思明城建集團(tuán)深入試點小區(qū)組織開展“洗臉行動”
住宅小區(qū)是城市的細(xì)胞。當(dāng)文明風(fēng)尚滌蕩城市大街小巷，全域蝶變或許就是從一個小區(qū)、一個樓道開始。
聚焦群眾急難愁盼，打通基層治理“最后一公里”，廈門市建設(shè)局創(chuàng)新推出“大物業(yè)”管理模式，著力破解“無物業(yè)”小區(qū)管理難題。
這是一次探索，將推動黨建引領(lǐng)下無物業(yè)小區(qū)逐步實現(xiàn)從“社區(qū)管”到“居民自管”再到“有物業(yè)管”的發(fā)展新路徑，不斷提升城市基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化水平；這也是一次破題，試圖解決無物業(yè)小區(qū)居民自治意識弱、購買服務(wù)意識低、管理“臟亂差”等問題，構(gòu)建小區(qū)長效管理機(jī)制，不斷滿足人民群眾對高品質(zhì)生活新期待，為爭創(chuàng)全國文明典范城市貢獻(xiàn)力量。
“一盤棋”“一張圖”全域治理 推動管理全覆蓋
近年來，改造提升讓許多老舊小區(qū)舊貌換新顏。但同時，小區(qū)管理“后半篇文章”的重要性也逐漸凸顯。“硬件”提升，“軟件”如何跟上，以確保改造成效不“返舊”？今年廈門市建設(shè)局創(chuàng)新探索“大物業(yè)”管理模式，為推進(jìn)城市精細(xì)化管理、社區(qū)治理探出了一條新路。
“打破邊界壁壘，以‘全域治理’理念為基層治理提質(zhì)增效。”廈門市建設(shè)局物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人介紹，通過將無物業(yè)小區(qū)、獨棟房屋、公共建筑等進(jìn)行整合，并延伸公共市政服務(wù)，將周邊市政道路、街區(qū)合并規(guī)整，形成“大物業(yè)”管理范圍。再以“一盤棋”和“一張圖”的全域治理理念，推動小區(qū)實現(xiàn)全覆蓋有效管理。
“大物業(yè)”管理具體如何實現(xiàn)？廈門市建設(shè)局提出了三種模式，供運營企業(yè)根據(jù)廈門市不同區(qū)域、不同小區(qū)分類施策——可采用將政府的市政物業(yè)管養(yǎng)、購買服務(wù)等資源與“大物業(yè)”片區(qū)的無物業(yè)小區(qū)管理捆綁打包的物業(yè)“肥瘦搭配”模式；或是將整個片區(qū)當(dāng)做一個“大物業(yè)”來運營的“城市管理運營”模式；又或是結(jié)合老舊小區(qū)改造、城市更新等工作，進(jìn)行“投建管”一體化模式。
思明區(qū)湖里區(qū)先行試點 打造“城市管家”
目前，思明區(qū)、湖里區(qū)已先行試點“大物業(yè)”管理模式。其中思明區(qū)委托思明城市資源經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱“思明城資”）對鼓浪嶼開展“城市管理運營”模式，湖里區(qū)委托愿景集團(tuán)對東渡片區(qū)實施“投建管運”一體化模式。
全島整合運營 居民生活更有幸福感
“呼叫，在大德記浴場附近沙灘發(fā)現(xiàn)垃圾，請立即清理。”昨日，在思明城資的智慧運營調(diào)度中心，定時起飛的無人機(jī)巡查發(fā)現(xiàn)沙灘上的垃圾，后臺立即派單給附近網(wǎng)格的工作人員，垃圾被及時清除。
類似的場景，每天都在鼓浪嶼上演。近年來，思明區(qū)委區(qū)政府及鼓浪嶼管委會借力思明城資，創(chuàng)新采用“全域智能運營”模式，對鼓浪嶼的城市公共空間、公共資源及公共項目實行全流程“管理+服務(wù)+運營”，最終形成政府主導(dǎo)、企業(yè)運作、社會廣泛參與的新型城市治理生態(tài)圈。
值得一提的是，運營企業(yè)將老舊小區(qū)的物業(yè)管理與“大物業(yè)”片區(qū)資源捆綁打包，并輔之以增值服務(wù)，提升居民宜居水平。如思明城資在鼓浪嶼龍頭社區(qū)的指導(dǎo)推動下，解決了龍頭商院小區(qū)環(huán)衛(wèi)清掃、垃圾轉(zhuǎn)運、綠化修剪等歷史遺留問題，并為居民有償提供家政、維修等增值服務(wù)，深得民心，小區(qū)居民依法決議引入其進(jìn)駐管理。“垃圾及時清理，園林花草常綠常新，樓道燈不亮也能立刻維修……專業(yè)機(jī)構(gòu)入駐后，我們生活越來越有幸福感。” 龍頭商院小區(qū)居民何先生如是說。
一本大賬統(tǒng)籌 推動片區(qū)“自我造血”
在湖里區(qū)，東渡片區(qū)的居民們也期待著即將發(fā)生的變化。
今年9月，愿景集團(tuán)正式中標(biāo)湖里區(qū)東渡片區(qū)城市更新項目。這是我市第一個EPC+O項目，即政府通過公開招標(biāo)合伙人的方式，引入社會資本全周期參與片區(qū)及老舊小區(qū)的改造、管理及運營。社會資本通過施工利潤、停車位的運營等收益，平衡自有資金投入及物業(yè)管理缺口，通過“一本大賬統(tǒng)籌”，實現(xiàn)片區(qū)的自我造血及長效運營。
“我們將采取‘投建管運’一體化模式，全周期推動片區(qū)的前期改造、后期管理。”愿景集團(tuán)福建區(qū)域副總經(jīng)理陳小勤介紹，東渡片區(qū)更新有完整社區(qū)更新及老舊小區(qū)改造兩部分，涉及4個社區(qū)、25個“無物業(yè)”老舊小區(qū)。項目想達(dá)到的最終效果，一方面是實現(xiàn)專業(yè)化管理從無到有，從社區(qū)秩序維護(hù)、環(huán)境整治、設(shè)施維修、社區(qū)安全管理等方面，對社區(qū)進(jìn)行專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。另一方面，通過社區(qū)居民活動、日常關(guān)懷服務(wù)等舉措，強(qiáng)化居民的黏度，構(gòu)建守望相助的鄰里文化。
此外，在片區(qū)更新上也將充分結(jié)合居民的建議與愿景，推動品質(zhì)提檔升級。例如通過挖掘低效利用的空間，由社會資本進(jìn)行投資打造社區(qū)小食堂、日間照顧中心、托育中心等，補足片區(qū)功能短板；為現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施重新“賦能”，如對現(xiàn)狀已較為老舊的金鼎菜市場進(jìn)行改造，重新進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商，更好服務(wù)周邊居民。
“大物業(yè)”試用期間暫不收費
讓居民“先嘗后買”
位于梧村街道的橡膠新村中，一份公示文件正在引發(fā)居民廣泛討論——思明城建集團(tuán)的全屬子公司思明市政事業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“市政事業(yè)公司”），將正式進(jìn)駐開展物業(yè)服務(wù)，解決小區(qū)“無物業(yè)”的管理困境。特別的是，公示中提到將給小區(qū)居民一個月的免費試用期。試用期結(jié)束，居民根據(jù)滿意度再來選擇是否進(jìn)行接下來的付費委托。
推動“大物業(yè)”管理模式落地，離不開居民的理解和支持，分步推動。因此，廈門市建設(shè)局鼓勵“大物業(yè)”管理單位在試行期間，采取“先嘗后買、共建共治、長效管理”的方式，對無物業(yè)管理小區(qū)“只服務(wù)、不收費”，讓居民感受到物業(yè)服務(wù)為生活帶來的改善作用。
“居民滿意再委托，這是一次新的嘗試，也是對我們工作的鞭策。”市政事業(yè)公司副總經(jīng)理郭陽說，試用期開始，物業(yè)服務(wù)工作也就正式開始了。他們將主要開展三項行動——亮燈行動，對老舊小區(qū)內(nèi)樓道、公共空間的缺失燈具進(jìn)行維修補足；清風(fēng)行動，實施全小區(qū)的刷洗清掃及綠化提升；品質(zhì)提升行動，聚焦居民實際需求，設(shè)置晾曬區(qū)、電動車充電區(qū)域等。
試用期結(jié)束后，居民如果同意付費委托，前三年的物業(yè)費也很低廉，廈門市將以政府補貼的形式，按照“小區(qū)公共收益補一點、居民再出資一點”的方式，逐步培養(yǎng)居民“花錢買服務(wù)”意識。三年推進(jìn)期結(jié)束后，業(yè)主再共同表決，是否同意管理單位以符合市場行情的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費。廈門市建設(shè)局物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人提到，之所以設(shè)置試用期、推進(jìn)期，除了考慮到要切實提高居民的接受度外，也在考驗管理單位的服務(wù)水平。
值得一提的是，為指導(dǎo)和督促“大物業(yè)”管理單位不斷提升服務(wù)水平，廈門市建設(shè)局還提出探索由街（鎮(zhèn)）等相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門建立考核機(jī)制，綜合“大物業(yè)”管理片區(qū)的管理實際和服務(wù)難度，結(jié)合物業(yè)服務(wù)收費率、居民滿意度、小區(qū)文明創(chuàng)建、星級評定等情況制訂相應(yīng)考核標(biāo)準(zhǔn)?？己私Y(jié)果與政府以獎代補金額、企業(yè)和項目經(jīng)理信用評價、評優(yōu)評先等掛鉤。