嘉亭菁苑小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)召開工作會(huì)議
文/謝羅群
今年3月，上?！缎旅裢韴?bào)》報(bào)道，在上海嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)嘉亭菁苑，80后業(yè)主胡煜懋自2017年擔(dān)任小區(qū)業(yè)委會(huì)主任以來，帶領(lǐng)業(yè)委會(huì)成員，通過實(shí)施酬金制收費(fèi)模式，提升改造小區(qū)環(huán)境，解決了一樁樁業(yè)主急、難、愁、盼問題，而且使小區(qū)公共維修資金不跌反漲，從起初500萬元增加到了600多萬元。近日，有幸采訪了這位80后業(yè)委會(huì)主任胡煜懋，邀請(qǐng)其暢談小區(qū)探索實(shí)施酬金制收費(fèi)模式的歷程。
實(shí)施初期面臨虧損
嘉亭菁苑小區(qū)位于上海市嘉定區(qū)墨玉南路1011弄，建筑面積5萬余平方米，共有341戶居民。2012年2月，小區(qū)完工交付業(yè)主，由開發(fā)商確定的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理。
2017年，小區(qū)籌建業(yè)委會(huì)，由于胡煜懋具有一定的物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)背景，對(duì)小區(qū)大門口安全隱患、小區(qū)內(nèi)車輛亂停等一系列項(xiàng)目物業(yè)管理方面存在的問題提出了自己的意見和建議，在小區(qū)內(nèi)部引起強(qiáng)烈反響，也在業(yè)委會(huì)選舉中脫穎而出，當(dāng)選為小區(qū)第一屆業(yè)委會(huì)主任。
胡煜懋說，“由于之前從事資產(chǎn)管理工作，對(duì)酬金制和包干制收費(fèi)模式的區(qū)別，雖然有一定的認(rèn)知，但還不是非常了解，只知道實(shí)施酬金制收費(fèi)模式后，業(yè)主可以真正當(dāng)家做主人，有利于提升小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量?！比欢?，現(xiàn)實(shí)很快就給他上了一課。
在前期物業(yè)服務(wù)階段，由于小區(qū)開發(fā)商每年支付給小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定數(shù)額的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼，但在業(yè)委會(huì)成立之后，開發(fā)商不再補(bǔ)貼小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。很快，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)資金就面臨入不敷出、收不抵支的局面。面對(duì)這種情況，胡煜懋帶領(lǐng)業(yè)委會(huì)班子積極想辦法，首先是按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，以公益性收入的50%補(bǔ)足物業(yè)服務(wù)費(fèi)的虧損；其次是通過召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決來提升物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這一過程雖不順利，但在全體業(yè)委會(huì)成員的努力下，總算使當(dāng)年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)現(xiàn)收支持平。
多措并舉確保酬金制模式運(yùn)作良好
胡煜懋在接受記者采訪時(shí)說，業(yè)委會(huì)成立初期，主要面臨兩大難題：
一是業(yè)委會(huì)成員對(duì)酬金制收費(fèi)模式下物業(yè)服務(wù)的運(yùn)作機(jī)制了解還不夠深入，因此，在業(yè)委會(huì)成立第一年，全體業(yè)委會(huì)成員邊學(xué)邊做，利用業(yè)余時(shí)間不斷學(xué)習(xí)物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)，提高自身業(yè)務(wù)水平，逐步與物業(yè)服務(wù)企業(yè)探索建立良性運(yùn)作機(jī)制，平時(shí)也在小區(qū)內(nèi)加大物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)和酬金制模式的宣傳，使業(yè)主理解和支持業(yè)委會(huì)工作；
二是小區(qū)物業(yè)服務(wù)資金不足影響物業(yè)服務(wù)工作的正常開展，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)成本不斷上漲，而頻繁上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又容易引起業(yè)主的抵觸情緒，因此，業(yè)委會(huì)當(dāng)時(shí)一直在思考如何開源節(jié)流。
面對(duì)這兩大問題，小區(qū)業(yè)委會(huì)迅速采取了一系列有力措施：
首先是建章立制，理順關(guān)系，與小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立互補(bǔ)且相互監(jiān)督的管理機(jī)制。小區(qū)業(yè)委會(huì)通過召開業(yè)主大會(huì)形成業(yè)主規(guī)約或者大會(huì)決議，然后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行。對(duì)于最為敏感的小區(qū)物業(yè)服務(wù)資金管理問題，則由小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)共管賬戶，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取資金后存入這一共管賬戶，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會(huì)共同管理，業(yè)委會(huì)在對(duì)物業(yè)管理各項(xiàng)支出費(fèi)用進(jìn)行明確了解且審核通過后，才會(huì)同意使用共管賬戶內(nèi)的資金。
此外，為防止業(yè)委會(huì)內(nèi)部有人以權(quán)謀私，業(yè)委會(huì)還進(jìn)行了明確的人員分工，而且要做到環(huán)環(huán)相扣，確保小區(qū)物業(yè)服務(wù)資金每一分錢都用在業(yè)主身上。
其次是積極盡責(zé)履職，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)費(fèi)收取工作。小區(qū)業(yè)委會(huì)在成立之初，就深刻認(rèn)識(shí)到要管好小區(qū)沒有足夠的資金是不行的，因此，小區(qū)業(yè)委會(huì)一直在提高物業(yè)費(fèi)收繳率上想辦法。
一方面，他們要求小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做好本職工作，保證服務(wù)質(zhì)量，讓廣大業(yè)主享受到質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)；
另一方面，則通過修訂《管理規(guī)約》，重新制定其中有關(guān)司法訴訟的具體條款，明確涉物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的訴訟費(fèi)及律師費(fèi)均由拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主來承擔(dān)，積極支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)拒不繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主提起訴訟。目前來看，由于采取了這些舉措，小區(qū)每年、每季度的物業(yè)費(fèi)收繳率都比較理想。
再次是集思廣益，開源節(jié)流，增加小區(qū)的各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)收入，減少各項(xiàng)不必要的開支。在開源方面，小區(qū)業(yè)委會(huì)積極引導(dǎo)廣大業(yè)主樹立“花錢買物業(yè)服務(wù)”的觀念，促使業(yè)主主動(dòng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，保證歷年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率都能達(dá)到98%以上。
同時(shí)，小區(qū)業(yè)委會(huì)也發(fā)現(xiàn)隨著小區(qū)內(nèi)部車輛的增多，小區(qū)公共停車位越來越緊張，因此，業(yè)委會(huì)積極想辦法在確保合規(guī)的前提下在小區(qū)內(nèi)部增設(shè)了30余個(gè)停車位，一方面滿足了廣大業(yè)主的停車需求，另一方面則大幅增加了小區(qū)的停車費(fèi)收入，目前小區(qū)每年的停車費(fèi)收入已經(jīng)從最初的3萬元提升至25萬元。在節(jié)流方面，小區(qū)業(yè)委會(huì)不斷更新設(shè)施設(shè)備，降低人員成本，同時(shí)也有效避免了因管理漏洞造成的資金流失。
譬如，針對(duì)小區(qū)內(nèi)部部分公共區(qū)域時(shí)常出現(xiàn)滲水的問題，去年3月，小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一起工作，通過更換水管的方式杜絕了管道滲水現(xiàn)象，使小區(qū)公共區(qū)域每月水費(fèi)下降到400元左右。僅此一項(xiàng)舉措，每月就能為小區(qū)節(jié)省4000元左右的開支。
此外，小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同努力，將小區(qū)之前使用的耗電量比較大、壽命比較短的鹵素?zé)羧扛鼡Q為節(jié)能環(huán)保的LED燈，大大降低了小區(qū)公共區(qū)域的電費(fèi)支出。通過這一系列開源節(jié)流的做法，雖然小區(qū)每年的物業(yè)費(fèi)收入僅為160萬元，但已經(jīng)足以維持小區(qū)的各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)開支，而且每年還會(huì)有一定的結(jié)余。
業(yè)主獲得感進(jìn)一步增強(qiáng)
胡煜懋說，自2017年小區(qū)業(yè)委會(huì)成立以來，在酬金制收費(fèi)模式下，小區(qū)業(yè)委會(huì)精打細(xì)算過日子，通過采取一系列開源節(jié)流的做法，使小區(qū)物業(yè)服務(wù)資金賬戶的結(jié)余不斷增多，小區(qū)公共維修資金賬戶的資金也從最初的500萬元增加到現(xiàn)在的600多萬元。由于有了可支配的資金，小區(qū)業(yè)委會(huì)也可以拿出更多的資金來為業(yè)主辦實(shí)事。小區(qū)內(nèi)的幾棟居民樓高達(dá)33層，但由于電梯內(nèi)沒有安裝空調(diào)系統(tǒng)，造成業(yè)主乘梯體驗(yàn)感極差，經(jīng)常是夏天熱、冬天冷，有部分業(yè)主提出了意見。了解到這一情況后，業(yè)委會(huì)商議確定提交業(yè)主大會(huì)表決為小區(qū)內(nèi)各部電梯加裝空調(diào)的建議，最終業(yè)主大會(huì)同意投資8萬元為小區(qū)的各部電梯加裝空調(diào)，此舉獲得了全體業(yè)主的一致肯定。
近年來，高空拋物造成人員死傷的事件時(shí)有發(fā)生，大家對(duì)如何防止高空拋物現(xiàn)象都非常關(guān)注。經(jīng)了解，最合適的做法是安置防高空拋物高清攝像頭，使實(shí)施高空拋物行為的人員無所遁形，承擔(dān)法律責(zé)任。為了保障大家的安全，小區(qū)業(yè)委會(huì)提出了在小區(qū)安置防高空拋物高清攝像頭的建議，并在小區(qū)業(yè)主大會(huì)上獲得通過。最終，嘉亭菁苑小區(qū)投資40萬元在小區(qū)安裝了68個(gè)防高空拋物高清攝像頭，有效杜絕了高空拋物現(xiàn)象。
胡煜懋說，通過實(shí)施酬金制收費(fèi)模式，業(yè)主真正實(shí)現(xiàn)了當(dāng)家做主人，而且業(yè)委會(huì)也真正是為民辦實(shí)事，把每一筆錢都花在了業(yè)主身上，使業(yè)主的幸福感、獲得感不斷增強(qiáng)。因此，小區(qū)業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)以及各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)的滿意度都很高，現(xiàn)在業(yè)委會(huì)的各項(xiàng)提議在業(yè)主大會(huì)上的通過率基本都在95%以上，小區(qū)物業(yè)費(fèi)的當(dāng)年收繳率基本都能達(dá)到98%以上。目前，嘉亭菁苑小區(qū)獲得了上海100個(gè)“美麗家園”特色示范小區(qū)稱號(hào)，而胡煜懋本人也榮獲安亭鎮(zhèn)“優(yōu)秀業(yè)委會(huì)主任”稱號(hào)。
酬金制模式前景可期
談起5年來做業(yè)委會(huì)主任的感受，胡煜懋坦言，“壓力大，比較累?！?/span>
這是因?yàn)?，在酬金制收費(fèi)模式下，業(yè)委會(huì)的責(zé)任非常大：
一方面，必須做到公平公正，首先是來自業(yè)主的壓力比較大，譬如一些業(yè)主以各種理由不繳物業(yè)費(fèi)，甚至把個(gè)人利益凌駕于公共利益之上，如在小區(qū)樓道等公共場所堆放雜物，引起其他業(yè)主不滿，在這種情況下，業(yè)委會(huì)就必須站出來進(jìn)行制止，頂住壓力，守住底線，否則難以服眾；
另一方面，在酬金制收費(fèi)模式下，業(yè)委會(huì)成員必須花大量的時(shí)間和精力來處理小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)，譬如審核預(yù)算，審核支出賬目等等，而且這些事務(wù)的專業(yè)性還比較強(qiáng)，如果沒有經(jīng)濟(jì)報(bào)酬僅僅“只有三分鐘熱度”，肯定無法長期堅(jiān)持下去做好這項(xiàng)工作。這也是許多地方對(duì)酬金制收費(fèi)模式雖然渴盼實(shí)行但一直無法落地的原因所在。
不過，胡煜懋說，對(duì)于酬金制收費(fèi)模式的實(shí)施前景也不用過于悲觀，因?yàn)槌杲鹬剖召M(fèi)模式自身確實(shí)有很多優(yōu)勢(shì)。譬如，酬金制收費(fèi)模式更能體現(xiàn)業(yè)主的主體地位，發(fā)揮業(yè)主的監(jiān)督機(jī)制，保障業(yè)主的正當(dāng)利益，免去物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能存在的收支倒掛的經(jīng)營壓力，也有利于緩解物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方之間的緊張關(guān)系。
因此，酬金制目前已經(jīng)成為西方國家主流的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式。相信隨著業(yè)主權(quán)利意識(shí)的覺醒和自身素質(zhì)的提高，未來會(huì)有更多高素質(zhì)的業(yè)主來做好業(yè)委會(huì)工作。同時(shí)，各地房管部門、居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)大力宣傳酬金制的優(yōu)勢(shì)，讓老百姓對(duì)其有更充分深入的認(rèn)知，明白酬金制的優(yōu)勢(shì)所在，這都有利于酬金制模式在更大范圍內(nèi)得到推廣。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2022年第4期）