風(fēng)貌亮麗的樓棟、干凈整潔的主干道、整齊有序的停車區(qū)、綠意盎然的景觀帶……近兩年，嘉興老舊小區(qū)品質(zhì)提升工程成效顯著。
隨著居住環(huán)境的改善，市民對(duì)居住品質(zhì)也提出了更高的要求，如何長(zhǎng)效化保持老舊小區(qū)品質(zhì)提升工程的改造成果？引入物業(yè)管理，勢(shì)在必行。 依托引進(jìn)專業(yè)物業(yè)公司、成立國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)兜底服務(wù)、屬地社區(qū)托管、相鄰小區(qū)物業(yè)代管等舉措，去年以來，全市多個(gè)老舊小區(qū)陸續(xù)迎來自己的物業(yè)大管家。 今年6月，一場(chǎng)“無物業(yè)小區(qū)清零”專項(xiàng)行動(dòng)在全省鋪開，抓住此次契機(jī)，嘉興立足地方實(shí)際，有力推進(jìn)無物業(yè)管理小區(qū)清零攻堅(jiān)行動(dòng)。
8月中旬，全市68個(gè)無物業(yè)管理住宅小區(qū)、111幢零星房屋順利實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。至此，嘉興實(shí)現(xiàn)無物業(yè)管理小區(qū)全域清零，全市2447個(gè)住宅小區(qū)全部“有人管”。
老小區(qū)迎來新管家，居民滿意了，社區(qū)減負(fù)了 近日，在南湖區(qū)新嘉街道西馬橋小區(qū)，記者見到了和女兒一起買菜回家的沈蘭芬。趁著女兒停車的間隙，沈蘭芬向記者分享了自己的喜悅：“現(xiàn)在小區(qū)劃好了停車位，女兒再也不說我們這兒不好停車了，下班了就順路來看望我們，來得比過去勤多了。” 西馬橋小區(qū)是上世紀(jì)90年代建造的老房子，屬于散體住宅樓群，曾經(jīng)也有不少老舊小區(qū)的“頑疾”，比如停車位不夠、樓棟外立面脫落斑駁、屋頂漏水、雨污水管道老化……這些都給居民生活帶來諸多困擾。
2020年8月，西馬橋片區(qū)正式啟動(dòng)老舊小區(qū)劃片改造，對(duì)該小區(qū)51幢樓進(jìn)行了圍合管理，圍合改造期間，重新粉刷樓棟外立面，鋪設(shè)路面，提升亮化，增加綠化，小區(qū)外觀實(shí)現(xiàn)大幅提升。因居民私家車輛保有量高，小區(qū)還新增了130個(gè)停車位。
“老舊小區(qū)改造不僅是基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，更是長(zhǎng)效治理工程。”南湖區(qū)新嘉街道黨工委書記王瑋表示，改造成果來之不易，必須建立后期管養(yǎng)模式，使改造后的老舊小區(qū)形成長(zhǎng)效有序管理。為此，街道一直在積極探索物業(yè)管理不斷檔，推動(dòng)改造后小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。 記者了解到，西馬橋小區(qū)自2010年以來，已經(jīng)實(shí)施十余年的居民自治，業(yè)委會(huì)及居委會(huì)為小區(qū)治理付出了很多精力，但因缺乏專業(yè)服務(wù)和有效監(jiān)管，老小區(qū)的“常見病”始終不可避免。 “以前沒有物業(yè)，都是街道派人做一做主干道上的保潔，樓道沒有人清掃，墻上四處貼著小廣告，衛(wèi)生環(huán)境不太好?！蔽黢R橋小區(qū)居民吳榮娣告訴記者。 2021年，西馬橋小區(qū)居委會(huì)換屆完成后，業(yè)主自治委員會(huì)與南湖區(qū)南投集團(tuán)下屬幸福嘉物業(yè)進(jìn)行多輪協(xié)商，最終雙方簽訂了物業(yè)管理協(xié)議。同年9月1日，幸福嘉物業(yè)正式進(jìn)駐西馬橋小區(qū)，2279戶居民從此過上了有物業(yè)的新生活。 因西馬橋小區(qū)規(guī)模大，常住人口多，幸福嘉物業(yè)在該小區(qū)配備了1名機(jī)動(dòng)維修人員、2名客服、8名保潔員和10名保序員?！艾F(xiàn)在，樓道里定期有人清掃，綠化帶也收拾得干干凈凈，小區(qū)里還有保安守門、巡邏，很有樣子了。”談到物業(yè)入駐后的變化，小區(qū)居民楊建強(qiáng)滔滔不絕。 “人力成本很高的，但考慮到老舊小區(qū)居民的接受能力，前期的物業(yè)費(fèi)定價(jià)還是體現(xiàn)了兜底服務(wù)的惠民性?！毙腋＜挝飿I(yè)副總經(jīng)理費(fèi)云華介紹，目前，該小區(qū)物業(yè)費(fèi)為每月每平方米0.25元，按照小區(qū)常規(guī)戶型62平方米計(jì)算，一年的物業(yè)費(fèi)為186元。 那么，對(duì)于老舊小區(qū)居民而言，他們能接受從一年72元的衛(wèi)生費(fèi)，到按面積收取物業(yè)費(fèi)的轉(zhuǎn)變嗎？ “值得的！物業(yè)的服務(wù)對(duì)得起這個(gè)價(jià)格，尤其現(xiàn)在小區(qū)環(huán)境改造得這么好，我們都希望在物業(yè)的管理下長(zhǎng)久保持?！睏罱◤?qiáng)肯定地回答。 對(duì)物業(yè)公司的入駐表示歡迎和肯定的，不僅有小區(qū)居民，還有社區(qū)工作人員。張曄是西馬橋社區(qū)黨委書記，從事社區(qū)工作多年。她向記者坦言，從某種程度上來說，小區(qū)自治消耗了社區(qū)工作人員很大部分時(shí)間和精力，引進(jìn)物業(yè)公司，能夠切實(shí)減輕社區(qū)負(fù)擔(dān)，提升社區(qū)服務(wù)的整體效能。
“不僅如此，過去，為自治小區(qū)提供某項(xiàng)服務(wù)的是社區(qū)，監(jiān)督這項(xiàng)服務(wù)好壞的也是社區(qū)，可以說我們既是運(yùn)動(dòng)員，又是裁判員，這樣的服務(wù)對(duì)居民來說是不公平的，對(duì)街道和社區(qū)的公信力也是有影響的。”張曄補(bǔ)充說，“今后有了物業(yè)，不僅能夠讓專業(yè)的人做專業(yè)的事，也明確了物業(yè)公司和社區(qū)之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，社區(qū)對(duì)物業(yè)會(huì)有更加公正的監(jiān)督和考核?！?/span>
國(guó)企托底，社區(qū)代管，大面積破題有解法 清晨，做完南湖區(qū)海鹽塘路的精細(xì)化管理之后，一輛輛來自溫暖嘉物業(yè)的多功能洗掃車、快速保潔車，又徑直駛進(jìn)了道路東側(cè)的菱香坊小區(qū)，為小區(qū)居民提供環(huán)衛(wèi)保潔服務(wù)。 “在‘片區(qū)式大物業(yè)’的理念下，我們將老舊小區(qū)、零星樓棟的物業(yè)服務(wù)容納到中心城區(qū)精細(xì)化管理中，讓一支保潔隊(duì)伍、一套機(jī)械化清掃設(shè)備同時(shí)服務(wù)街區(qū)和小區(qū)，既能為老舊小區(qū)提供物業(yè)兜底服務(wù)，也能最大化發(fā)揮我們的環(huán)衛(wèi)資源優(yōu)勢(shì)?！睖嘏挝飿I(yè)副總經(jīng)理寧曉莉說。 原來，在深入推進(jìn)無物業(yè)小區(qū)清零的過程中，南湖區(qū)為中心城區(qū)老舊小區(qū)找到了大面積破題的解法——將市政道路的精細(xì)化管理模式，向小、散、亂的老舊小區(qū)縱深推進(jìn)，同步提高老舊小區(qū)環(huán)境面貌。目前，溫暖嘉物業(yè)已承接中心城區(qū)278個(gè)老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。 “老城區(qū)的小體量住宅、開放式樓棟較多，針對(duì)這種情況，我們以網(wǎng)格為單位進(jìn)行統(tǒng)籌管理，兜底服務(wù)也主要集中于保潔和保綠，以節(jié)省人力物力成本。”寧曉莉告訴記者，中心城區(qū)環(huán)城河內(nèi)的老舊小區(qū)目前皆由溫暖嘉物業(yè)托管，因項(xiàng)目多、成本高，企業(yè)也直面長(zhǎng)效管理的資金壓力。“希望通過‘先嘗后買’的模式，逐漸培育居民‘花錢買服務(wù)’的意識(shí)，最終實(shí)現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符。” 在無物業(yè)小區(qū)清零攻堅(jiān)戰(zhàn)的戰(zhàn)場(chǎng)上，除了國(guó)有物業(yè)企業(yè)，社區(qū)也是當(dāng)之無愧的主力軍。據(jù)南湖區(qū)統(tǒng)計(jì)，該區(qū)近兩年完成改造提升的老舊小區(qū)共170個(gè)，目前采用社區(qū)托管+小區(qū)自治模式的約占50%。 位于新嘉街道北京路社區(qū)的嘉絲聯(lián)小區(qū)因多年無物業(yè)接管，小區(qū)內(nèi)亂張貼、亂扔垃圾的不文明現(xiàn)象屢見不鮮。為了打破困局，社區(qū)黨委積極號(hào)召該小區(qū)的黨員骨干、居民代表召開協(xié)商會(huì)，最終組建了一支小區(qū)自治服務(wù)隊(duì)，采取樓道長(zhǎng)包干樓道的方式，探索社區(qū)托管+小區(qū)自治的治理新模式。 78歲的老黨員蔣志新是自治服務(wù)隊(duì)最初的8名隊(duì)員之一，也是小區(qū)的優(yōu)秀樓道長(zhǎng)，談到加入這支隊(duì)伍的初衷，他直言：“自己管自己不為別的，就為了讓大家都住得舒服一點(diǎn)?！?/span> 國(guó)企托管、社區(qū)代管，誠然是當(dāng)前實(shí)現(xiàn)無物業(yè)小區(qū)清零的關(guān)鍵之招，但是，讓老舊小區(qū)的物業(yè)管理走向?qū)I(yè)化、市場(chǎng)化，也是提升小區(qū)治理效能的必經(jīng)之路。據(jù)悉，老舊小區(qū)品質(zhì)提升后，也有不少居民將橄欖枝拋向了頗具市場(chǎng)口碑的民營(yíng)物業(yè)公司。 2020年10月，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)協(xié)商通過，嘉興大樹物業(yè)管理有限公司進(jìn)駐新嘉街道電子社區(qū)，為中興苑、洪三苑、錦繡苑、銀秀苑提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米0.45元到0.55元，雖略高于國(guó)有物業(yè)企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但仍遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。 “我們?cè)诶吓f小區(qū)同樣實(shí)施三級(jí)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，除了提供保潔、保綠、保序等服務(wù)，還要負(fù)責(zé)小區(qū)的公用設(shè)施設(shè)備維修及房屋管理，可以說和新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)一樣?！贝髽湮飿I(yè)電子小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理胡美春告訴記者。“先嘗后買”培育意識(shí)，物業(yè)管理延伸到農(nóng)村新社區(qū) 無論是幸福嘉、溫暖嘉等國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還是大樹物業(yè)等民營(yíng)物業(yè)企業(yè)，在托管老舊小區(qū)的過程中都采取了“先嘗后買”的思路，即先以居民能夠接受的低價(jià)進(jìn)駐小區(qū)，努力做好服務(wù)，待居民點(diǎn)頭滿意后，再逐年將物業(yè)費(fèi)提升到質(zhì)價(jià)相符的水平。 然而，“花錢買服務(wù)”的業(yè)主意識(shí)，真的能在老舊小區(qū)居民心中樹立起來嗎？對(duì)于這個(gè)問題，嘉興各地也在積極探索實(shí)踐。 自2010年以來，平湖連續(xù)實(shí)施了兩輪各為期5年的拆遷安置小區(qū)和老舊小區(qū)市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)激勵(lì)政策，老舊小區(qū)、拆遷安置小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)分別為每月每平方米0.45元、0.55元，政府皆補(bǔ)貼每月每平方米0.2元。十年來，政府累計(jì)補(bǔ)助資金3307萬元，覆蓋28個(gè)老舊小區(qū)和57個(gè)拆遷安置小區(qū)。 2021年，這兩種物業(yè)類型的物業(yè)服務(wù)完全融入市場(chǎng)選擇機(jī)制，不再實(shí)施政府補(bǔ)貼。根據(jù)測(cè)算，一戶面積100平方米的拆遷安置房，業(yè)主每年需多交納240元物業(yè)費(fèi)。“漲了價(jià)”的物業(yè)費(fèi)，還能夠順利收取嗎？ “去年是平湖取消物業(yè)政策補(bǔ)貼的第一年，我們?cè)诠艿?2個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，總戶數(shù)5822戶，物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到97%以上?！逼胶?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“經(jīng)開物業(yè)”）負(fù)責(zé)人郭飛介紹，去年該公司營(yíng)收超630萬元，初步實(shí)現(xiàn)盈利。 “他們把收款二維碼發(fā)到群里，我第一時(shí)間就把物業(yè)費(fèi)交了，現(xiàn)在的物業(yè)公司管得好，服務(wù)也好，我們自然支持他們工作。”平湖市鐘埭街道陽光庭院業(yè)委會(huì)主任李大勇告訴記者。 物業(yè)進(jìn)駐后，利用老舊小區(qū)改造提升的契機(jī)，清退群租房，勸退底層車庫住戶，推行垃圾分類，陽光庭院的整體面貌煥然一新。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，雖然小區(qū)僅有6幢樓，但物業(yè)管理絲毫不馬虎，路面干凈整潔，停車線醒目清晰，垃圾分類投放站四周十分清爽。 在全市推進(jìn)無物業(yè)小區(qū)清零的賽道上，平湖市起跑早，速度也快?！敖鼉赡辏覀兩钊腴_展農(nóng)村物業(yè)破冰行動(dòng)，把農(nóng)村新社區(qū)物業(yè)服務(wù)作為拓展物業(yè)服務(wù)新領(lǐng)域的重要方向，極大提升了農(nóng)民群眾的居住體驗(yàn)?！逼胶薪ㄔO(shè)局物業(yè)管理服務(wù)中心副主任潘燕介紹。 如今，平湖的物業(yè)管理服務(wù)范圍已從新建商品房、老舊小區(qū)和拆遷安置小區(qū)，快速延伸至農(nóng)村新社區(qū)，并向城鎮(zhèn)全域管理、未來社區(qū)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域拓展。平湖市鐘埭街道的12個(gè)農(nóng)村自建房小區(qū)、共計(jì)2090戶住宅，全部由經(jīng)開物業(yè)托底服務(wù)，每戶每年僅收取200元服務(wù)費(fèi)。 “小區(qū)里面的衛(wèi)生搞得干干凈凈?！薄白陂T口曬太陽，這環(huán)境看著也舒服的。”“路燈壞了馬上有人來修，省心多了?！闭勂鹦^(qū)的變化，鐘埭街道新群新村小區(qū)居民丁紅英和李彩金笑得合不攏嘴。 上午10點(diǎn)，從一排排自建房穿過，記者見到了這樣的場(chǎng)景：三五個(gè)老人圍坐在自建房門前，悠然地曬著太陽，而距離自建房不遠(yuǎn)處，小區(qū)籃球場(chǎng)、活動(dòng)中心、洗衣房、電動(dòng)自行車充電樁等配套設(shè)施應(yīng)有盡有。農(nóng)村生活的自由自在和社區(qū)生活的便捷舒心，在這里得到完美融合。 自今年6月啟動(dòng)無物業(yè)管理小區(qū)清零攻堅(jiān)行動(dòng)以來，嘉興各縣（市、區(qū)）因地制宜各出妙招，形成了“百花齊放”格局，實(shí)現(xiàn)了老舊小區(qū)物業(yè)管理“應(yīng)覆盡覆”，為嘉興建設(shè)共同富裕示范區(qū)現(xiàn)代化基本單元夯實(shí)了基礎(chǔ)，豐富了內(nèi)容。 目前，老舊小區(qū)物業(yè)管理的短板猶在，各地的探索和完善工作仍在繼續(xù)?！昂罄m(xù)，我們將通過加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)居民形成新觀念、新思想，同時(shí)助推社區(qū)、物業(yè)企業(yè)練好‘內(nèi)功’，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，雙向發(fā)力，全面提升我市物業(yè)管理品質(zhì)?！奔闻d市建設(shè)局房地產(chǎn)與住房保障管理服務(wù)中心白蟻防治科科長(zhǎng)張榮表示。構(gòu)建物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，給居民安穩(wěn)的幸福 無物業(yè)管理小區(qū)，一直是基層治理的棘手難題。老舊小區(qū)盈利不佳，市場(chǎng)化物業(yè)入駐難；社區(qū)人力物力資源有限，標(biāo)準(zhǔn)化管理及服務(wù)實(shí)施難。因此，老舊散小區(qū)常年處于無人清潔、無人管理、無人維護(hù)的狀態(tài)，直接影響到居民的獲得感、幸福感、安全感。 把關(guān)系群眾利益的小事當(dāng)成大事來辦！今年以來，嘉興積極響應(yīng)省“無物業(yè)小區(qū)清零”號(hào)召，由嘉興市建設(shè)局牽頭，起草嘉興市《無物業(yè)管理住宅小區(qū)清零攻堅(jiān)行動(dòng)專項(xiàng)工作方案》，深入調(diào)研摸底，形成清零清單，制定政策舉措，下功夫破解這道治理難題。 為“快準(zhǔn)狠”完成清零目標(biāo)，各縣（市、區(qū)）積極制定實(shí)施方案，通過專業(yè)物業(yè)服務(wù)覆蓋、社區(qū)托管、業(yè)主自管等方式，用最短的時(shí)間完成清零攻堅(jiān)行動(dòng)。并在擴(kuò)面清零的同時(shí)，更加注重質(zhì)的提升，從無到有，從有到優(yōu)，不斷滿足群眾對(duì)美好生活的向往。 然而，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，要構(gòu)建物業(yè)運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)效機(jī)制，不能始終依靠補(bǔ)貼輸血和政策傾斜，應(yīng)當(dāng)從居民、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)等多方面著手，探索物業(yè)管理服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展路徑。 一方面，要努力推進(jìn)“先嘗后買”模式，通過“體驗(yàn)服務(wù)”逐步引導(dǎo)和培養(yǎng)居民“購買服務(wù)”的意識(shí)，同時(shí)，建立健全“質(zhì)價(jià)相符、按質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機(jī)制，不斷提高標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)專業(yè)物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)提升，形成業(yè)主、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)公司之間的良性循環(huán)；另一方面，要積極引導(dǎo)專業(yè)化、規(guī)模化的物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐社區(qū)托管的老舊小區(qū)、安置房小區(qū)以及其他零星房屋，助推小區(qū)從托底服務(wù)到全面依法選聘專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)“決策共謀、發(fā)展共建、建設(shè)共管、效果共評(píng)、成效共享”的長(zhǎng)效管理和基層共治目標(biāo)，帶給更多居民幸福生活體驗(yàn)。