社區(qū)改造后,煥然一新的兒童活動區(qū)成為孩子們的樂園
勁松社區(qū)建于1978年，位于北京市朝陽區(qū)?！笆濉逼陂g，該項目雖然進行過抗震加固與外墻保溫等基礎(chǔ)性改造，但由于缺乏后期維護，改造效果沒有得以持續(xù)。另外，基礎(chǔ)類的改造并不能解決該社區(qū)公共設(shè)施老化、社區(qū)配套服務(wù)落后等一系列問題。
面對這些錯綜復(fù)雜的問題，傳統(tǒng)的老舊小區(qū)治理方式已很難從根本上予以解決。在此背景下，2018年7月，勁松街道嘗試引入社會資本參與社區(qū)改造，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)達成合作，從設(shè)計、規(guī)劃、施工到后期的物業(yè)管理，共同探索實現(xiàn)社區(qū)長效良性發(fā)展的創(chuàng)新模式。
01勁松模式概述
2018年7月，結(jié)合街道對勁松社區(qū)綜合改造和提升的構(gòu)想，勁松北社區(qū)蹚出了一條黨建引領(lǐng)、社會力量參與的城市治理新路子。這條路子就是借助街道與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作，運用市場化方式吸引社會機構(gòu)參與更新與物業(yè)管理。以一街（勁松西街），兩園（勁松園、209小花園），兩核心（社區(qū)居委會、物業(yè)中心），多節(jié)點（社區(qū)食堂、衛(wèi)生服務(wù)站、美好會客廳、自行車棚、匠心工坊等）為改造重點，圍繞公共空間、智能化、服務(wù)業(yè)態(tài)、社區(qū)文化4大類16小類30余個項目實施改造，通過后續(xù)的使用者付費、政府補貼、商業(yè)收費等多種渠道，實現(xiàn)一定期限內(nèi)投資回報的平衡，形成社會機構(gòu)介入城市老舊社區(qū)改造的吸引點。
02推進模式
老舊小區(qū)改造取得顯著成效的關(guān)鍵在于，改造過程中堅持以人為本的核心理念，在把握社區(qū)與居民關(guān)系的基礎(chǔ)上進行改造，從而實現(xiàn)人與社區(qū)的和諧。基于此，勁松北社區(qū)探索出了一條“區(qū)級統(tǒng)籌，街鄉(xiāng)主導(dǎo)，社區(qū)協(xié)調(diào)，居民議事，企業(yè)運作”的“五方聯(lián)動”機制，由區(qū)級部門領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)委辦局、街道辦事處、居委會、社會單位和企業(yè)代表五方聯(lián)動，共同推進社區(qū)綜合整治。
北京勁松老舊社區(qū)改造推進模式
北京市委市政府領(lǐng)導(dǎo)、朝陽區(qū)委區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)多次前往勁松北社區(qū)考察，聽取改造過程中的重點難點問題，并指導(dǎo)、督辦現(xiàn)場工作，確保改造工作順利推進。
勁松北社區(qū)黨組織通過廣泛宣講、包樓問需、匯集民智形成共識，成立由40余名黨員群眾組成的議事小組，共下發(fā)問卷2380份，開展群眾問需會10余場，集中征集群眾意見200多人次，開展共商議事15次，在深入了解居民需求后確定整治重點。
勁松街道從“街區(qū)、社區(qū)、鄰里”三重維度，引入具備投資、規(guī)劃設(shè)計、運營管理全鏈條業(yè)務(wù)能力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)-愿景集團為運營方，整體化設(shè)計，專業(yè)化改造，規(guī)范化運營，確保改造提升項目“一張藍圖管到底”。同時勁松街道和愿景集團簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，率先落地社會力量參與的市場化機制，通過政府適度扶持、企業(yè)合理收益、居民體驗購買等方式，逐步培養(yǎng)居民的付費意識，推動物業(yè)服務(wù)實現(xiàn)長期良性循環(huán)。
在社區(qū)改造的整個過程中，勁松社區(qū)全體黨員主動兼任宣傳員、及時變身監(jiān)督員、積極充當(dāng)服務(wù)員，用不同的身份一級做給一級看，黨員帶著群眾干，成為改造工程得以順利快速實施的制勝法寶。
03營利模式
“勁松模式”的核心是吸引社會資本參與，并保障資本的利益訴求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入之初，勁松街道給予了3年扶持期，居民對物業(yè)服務(wù)“先嘗后買”，逐步培養(yǎng)居民的付費意識。2020年年初，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始對住戶收取0.43元/平方米的物業(yè)費，目前繳費率已達50%。就目前的基本情況分析，物業(yè)費是較低的，企業(yè)需要通過增值服務(wù)來提高其效益。據(jù)估算，項目投資回收期為10年左右。這意味著“勁松模式”并不屬于賺快錢模式，而是需要依靠后期運營提升收益率。
04企業(yè)舉措
在勁松北社區(qū)的改造過程中，愿景集團采取了以下具體措施：
一是重便民。改造初期，愿景集團充分尊重居民意愿，通過入戶訪談、現(xiàn)場調(diào)研、召開評審會等方式深入了解居民需求，針對社區(qū)居民最迫切希望得到改善的內(nèi)容對癥下藥，著力解決了停車位缺少、小區(qū)破舊、綠化環(huán)境差等問題。
二是重平安。為保障社區(qū)安全，愿景集團全面整修原有門禁系統(tǒng)，同時加強人員管理，組建保安團隊，將危險阻隔在社區(qū)門外。
三是重科技。首先，在改良門禁系統(tǒng)的過程中引入“刷臉”技術(shù)，在保障安全的基礎(chǔ)上提高生活便利性。其次，利用科技改變原有基礎(chǔ)設(shè)施，在尊重現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上注重功能性更新，并優(yōu)化外觀。
四是重文化。愿景集團入駐后，不僅重視小區(qū)硬件的提升，更注重人文環(huán)境的改善，如，定期舉辦消夏市集、跳蚤市場等社區(qū)活動，以拉近鄰里關(guān)系；保留社區(qū)內(nèi)原有特色項目和特色商店，營造良好的社區(qū)氛圍。
05項目創(chuàng)新
一是模式創(chuàng)新。“勁松模式”打造了不同于“十二五”老舊小區(qū)改造模式的“綜合服務(wù)模式”，融合投資、設(shè)計、改造、服務(wù)、運營全鏈條，通過高效的管理，實現(xiàn)精細化的銜接，提升了老舊小區(qū)改造的效果，而且減少了對居民日常生活的影響?！皠潘赡Ｊ健边€運用市場化運作方式吸引社會力量參與，讓老舊小區(qū)改造更加快捷，同時增強了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的造血功能，推動老舊小區(qū)可持續(xù)發(fā)展。
二是技術(shù)創(chuàng)新。社區(qū)融入全新的功能，增強了社區(qū)活力，如通過安裝人臉識別門禁系統(tǒng)，大力提升社區(qū)的安全防范能力；引入自動售貨機，豐富了社區(qū)零售渠道。
三是運營創(chuàng)新。在改造中，對于政府老舊小區(qū)綜合整治菜單中的基礎(chǔ)類項目，街道按程序申請市、區(qū)兩級財政資金進行改造，自選類項目以及其他提升類項目的經(jīng)費由愿景集團自有資金投入。愿景集團對社區(qū)閑置低效空間進行改造提升，引入居民所需的便民服務(wù)業(yè)態(tài)，實現(xiàn)一定期限內(nèi)的投資回報平衡，從而形成市場力量參與城市老舊小區(qū)有機更新的利益增長點。
06項目啟示
對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造而言，勁松模式可給予如下啟示：
一是社會資本的引入是勁松北社區(qū)煥發(fā)活力的重要原因。營利空間是這一模式可持續(xù)的根本，因此在引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，需要積極拓展老舊小區(qū)公共收入渠道。一方面盤活閑置空間，另一方面推動停車管理收費、開展養(yǎng)老托幼服務(wù)等，同時要讓居民認(rèn)識到，想要社區(qū)變得更加美好，必須對享受的服務(wù)進行付費。
二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極響應(yīng)國家政策號召，堅持黨建引領(lǐng)，尊重居民意愿。老舊小區(qū)改造的根本是讓居民滿意，因此只有針對居民的迫切需求對癥下藥，才能取得預(yù)想的效果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在調(diào)查居民需求的過程中，應(yīng)積極與街道合作，利用社區(qū)黨組織力量，深入居民內(nèi)部了解其真實需求。
三是老舊小區(qū)的改造僅依靠單方力量遠遠不夠，需要各方共同協(xié)作，建立多元互助的社區(qū)治理體系。勁松模式下形成了“五方聯(lián)動”的推進機制，這一模式既引入了市場的“活水”，也保證了社區(qū)改造工作的順利進行。因此，要想從長遠解決老舊小區(qū)問題，政府應(yīng)積極推出相關(guān)政策，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)改造排除不確定的風(fēng)險。
四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對老年人需求，對社區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施進行了改造。隨著中國老齡化的加深，可以預(yù)見的是老舊小區(qū)內(nèi)的老齡化趨勢將更為嚴(yán)重。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對老舊小區(qū)進行改造時，要具體問題具體分析，協(xié)調(diào)好老年人群與青壯年人群的不同需求，盡可能保障所有群體的利益。
五是社區(qū)改造應(yīng)兼顧基礎(chǔ)設(shè)施提升與人文環(huán)境打造。通過定期開展社區(qū)特色活動，拉近鄰里之間的關(guān)系，營造良好的社區(qū)氛圍，同時要優(yōu)化建筑外觀及室內(nèi)空間效果，努力打造平安、有序、宜居、敬老、智慧的社區(qū)風(fēng)貌。（本文節(jié)選自中國物業(yè)管理協(xié)會課題《物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城市社區(qū)治理的路徑研究》，課題承擔(dān)單位為西安紫薇物業(yè)管理有限公司）