(yè)物業(yè)爭(zhēng)分奪秒，提前三天完成了與產(chǎn)權(quán)單位、停車(chē)管理公司的交接工作。
宣傳欄內(nèi)張貼的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目一目了然
明華嘉業(yè)物業(yè)經(jīng)理汪興介紹，入駐小區(qū)后，物業(yè)首先和社區(qū)居委會(huì)就居民反映強(qiáng)烈的環(huán)境秩序和堆物堆料等安全隱患問(wèn)題進(jìn)行了整治，物業(yè)通過(guò)張貼通知、走訪入戶等方式引導(dǎo)居民自清。對(duì)于逾期未清理的雜物，由工作人員集中清理，暫時(shí)不能清理的告知業(yè)主。物業(yè)粉刷了墻面，樓道“牛皮癬”小廣告問(wèn)題得到了解決。樓內(nèi)問(wèn)題解決后，又對(duì)院內(nèi)廢舊自行車(chē)、白色垃圾、裝修垃圾等突出問(wèn)題進(jìn)行整治，環(huán)境提升同時(shí)消除了安全隱患?！叭腭v后第一次環(huán)境整治，就清理出16大袋垃圾?！泵魅A嘉業(yè)物業(yè)保潔人員孟娜說(shuō)。
“顏值”升級(jí)，居民賞心悅目。修繕硬件設(shè)施則關(guān)乎居民日常生活。明華嘉業(yè)物業(yè)維修師傅蔡玉新介紹，他前期摸排發(fā)現(xiàn)7號(hào)樓每個(gè)單元門(mén)前的燈都?jí)牧耍械膯卧獦莾?nèi)照明也出了問(wèn)題，居民夜晚出入一直“摸黑”行走。進(jìn)駐后，物業(yè)首先維修了照明設(shè)施，讓小區(qū)亮起來(lái)。緊接著，又對(duì)公共座椅、宣傳欄等設(shè)施進(jìn)行修繕，居民有了干凈、整潔、舒適的休憩場(chǎng)所。
春節(jié)前，物業(yè)開(kāi)展了垃圾分類(lèi)、消防演練等多場(chǎng)宣傳活動(dòng)，還為業(yè)主貼福字、送窗花，在小區(qū)門(mén)口掛起了紅燈籠，營(yíng)造出濃濃的過(guò)年氛圍。“這么多年來(lái)頭一次掛上紅燈籠，新物業(yè)入駐后，變化顯而易見(jiàn)。”左師傅說(shuō)。
小區(qū)靚起來(lái)
管理規(guī)范助居民安心過(guò)年
2月5日，物業(yè)入駐小區(qū)一個(gè)月后，記者進(jìn)行了回訪，社區(qū)工作者、居民提到最多的詞就是“變化”。
物業(yè)張貼海報(bào)展示小區(qū)變化
作為社區(qū)黨委書(shū)記，張婉婷非常關(guān)注新物業(yè)的服務(wù)水平，一次在巡邏過(guò)程中，她看到保潔人員費(fèi)勁勾著桶底部的垃圾。經(jīng)過(guò)了解才知道，有一位居民投入的垃圾袋中有幾張春餅，壓在桶底下。為確保垃圾分類(lèi)不出錯(cuò)，保潔人員一點(diǎn)點(diǎn)往外勾出了垃圾袋，取出春餅，進(jìn)行重新分揀。“雖然事情不大，但證明了物業(yè)要求嚴(yán)格，保潔工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。”張婉婷說(shuō)。
張婉婷還提到這些變化：以前停車(chē)公司收停車(chē)費(fèi)，只有一張收據(jù)。而新的物業(yè)公司會(huì)給車(chē)主一張正規(guī)的增值稅發(fā)票。物業(yè)在宣傳欄上貼上了服務(wù)公告和聯(lián)系電話。每一位工作人員從制服到袖標(biāo)都穿著整齊……
居民一個(gè)電話維修師傅及時(shí)趕到
居民也慢慢感受到了物業(yè)管理帶來(lái)的變化。春節(jié)前，1號(hào)樓三單元一位居民家下水道堵塞，當(dāng)時(shí)已經(jīng)晚上8點(diǎn)。報(bào)修物業(yè)后20分鐘物業(yè)工作人員蔡玉新及時(shí)趕到了現(xiàn)場(chǎng)，疏通了下水道，讓居民踏實(shí)舒心地迎來(lái)了兔年春節(jié)。類(lèi)似的情況不在少數(shù)，他告訴記者，入駐一個(gè)月來(lái)，已經(jīng)處理了幾十件漏水、堵塞事件，“只要居民有訴求，我們一定及時(shí)趕到。”蔡玉新說(shuō)。
左師傅感觸最深的是物業(yè)積極態(tài)度。1月10號(hào)，物業(yè)經(jīng)理汪興主動(dòng)與物管會(huì)成員溝通，講述了入駐后的成果以及未來(lái)的工作設(shè)想。同時(shí)在會(huì)上，積極聽(tīng)取居民代表的意見(jiàn)，讓居民監(jiān)督物業(yè)工作。
“通過(guò)這一段時(shí)間的觀察，社區(qū)工作者、居民感覺(jué)環(huán)境、秩序有了明顯提升，物業(yè)管理比之前規(guī)范了很多?！瘪R延國(guó)說(shuō)。
難題解起來(lái)
打造廣外央產(chǎn)老舊小區(qū)管理新樣板
入駐一個(gè)月，物業(yè)收獲了多方點(diǎn)贊。但汪興說(shuō)這僅僅是個(gè)開(kāi)始，“今年的工作還有很多?！彼硎?，新的一年物業(yè)將盡快為小區(qū)加裝電動(dòng)自行車(chē)充電設(shè)施，杜絕電動(dòng)車(chē)上樓、“飛線”充電問(wèn)題。加大宣傳，與居民建立更好的互動(dòng)渠道，讓居民了解物業(yè)服務(wù)情況。在社區(qū)黨委領(lǐng)導(dǎo)下積極參與社區(qū)治理，得到更多業(yè)主的認(rèn)可，居民能夠主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)。
專人清掃衛(wèi)生，樓內(nèi)顏值升級(jí)
物業(yè)入駐后，社區(qū)有了“抓手”。新一年社區(qū)治理工作，張婉婷有新的設(shè)想。社區(qū)將在原來(lái)拆違的地方打造一面文化墻，進(jìn)一步提升小區(qū)文化品質(zhì)。目前，社區(qū)正在與物業(yè)公司溝通，爭(zhēng)取居民意見(jiàn)。
馬延國(guó)表示，廣外地區(qū)類(lèi)似的央產(chǎn)小區(qū)還有很多，街道已對(duì)轄區(qū)內(nèi)央產(chǎn)小區(qū)開(kāi)展了摸底調(diào)查，建立了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，為下一步工作奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，為避免老舊小區(qū)改造后，物業(yè)管理跟不上的問(wèn)題，街道將繼續(xù)堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，通過(guò)居民自治、協(xié)商議事引進(jìn)物業(yè)，推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合共進(jìn)，增強(qiáng)基層治理精細(xì)化水平，提升群眾幸福指數(shù)。
“央產(chǎn)老舊小區(qū)如何引進(jìn)規(guī)范的市場(chǎng)化物業(yè)管理？5號(hào)院引進(jìn)市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)是一次全新的嘗試。我們將在此基礎(chǔ)上，積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，把5號(hào)院打造成央產(chǎn)小區(qū)引進(jìn)物業(yè)管理的樣板小區(qū)，為后續(xù)老舊小區(qū)引入物業(yè)提供經(jīng)驗(yàn)，不斷推進(jìn)央產(chǎn)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平提升?！瘪R延國(guó)說(shuō)。