7月13日，北京市住建委和市市場(chǎng)監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布了新版《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》和《北京市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本，自印發(fā)之日起正式施行。每位業(yè)主都面臨簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)人需要向業(yè)主提供何種服務(wù)、業(yè)主需要履行何種義務(wù)和擁有哪些權(quán)利，都將通過(guò)合同的形式約定清楚。相關(guān)解讀詳見(jiàn)下文。
一圖讀懂
政策解讀
7月13日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市市場(chǎng)監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推行新版〈北京市前期物業(yè)服務(wù)合同〉和〈北京市物業(yè)服務(wù)合同〉示范文本的通知》，自印發(fā)之日起正式實(shí)施。
01
推行2021版《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》《北京市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本的目的和依據(jù)？
答：推行2021版《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》《北京市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本的目的是構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，規(guī)范物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，保障物業(yè)的依法、安全、合理使用。依據(jù)是《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。
02
《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》《北京市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本2021版與2010版的關(guān)系？
答：北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委與北京市市場(chǎng)監(jiān)管局共同對(duì)《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》（BF—2010—2712）《北京市物業(yè)服務(wù)合同》（BF—2010—2713）進(jìn)行了修訂，形成了《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本（BF—2021—2712）《北京市物業(yè)服務(wù)合同》（BF—2021—2713）。今后，北京市的物業(yè)管理項(xiàng)目在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)使用2021版示范文本。
03
在使用中，《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本中的內(nèi)容是否可以添加或者刪減？
答：只要雙方當(dāng)事人協(xié)商確定,合同示范文本的內(nèi)容可以按下列方式添加或刪除。示范文本[ ]中選擇內(nèi)容、空格部分填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h減或添加的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。[ ]中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方當(dāng)事人不做約定的，應(yīng)當(dāng)在空格部分打×，以示刪除。
04
《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》由誰(shuí)簽訂？
答：《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人簽訂。
05
《北京市物業(yè)服務(wù)合同》由誰(shuí)簽訂？
答：《北京市物業(yè)服務(wù)合同》由業(yè)主（含業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)人簽訂。其中，物業(yè)服務(wù)人可以是物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)單位或其他物業(yè)管理人。
06
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)公示哪些信息？
答：根據(jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新下列信息，并且可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主：
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話(huà)；
2.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等；
3.電梯、消防等具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；
4.上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算；
5.上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)、公共收益收支與專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況；
6.業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況；
7.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的出售和出租情況；
8.其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
07
物業(yè)服務(wù)中，業(yè)主的權(quán)利義務(wù)有哪些？
答：物業(yè)服務(wù)中業(yè)主的權(quán)利義務(wù)：
1.要求物業(yè)服務(wù)人按照本合同約定提供服務(wù)。
2.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行本合同，對(duì)物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)有建議、督促的權(quán)利。
3.審定物業(yè)服務(wù)人制定的物業(yè)服務(wù)方案，并監(jiān)督實(shí)施。
4.監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用。
5.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用，享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和收益權(quán)。
6.遵守本小區(qū)管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。
7.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等以及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等方面的制度要求。
8.按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
9.應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理。
10.應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費(fèi)。
11.應(yīng)當(dāng)履行房屋安全使用責(zé)任。
12.有關(guān)法律規(guī)定和當(dāng)事人約定的其他權(quán)利義務(wù)。
08
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提供的物業(yè)服務(wù)包括哪些內(nèi)容？
答：物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)包括：
1.制訂物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，根據(jù)法律、法規(guī)和本小區(qū)管理規(guī)約的授權(quán)制訂物業(yè)服務(wù)的有關(guān)制度；并按照有關(guān)制度和計(jì)劃組織實(shí)施；管理相關(guān)的工程圖紙、檔案與竣工驗(yàn)收資料等。
2.負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
3.負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。
4.負(fù)責(zé)共有綠地、景觀的養(yǎng)護(hù)和管理。
5.負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生服務(wù)，包括本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的衛(wèi)生清潔和生活垃圾、建筑垃圾、大件垃圾的收集和管理。
6.負(fù)責(zé)協(xié)助維護(hù)公共秩序和協(xié)助做好安全防范工作。
7.負(fù)責(zé)保管建設(shè)單位移交的全部資料。負(fù)責(zé)按照《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》要求建立、保管相關(guān)檔案和資料。
8.配合物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非業(yè)主共有公共服務(wù)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)單位做好相關(guān)設(shè)施的供水、供電等工作，并與產(chǎn)權(quán)單位約定設(shè)施運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)、更新改造等責(zé)任和物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。
9.合同約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。
9
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，如何續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人？
答：物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前，業(yè)主決定繼續(xù)聘用物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)在合同屆滿(mǎn)前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人不接受續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿(mǎn)前90日書(shū)面告知業(yè)主。
10
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主沒(méi)有共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人決定，如何處理？
答：本合同期限屆滿(mǎn)、業(yè)主沒(méi)有共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)按物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前60日書(shū)面告知對(duì)方。
11
物業(yè)服務(wù)合同發(fā)生爭(zhēng)議如何解決？
答：合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議的，雙方可以通過(guò)友好協(xié)商或者向物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解的方式解決；不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以選擇向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟或向雙方約定的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。
在這里要注意，在訴訟和仲裁兩種方式中只能選擇其中一種方式，不得同時(shí)選擇兩種方式。
12
物業(yè)服務(wù)合同如何辦理備案？
答：物業(yè)服務(wù)合同簽訂或者變更之日起15日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)或房屋主管部門(mén)予以備案。
13
物業(yè)服務(wù)合同有何法律效力？
答：物業(yè)服務(wù)合同經(jīng)業(yè)主及物業(yè)服務(wù)人雙方法定代表人或授權(quán)代表人簽字并加蓋公章后生效。此處的業(yè)主，可以不是單一業(yè)主的概念。物業(yè)服務(wù)合同的簽約主體可以是業(yè)主大會(huì)授權(quán)下的業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)與依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力。