文/趙中華 莊宇聰
最近，社會(huì)上呼吁酬金制的呼聲漸漲。但從實(shí)際情況看，酬金制雖然有很多優(yōu)勢(shì)，然而廣泛推廣仍存在較多難點(diǎn)，特別是對(duì)業(yè)主委員會(huì)提出了更高的要求。
首先分享一個(gè)比較成功的酬金制物業(yè)管理小區(qū)：北京市某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)于2013年成立，2020年進(jìn)行換屆改選。業(yè)主委員會(huì)換屆改選后，委員為來自各行各業(yè)的精英人士，包括金融行業(yè)、醫(yī)療行業(yè)、通訊行業(yè)等。為了業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行和小區(qū)事宜的處理，業(yè)主委員會(huì)聘用了一名秘書，負(fù)責(zé)處理日常雜務(wù)。由于《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》剛剛實(shí)施不久，委員們還不是很熟悉，于是聘用了常年法律顧問，負(fù)責(zé)法律法規(guī)咨詢以及程序風(fēng)險(xiǎn)把控。經(jīng)過學(xué)習(xí)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》以及物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定后，業(yè)主委員會(huì)了解了何為酬金制物業(yè)管理模式、如何與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同治理小區(qū)，并要求當(dāng)時(shí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其建立共管賬戶。建立共管賬戶后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，由于物業(yè)服務(wù)不到位、業(yè)主滿意度較低，小區(qū)內(nèi)矛盾日益增加，業(yè)主想要更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的呼聲越來越多，2021年7月，業(yè)主委員會(huì)決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)咨詢法律顧問、社區(qū)居委會(huì)以及屬地街道辦事處后，業(yè)主委員會(huì)先后三次召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。第一次解聘了原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其完成了承接查驗(yàn)、交接工作，在新物業(yè)服務(wù)企業(yè)到來之前，業(yè)主委員會(huì)順利自管小區(qū)；第二次業(yè)主大會(huì)授權(quán)了業(yè)主委員會(huì)通過公開招標(biāo)的方式選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)；第三次業(yè)主大會(huì)授權(quán)了業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。由于業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)了專業(yè)的法律顧問，整個(gè)程序符合法律法規(guī)的規(guī)定，且新物業(yè)服務(wù)合同為小區(qū)業(yè)主爭(zhēng)取了最大的利益。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管小區(qū)并與業(yè)主委員會(huì)建立新的共管賬戶后，小區(qū)面貌煥然一新。
由此成功案例可見，小區(qū)實(shí)行酬金制物業(yè)管理模式需要業(yè)主委員會(huì)委員熟悉法律法規(guī)、熟悉酬金制、熟悉小區(qū)的基本情況，真正能夠起到監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作用。如果業(yè)主委員會(huì)委員平日較繁忙，需要聘請(qǐng)秘書處理日常事宜；業(yè)主委員會(huì)委員一般不熟悉法律法規(guī)，還需要聘請(qǐng)法律顧問進(jìn)行咨詢。因此可以發(fā)現(xiàn)，酬金制物業(yè)管理模式對(duì)業(yè)主委員會(huì)提出了很多新的要求。
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熟悉物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)
業(yè)主委員會(huì)為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，需要處理諸多事宜，如召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議、與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、與社區(qū)居委會(huì)、基層政府進(jìn)行溝通等。業(yè)主委員會(huì)在處理如上事宜時(shí)，通常面臨對(duì)方有法務(wù)或法律顧問，而業(yè)主委員會(huì)不熟悉物業(yè)管理的法律法規(guī)，容易陷入困境。另外，在日常工作中也可能在程序上出現(xiàn)紕漏。因此，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)首先熟悉物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，明確哪些為法律禁止事項(xiàng)，哪些地方物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反了法律法規(guī)的規(guī)定。如果業(yè)主委員會(huì)委員沒有時(shí)間學(xué)習(xí)研究法律法規(guī)，也可以聘請(qǐng)第三方法律顧問對(duì)日常工作進(jìn)行指導(dǎo)。
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全面了解小區(qū)的情況
酬金制物業(yè)管理模式下，業(yè)主委員會(huì)更應(yīng)當(dāng)全面了解小區(qū)的事宜，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目經(jīng)理及物業(yè)服務(wù)員工的基本情況；小區(qū)設(shè)備設(shè)施、公共區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的基本情況；小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金的基本情況；小區(qū)公共收益的具體情況；有訴求業(yè)主的具體訴求以及基本情況。業(yè)主委員會(huì)必須對(duì)上述事宜了解清楚后，發(fā)生事件時(shí)才能夠精準(zhǔn)地把握事件的起因，通過與個(gè)別業(yè)主溝通了解訴求、搭建業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通的平臺(tái)等方式快速精準(zhǔn)解決業(yè)主的問題，維護(hù)小區(qū)的穩(wěn)定。業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)的資金了解清楚后，也可以更好地發(fā)揮對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督作用，防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用、亂用住宅專項(xiàng)維修資金、小區(qū)公共收益或物業(yè)費(fèi)。
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仔細(xì)推敲與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同
酬金制物業(yè)管理模式下，物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求更加嚴(yán)格。業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同前，必須仔細(xì)研究合同條款，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)濫用權(quán)利或增加權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的格式條款。如在上述酬金制小區(qū)的成功案例中，業(yè)主委員會(huì)在新物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)小區(qū)公共資源的使用和經(jīng)營(yíng)先制定方案，方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后方可實(shí)施。這一定程度上降低了物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用公共收益的風(fēng)險(xiǎn)。
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建立業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間規(guī)范的工作機(jī)制
酬金制物業(yè)管理模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)酬與其服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主滿意度是息息相關(guān)的。在這種模式下，更要求業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間協(xié)調(diào)、溝通、監(jiān)督的橋梁紐帶作用。因此，建立業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間規(guī)范的工作機(jī)制尤為重要，不能僅僅依靠小區(qū)的議事規(guī)則和管理規(guī)約治理小區(qū)。建立規(guī)范的工作機(jī)制后，業(yè)主委員會(huì)可及時(shí)將業(yè)主提出的問題反饋給物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要做哪些工作也可以快速反饋給業(yè)主，加強(qiáng)了雙方的溝通。另外，業(yè)主委員會(huì)還可以建立開放例會(huì)制度，定期和熱心業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)召開聯(lián)席會(huì)。聯(lián)席會(huì)上雙方就項(xiàng)目最近一周的管理情況進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，對(duì)存在的問題或可能發(fā)生的問題進(jìn)行研究，找出解決辦法。
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熟悉財(cái)務(wù)制度和相關(guān)知識(shí)
如前文所述，在酬金制物業(yè)管理模式下，由于業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同管理物業(yè)費(fèi)賬戶，業(yè)主委員會(huì)還需監(jiān)管公共收益、住宅專項(xiàng)維修資金等，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的每一筆收入、支出必須清楚。因此，業(yè)主委員會(huì)委員中最好包括熟悉財(cái)務(wù)制度的人員，如果確實(shí)沒有條件，也可以通過外聘會(huì)計(jì)師的方式對(duì)小區(qū)的費(fèi)用進(jìn)行監(jiān)管、審計(jì)。
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了解審計(jì)、評(píng)估的流程
在酬金制物業(yè)管理模式下，業(yè)主委員會(huì)可以對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)或評(píng)估，以監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行義務(wù)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)經(jīng)過評(píng)估后未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金賬戶有異常，業(yè)主委員會(huì)可以及時(shí)制定方案應(yīng)對(duì)，并向業(yè)主公示。
綜上所述，酬金制物業(yè)管理模式雖然是未來的發(fā)展趨勢(shì)，但對(duì)業(yè)主委員會(huì)提出了比較高的要求。筆者建議基層政府多對(duì)業(yè)主委員會(huì)開展鼓勵(lì)培訓(xùn)，業(yè)主委員會(huì)也可以聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)、基本制度。另外，建議業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)的財(cái)務(wù)、秘書和法律顧問，減少工作錯(cuò)誤，提高自治能力。
作者趙中華系中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律政策工作委員會(huì)副主任、北京瀛和律師事務(wù)所物業(yè)管理法律事務(wù)部主任，莊宇聰系北京瀛和律師事務(wù)所律師