老舊小區(qū)特別是零散片區(qū)的物業(yè)管理，是小區(qū)治理中的一個共性問題。如何在托底保障的同時，滿足人民群眾對更好服務(wù)的需求?如何在階段性政府“買單”的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)可持續(xù)的常態(tài)運營?這是各地正發(fā)力破解的治理難題。
在以公辦物業(yè)為主力推動老舊小區(qū)物業(yè)全覆蓋的同時，南京市秦淮區(qū)多個街道引入社會化物業(yè)公司進入“最難管”的片區(qū)。這些率先試水的品牌物業(yè)公司生存狀況如何?能否管得好、留得住?記者就此進行了調(diào)查。
賽馬模式，尋找“專業(yè)”力量
12月2日，在雙塘街道荷花塘片區(qū)，高崗里社區(qū)書記郭雅貝招呼約20名居民參加消防演習(xí)。居民聽物業(yè)公司講解消防知識，試用手持滅火器。
荷花塘片區(qū)毗鄰明城墻，是南京11片歷史文化街區(qū)之一，也是亟待更新的棚戶區(qū)。走在雜亂的街巷間，迎面可見這樣的標(biāo)識牌：“建于清末民初，單層磚木混合結(jié)構(gòu)，南北向兩進院落，小青瓦坡屋面，體現(xiàn)了老城南傳統(tǒng)院落民居的特點?！比ツ?月，銀城物業(yè)入駐荷花塘片區(qū)，這里第一次有了專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)。
“這個手持滅火器，我們家家戶戶都安裝了?！?1歲的居民徐永林告訴記者，滅火器由物業(yè)免費幫忙安裝。針對消防安全隱患，每月一次消防演習(xí)成了“標(biāo)配”服務(wù)。街巷環(huán)境變整潔了，電動車有了規(guī)范的充電樁。
“像這樣的老舊小區(qū)和零散片區(qū)，街道內(nèi)有33個，占據(jù)轄區(qū)總面積的七成以上，其中18個原本無物業(yè)?！彪p塘街道物業(yè)科科長黃金戀介紹，居民有改善居住環(huán)境的訴求，區(qū)域內(nèi)有提升安全管理能力的需求，但全部依靠政府人員或財政補貼都不現(xiàn)實，亟待引進高質(zhì)量市場化物業(yè)管理。但另一個現(xiàn)實問題也擺在面前，這些片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差、居民沒有交物業(yè)費習(xí)慣，物業(yè)管理難度高、盈利模式單一。
突破傳統(tǒng)的政府買單、公辦物業(yè)托底模式，雙塘街道制定了“小區(qū)物業(yè)管理提質(zhì)增效及全覆蓋三年行動方案”，決定“牽手”頭部物業(yè)，經(jīng)多方努力引進了本地品牌物業(yè)公司?！巴瑫r引進3家物業(yè)，是想要聯(lián)合更多市場力量集思廣益共同探路，街道看中頭部物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、應(yīng)急響應(yīng)速度和信譽。”黃金戀說。
引入更多市場化力量，尋求小區(qū)治理上的突破。朝天宮街道也做出了全新的嘗試。今年6月份，引入了外地首進南京的寶石花物業(yè)，“交出去”的是最難管的商住混雜片區(qū)——陸家巷。
“以前我們是各人自掃門前雪，樓道、公共區(qū)域垃圾隨處亂放，汽車隨地亂停、共享單車到處亂放?，F(xiàn)在公共區(qū)域很干凈，新安裝的崗?fù)ず偷篱l，對來往車輛進行了管控，生活的空間也變大了?！痹陉懠蚁镆呀?jīng)住了42年的徐志軒對這幾個月里的變化贊不絕口。
“陸家巷片區(qū)的小區(qū)有兩大特點，一是商鋪很多，新場景、新業(yè)態(tài)、新消費蓬勃發(fā)展，其中很多都是網(wǎng)紅店，人流量大;其次是老年人多。”江蘇寶石花物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理吳順龍說，“這和我們以前接管的小區(qū)很不一樣，對物業(yè)管理提出了更高要求。實行街區(qū)化管理模式，讓小區(qū)有了管家。”
“每天上午7點開始巡邏，按照路線將整個片區(qū)走一圈，如果發(fā)現(xiàn)問題，要第一時間處理?！睂毷ㄎ飿I(yè)管家秦樂說，自己和同事們巡邏內(nèi)容包括秩序維護、飛線充電檢查、垃圾清理、非機動車存放等，路上要將擺放不整齊的電動車放到線內(nèi)、將墻上的“牛皮癬”及時清除、將影響通行的共享單車擺到指定位置……如今，行走在陸家巷小區(qū)，這里原先坑坑洼洼的道路填上了柏油，斑駁的墻面被粉刷一新，共享單車整整齊齊地停放在街道兩側(cè)的白線內(nèi)。
帶資進組，扮演“救場”角色
城市發(fā)展進入存量更新時代，老舊小區(qū)成了品牌物業(yè)下沉市場的新領(lǐng)域。但毋庸諱言的是，經(jīng)過近年政府力推的小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，落到最后的，往往是最難啃的“硬骨頭”，物業(yè)費收取是首當(dāng)其沖的難題。
“老舊小區(qū)的居民并沒有形成交物業(yè)費的觀念。很多居民的想法是‘我在這里住了一輩子都沒交過物業(yè)費，憑什么你們一來就要收費?’即便我們先做服務(wù)后收費，但目前收繳率只有30%左右，許多工作都是貼錢在做?！痹诎偃諒?fù)盤研討會上，寶石花物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人直陳管理痛點。老舊小區(qū)缺少物業(yè)用地，一般物業(yè)服務(wù)用房會按照房屋總建筑面積0.3%比例配置，但老舊小區(qū)在建設(shè)之初就沒有這樣的規(guī)劃?！澳壳?，我們一些保安只能站在小區(qū)門口值守，條件比較艱苦。”
“帶資進組”的品牌物業(yè)，并不謀求當(dāng)期的收支平衡?！皝眸P里根本沒法實現(xiàn)封閉式管理，也就沒有收取物業(yè)費的基礎(chǔ)條件，無論如何計算，都無法盈利?！苯鸹飿I(yè)雙塘片區(qū)項目經(jīng)理王靖偉告訴記者，這一開敞式小區(qū)建于1994年前后，有24個出入口，市政道路從小區(qū)里穿過。但現(xiàn)實的要求，零散片區(qū)、獨棟也需要物業(yè)管理，街道以相鄰片區(qū)為單位，落實片區(qū)安全秩序管理，物業(yè)通過巡查加強對零散片區(qū)的公共秩序維護、安全防范等落實管理。他們公司計劃在第三年實現(xiàn)片區(qū)內(nèi)收支平衡。
“片區(qū)面積約12.5公頃，房屋密度高且老舊，區(qū)域內(nèi)居民基本都是老人和租戶，房子本身產(chǎn)權(quán)也不明晰，有的甚至是十幾名產(chǎn)權(quán)人，收繳物業(yè)費難度大，難以滿足居民更高水平的物業(yè)要求?！便y城物業(yè)荷花塘片區(qū)項目經(jīng)理包軍說，他們通過前期投入，在荷花塘片區(qū)建立起基本防范體系，增設(shè)邊界報警、人臉識別等系統(tǒng)，配備保安人員進行巡邏?！半S著荷花塘片區(qū)推進城市更新，能否順利完成物業(yè)入駐，實現(xiàn)自我造血式的收支平衡，我們心里也沒底。”
進駐雙塘街道的3家物業(yè)公司在接受采訪時坦言，目前的基本保障更多傾向于滿足社會安全保障，但面對居民更高水平的供水、供熱、供氣等公用設(shè)備管理，片區(qū)綠化、道路維修等設(shè)施改善需求，目前還無力滿足。
收放之間，培育“造血”能力
“老舊小區(qū)需要物業(yè)公司的服務(wù)，但自身付費意識不強，而物業(yè)公司需要依靠物業(yè)費維持正常運轉(zhuǎn)，這是老舊小區(qū)突出的最大矛盾。” 東南大學(xué)物業(yè)管理研究所所長黃安永認(rèn)為，需要街道社區(qū)沉下去，召開各類居民會議，加大宣傳力度，讓居民逐漸接受“花錢買服務(wù)、花錢買享受”理念。他強調(diào)，街道內(nèi)的老舊小區(qū)是混雜的多功能管理體系，必須要以政府為主體，以企業(yè)為主力，強化經(jīng)管協(xié)調(diào)，扎實研究和推動物業(yè)工作做實做優(yōu)。
“有了品牌物業(yè)，社區(qū)也多了一個幫手。”雙塘街道來鳳街社區(qū)黨委書記魏萍說，為了讓物業(yè)留得住、干得好，政府和社區(qū)都在努力，正探索實施黨建引領(lǐng)下的“社區(qū)+物業(yè)”新模式，致力于將“兩條線”擰成“一股繩”。社區(qū)出力將綠化、監(jiān)控、雨污分流等小區(qū)基本設(shè)施改善好，再交由物業(yè)維護管理。在街道設(shè)置公安、物業(yè)、社區(qū)三方合署辦公區(qū)域，讓居民遇到問題時能找到對應(yīng)解決方法，而不是將一些不屬于物業(yè)管理的問題也壓在他們身上。
雙塘街道相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，他們的計劃是先補貼、扶持，后放手交給市場。對于片區(qū)內(nèi)暫時無法實現(xiàn)收支平衡的物業(yè)公司，街道采取一個小區(qū)一種補貼方式。第一年，街道補貼銀城物業(yè)荷花塘片區(qū)物業(yè)管理費用80萬元，對金基物業(yè)零散片區(qū)的牽牛巷片區(qū)、許苑小區(qū)、秦狀元巷46號等8個項目第一年補貼近36萬元，街道第一年共補貼給物業(yè)公司近400萬元。與此同時，街道也在開拓資源賦能物業(yè)。在部分片區(qū)，正試點將路邊停車位交給物業(yè)公司一體化管理。一方面減少政府管理成本，另一方面又給市場更多自留地。
“不應(yīng)該是以政府為主體，而是政府引導(dǎo)?！蹦暇┦谐青l(xiāng)建設(shè)委員會工程儲備中心副主任陳小堅認(rèn)為，物業(yè)費的收繳率實際上衡量的是物業(yè)水平是否能夠真正達(dá)到老百姓的認(rèn)可度?！罢梢蕴峁┕操Y源向物業(yè)公司傾斜，如將街巷城市公共空間的運營許可、公共停車的收費權(quán)等讓渡給物業(yè)公司，但是絕對不是政府為主體，而是市場為主體或是各個利益方為主體，包括居民、商戶、物業(yè)公司，所有利益相關(guān)方是主體?！?/span>
突破邊界，打開“下沉”市場
對于品牌物業(yè)“搶灘”登陸，多家公辦物業(yè)負(fù)責(zé)人在接受采訪時表示“樂見其成”?！耙环矫?，我們需要承擔(dān)社會責(zé)任，但無限制托底、長期輸入投入也是一個無底洞，經(jīng)營難以持續(xù)。另一方面，我們也希望看到，這些市場化公司如何實現(xiàn)盈虧平衡，創(chuàng)出新路可以給我們以借鑒。”一家區(qū)屬國企平臺公司負(fù)責(zé)人說。
路越蹚越寬闊，外地品牌物業(yè)公司相繼進入南京市場，正帶來更多破題思路。老舊小區(qū)乃至零散片區(qū)物業(yè)管理并非無解之題，自有實現(xiàn)盈利的可持續(xù)發(fā)展之道。
“第一年虧了400萬元，今年虧了100多萬元，明年有望實現(xiàn)收支平衡略有盈余?！痹妇昂图椅飿I(yè)南京公司秦淮片區(qū)項目經(jīng)理張建云正在忙著年底盤點。該公司去年2月入駐夫子廟街道，目前已接管47個小區(qū)，其中11個閉合小區(qū)，36個零散小區(qū)。該公司起家于北京，探索“微利可持續(xù)”的老舊小區(qū)改造市場化模式，如今已在全國各地鋪開。
“好的圍合小區(qū)，五毛錢一平方米的物業(yè)費收繳率能達(dá)到70%-80%。零散片區(qū)最困難，每平方米三毛的保潔費收繳率也就只有20%?！彼懔私衲甑馁~，物業(yè)費+保潔費收了190萬左右，停車費預(yù)計70多萬元，政府補貼二三十萬元。公司80多個員工，人力成本是最大的支出。填補收支“巨虧”的關(guān)鍵是增值服務(wù)態(tài)勢良好。“小區(qū)入戶維修很受歡迎，今年實現(xiàn)利潤近30萬元;新推出的局部裝修改造很受歡迎，今年合同額100多萬元;今年還簽了3臺小區(qū)電梯加裝，可以給公司帶來每臺50萬元的現(xiàn)金流。小區(qū)飲水機和充電樁設(shè)施剛鋪開，一年下來也會有個幾萬元。明年要在這方面發(fā)力，就能走出虧損?！?/span>
“其實從小區(qū)出新改造就可以接入，一方面便于后期管理，同時可以更好實現(xiàn)收支平衡?！币患椅飿I(yè)公司項目負(fù)責(zé)人坦言，相比于外地，目前南京這塊市場蛋糕還沒有打開，社區(qū)空間的商業(yè)化利用也存在制度壁壘?！跋鲁辽鐓^(qū)經(jīng)營社群，對于更多物業(yè)企業(yè)而言是個大市場，但需要更多政策上的突破?！?/span>
值得關(guān)注的是，陸家巷片區(qū)也是南京市房產(chǎn)局落實美好家園、探索街區(qū)化物業(yè)的一個試點。把原有的物業(yè)服務(wù)模式由“小區(qū)型“升級”街區(qū)型”，將原來以產(chǎn)權(quán)人委托開展的物業(yè)管理，塑造為向基層政府和社區(qū)居民提供服務(wù)的“物業(yè)+”市場結(jié)構(gòu)，加大政府采購物業(yè)服務(wù)的范圍、內(nèi)容。南京正在探索將物業(yè)管理小單元和城市管理大板塊結(jié)合起來,兌現(xiàn)多方扶持的政策紅利，增強各類物業(yè)企業(yè)在不同環(huán)境下的發(fā)展能力。