讓社區(qū)變得更美好，不僅是業(yè)主的核心訴求，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及所有社區(qū)相關(guān)方共同的追求。業(yè)主對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)事務(wù)的知情度、參與度、決策度，在很大程度上可以維護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵犯。而信息公開(kāi)，特別是費(fèi)用類信息對(duì)業(yè)主及時(shí)、準(zhǔn)確、真實(shí)的公開(kāi)，成為業(yè)主相關(guān)訴求的重中之重。
相關(guān)信息不公開(kāi)、不透明，往往成為社區(qū)不和諧的誘因。為構(gòu)建“陽(yáng)光運(yùn)作、業(yè)主自治和專業(yè)服務(wù)”三者相結(jié)合的和諧社區(qū)關(guān)系，在平等契約的基礎(chǔ)上，長(zhǎng)城物業(yè)打造了“陽(yáng)光物業(yè)服務(wù)模式”，近十年來(lái)在100多個(gè)項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)，共建美好社區(qū)。
“陽(yáng)光物業(yè)服務(wù)模式”讓業(yè)主當(dāng)家作主
“陽(yáng)光物業(yè)服務(wù)模式”倡導(dǎo)社區(qū)業(yè)主以民主議事為導(dǎo)向，堅(jiān)持集體決策，通過(guò)平等的酬金制物業(yè)服務(wù)合同明確契約關(guān)系，讓業(yè)主自治與專業(yè)物業(yè)服務(wù)有機(jī)結(jié)合，充分體現(xiàn)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求意愿。同時(shí)，該模式通過(guò)公開(kāi)透明的財(cái)務(wù)管理和物業(yè)服務(wù)，讓業(yè)主能夠參與、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)全過(guò)程，從而保障業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的知情權(quán)、參與權(quán)、決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在該模式下規(guī)范經(jīng)營(yíng)，實(shí)施財(cái)務(wù)公開(kāi)，獲取陽(yáng)光下的酬金。實(shí)踐證明，“陽(yáng)光物業(yè)服務(wù)模式”是讓業(yè)主當(dāng)家作主的酬金制物業(yè)服務(wù)模式，其特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
陽(yáng)光物業(yè)服務(wù)運(yùn)作模式
第一，財(cái)務(wù)“陽(yáng)光”。物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)核算管理，約定物業(yè)服務(wù)酬金，物業(yè)服務(wù)賬目做到清晰規(guī)范。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)通過(guò)建立資金共管賬戶實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)收支共管，所有支出由業(yè)委會(huì)決策后由物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)按預(yù)算執(zhí)行計(jì)劃，并通過(guò)公示財(cái)務(wù)收支報(bào)表，定期將資金使用情況按要求公開(kāi)，做到陽(yáng)光、規(guī)范、透明。業(yè)主可以監(jiān)督物業(yè)服務(wù)過(guò)程中每一筆資金流向，確保財(cái)務(wù)“陽(yáng)光”。
第二，服務(wù)“陽(yáng)光”。雙方共同制訂契合社區(qū)實(shí)際的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，制訂并實(shí)施服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督考核機(jī)制等。此外，業(yè)委會(huì)有權(quán)擇優(yōu)選擇項(xiàng)目經(jīng)理人，業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)人員在坦誠(chéng)、真實(shí)的合作關(guān)系下共同為業(yè)主服務(wù)、為業(yè)主負(fù)責(zé)。在這樣的坦誠(chéng)合作機(jī)制下，物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理帶領(lǐng)服務(wù)團(tuán)隊(duì)心無(wú)旁騖地為小區(qū)提供專業(yè)服務(wù)。他們不僅對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，更重要的是對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，把小區(qū)當(dāng)家一樣，與業(yè)委會(huì)一起攜手共建美好社區(qū)。
第三，管理“陽(yáng)光”。有條件的社區(qū)還可以成立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，監(jiān)事會(huì)與業(yè)委會(huì)成為業(yè)主大會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的兩個(gè)獨(dú)立組織。業(yè)主監(jiān)事會(huì)的作用在于監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的日常履職，并且有權(quán)進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督，但不干涉業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的日常工作，側(cè)重對(duì)重大項(xiàng)目的決策發(fā)表意見(jiàn)、對(duì)重大項(xiàng)目的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主監(jiān)事會(huì)有效保護(hù)了廣大業(yè)主的根本權(quán)益，同時(shí)推進(jìn)小區(qū)管理更加制度化、合規(guī)化，督促業(yè)委會(huì)更為公開(kāi)透明地運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)管理“陽(yáng)光”。
長(zhǎng)城二花園“陽(yáng)光物業(yè)服務(wù)模式”
經(jīng)久不衰的秘密
長(zhǎng)城二花園小區(qū)位于深圳市福田區(qū)園嶺街道，最早樓棟竣工于1989年，距今已有三十余年。2013年，二花園業(yè)主委員會(huì)換屆選舉后，和長(zhǎng)城物業(yè)簽訂了《攜手共建長(zhǎng)城二花園陽(yáng)光和諧小區(qū)協(xié)議》，明確小區(qū)實(shí)行陽(yáng)光物業(yè)服務(wù)的酬金制管理模式。該模式以酬金制物業(yè)服務(wù)合同為契約，通過(guò)公開(kāi)透明的財(cái)務(wù)管理和物業(yè)服務(wù)，讓業(yè)主參與進(jìn)物業(yè)管理過(guò)程中。業(yè)主享有充分的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和決策權(quán)。業(yè)委會(huì)作為業(yè)主大會(huì)授權(quán)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，充分表達(dá)和執(zhí)行長(zhǎng)城二花園全體業(yè)主的意愿與訴求，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。
財(cái)務(wù)公開(kāi)透明是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)委會(huì)合作的根基。業(yè)委會(huì)與長(zhǎng)城物業(yè)共同制定了《長(zhǎng)城二花園陽(yáng)光管理模式財(cái)務(wù)管理辦法》，管理處財(cái)務(wù)收支由業(yè)委會(huì)全面監(jiān)督，確保嚴(yán)格按照業(yè)委會(huì)審核且經(jīng)全體業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)的預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行。依據(jù)財(cái)務(wù)管理制度，長(zhǎng)城物業(yè)每個(gè)季度在小區(qū)的顯著位置公示財(cái)務(wù)收支報(bào)表，全部財(cái)務(wù)賬目公開(kāi)，每三年進(jìn)行一次第三方審計(jì)，審計(jì)結(jié)果向全體業(yè)主公開(kāi)，讓每位業(yè)主了解物業(yè)收支情況，賬目做到“陽(yáng)光透明”。通過(guò)財(cái)務(wù)的公開(kāi)透明，長(zhǎng)城物業(yè)獲得了廣大業(yè)主的充分信任。
業(yè)委會(huì)是代表業(yè)主權(quán)益的組織，但在實(shí)際運(yùn)作中，如何防止業(yè)委會(huì)滋生腐敗?誰(shuí)來(lái)監(jiān)督業(yè)委會(huì)?如何公開(kāi)透明地運(yùn)轉(zhuǎn)?這些一直是業(yè)界討論的共性話題。在這樣的背景下，長(zhǎng)城二花園以成立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的方式，監(jiān)督業(yè)委會(huì)的日常工作，在推進(jìn)小區(qū)管理制度化、法治化方面作出了重要探索。
2012年2月，小區(qū)十九位老黨員以致業(yè)主公開(kāi)信的形式，正式提出成立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的建議，要求對(duì)業(yè)委會(huì)、管理處工作和小區(qū)財(cái)務(wù)收支進(jìn)行監(jiān)督。園嶺街道辦回復(fù)小區(qū)業(yè)主，長(zhǎng)城二花園小區(qū)“在小區(qū)內(nèi)成立業(yè)主監(jiān)事會(huì)這一建議，應(yīng)嚴(yán)格依照規(guī)定通過(guò)業(yè)主大會(huì)的程序進(jìn)行，交予小區(qū)全體業(yè)主決定”。
2014年11月，小區(qū)經(jīng)過(guò)2014年度業(yè)主大會(huì)投票選舉，成立了業(yè)主監(jiān)事會(huì)，并通過(guò)了修訂版的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》。至此，業(yè)主監(jiān)事會(huì)與業(yè)主委員會(huì)成為業(yè)主大會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的兩個(gè)獨(dú)立組織。深圳市住建局修訂物業(yè)管理?xiàng)l例時(shí)，關(guān)于業(yè)主監(jiān)事會(huì)的相關(guān)規(guī)定，也參考了長(zhǎng)城二花園的相關(guān)做法。
經(jīng)過(guò)十多年不斷磨合、完善和實(shí)踐，長(zhǎng)城二花園已經(jīng)被打造成文明祥和的幸福社區(qū)，這離不開(kāi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主的共同努力。長(zhǎng)城物業(yè)在推行“陽(yáng)光物業(yè)服務(wù)模式”的過(guò)程中深刻認(rèn)識(shí)到，業(yè)主是美好社區(qū)構(gòu)建的關(guān)鍵主體之一。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)提供服務(wù)，業(yè)主在社區(qū)享受生活，社區(qū)是一個(gè)載體和紐帶，把物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主緊密地聯(lián)系起來(lái)。沒(méi)有與業(yè)主的和諧就沒(méi)有社區(qū)的和諧，沒(méi)有社區(qū)和諧也就沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展。讓業(yè)主明明白白消費(fèi)是物業(yè)人與業(yè)主之間建立信任關(guān)系的基礎(chǔ)。長(zhǎng)城物業(yè)通過(guò)坦誠(chéng)服務(wù)構(gòu)筑起業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)“心與心”的誠(chéng)意鏈接，讓陽(yáng)光照耀社區(qū)。（原載于《中國(guó)物業(yè)管理》雜志2021年第10期）